Bij het starten van een bouw- of verbouwproject moet men rekening houden met diverse administratieve en fiscale verplichtingen. Eén van de belangrijkste onderdelen is de heffing van leges, een vergunningkost die de gemeente heft voor het uitvoeren van bouwactiviteiten. Deze leges worden berekend op basis van de bouwkosten van het project. Het begrip “bouwkosten” is complex en kan afhankelijk van het type project en de aanvraag verschillen. In dit artikel wordt een overzicht gegeven van hoe bouwkosten worden bepaald en hoe leges daarop worden berekend. Verder worden rekenvoorbeelden en beleidsregels van gemeenten besproken, om een duidelijk beeld te geven van de praktijk.
Wat zijn bouwkosten en leges?
Bouwkosten vormen de maatstaf voor de berekening van de leges. Volgens de meeste beleidsregels en regelgeving is de bouwkostenopgave een essentieel onderdeel van een aanvraag voor een omgevingsvergunning. De bouwkosten worden meestal gedefinieerd als de aanneemsom exclusief omzetbelasting, zoals die voorkomt in de Uniforme Administratieve Voorwaarden (UAV) voor de uitvoering van werken. In sommige gevallen geldt ook een normblad, zoals NEN 2631, uitgave 1979, of een daarvan vervangende norm.
De leges zelf worden bepaald aan de hand van het percentage dat de gemeente heft van deze bouwkosten. Dit percentage varieert afhankelijk van de hoogte van de bouwkosten. Zo geldt bijvoorbeeld een vaste leges bij lage bouwkosten, terwijl hogere bedragen een percentage berekening ondergaan. Buiten de bouwkosten kunnen er ook leges zijn voor afwijkingen van het omgevingsplan, zoals het niet volgen van bouwregels.
Definitie bouwkosten
De definitie van bouwkosten is van essentieel belang, omdat dit het uitgangspunt is voor de berekening van de leges. Bouwkosten worden gedefinieerd als:
- Aanneemsom exclusief omzetbelasting, zoals bedoeld in paragraaf 1, eerste lid van de Uniforme Administratieve Voorwaarden voor de uitvoering van werken (UAV 1989).
- Bij gebrek aan aanneemsom geldt een raming van de bouwkosten, exclusief omzetbelasting, conform normblad NEN 2631, uitgave 1979, of zoals dit normblad laatstelijk is vervangen of gewijzigd.
- Bij zelfwerkzaamheid wordt de prijs betaald aan een derde in het economisch verkeer voor het tot stand brengen van het bouwwerk als bouwkosten beschouwd.
Deze definities maken duidelijk dat de bouwkosten worden bepaald op basis van marktwaarden en niet noodzakelijk op basis van de eigen kosten die een eigenaar maakt. Dit is belangrijk bij het indienen van een aanvraag, omdat de gemeente op basis van deze definities controleert of de opgegeven bouwkosten aannemelijk zijn.
Hoe werkt de legesberekening?
De legesberekening is een onderdeel van de vergunningprocedure voor bouwactiviteiten. De Legesverordening bepaalt dat de leges worden berekend op basis van de bouwkosten. De leges vormen dus een verplichte bijdrage aan de gemeente bij het uitvoeren van een bouwproject, zoals nieuwbouw, verbouwing of slopen.
Vaste leges en percentages
De hoogte van de leges hangt af van de bouwkosten. Voor bepaalde bedragen geldt een vaste leges, terwijl hogere bedragen een percentage berekening ondergaan. Bijvoorbeeld:
- Bij bouwkosten tot € 4.900 geldt een vaste leges van € 150.
- Bij bouwkosten tot € 100.000 geldt een percentage van 3,06% op de bouwkosten.
- Bij bouwkosten van € 250.000 geldt een percentage van 2,75%.
- Bij bouwkosten van € 750.000 en hoger gelden specifieke percentages die worden vastgesteld door de gemeente.
Deze percentages zijn afhankelijk van de gemeente en kunnen van tijd tot tijd worden aangepast. Het is daarom belangrijk om bij het indienen van een aanvraag rekening te houden met de geldende regelgeving van de betreffende gemeente.
Rekenvoorbeelden
Bij het indienen van een aanvraag voor een omgevingsvergunning is het verstandig om rekenvoorbeelden te overwegen, om een duidelijk beeld te krijgen van de te betalen leges. Hieronder volgen enkele voorbeelden uit de bronnen:
Voorbeeld 1: Klein bouwwerk
- Bouwkosten: € 3.000
- Leges: € 150
In dit geval geldt een vaste leges van € 150, omdat de bouwkosten onder de € 4.900 liggen.
Voorbeeld 2: Dakkapel
- Bouwkosten: € 8.000
- Leges: 3,06% van € 8.000 = € 244,80
Bij een bouwkostenbedrag tussen € 4.900 en € 100.000 geldt een percentage berekening van 3,06%.
Voorbeeld 3: Woning
- Bouwkosten: € 250.000
- Leges: 2,75% van € 250.000 = € 6.875
Bij een hoger bouwkostenbedrag geldt een lager percentage, namelijk 2,75%.
Voorbeeld 4: Stenen schuur
- Bouwkosten: € 20.000
- Leges: 3,06% van € 20.000 = € 612
Hier geldt weer het percentage van 3,06%, omdat de bouwkosten tussen € 4.900 en € 100.000 liggen.
Deze voorbeelden illustreren hoe de legesberekening werkt in de praktijk. Het is belangrijk om bij het indienen van een aanvraag duidelijk te maken welke bouwkosten worden opgegeven, en of deze voldoen aan de normberekening van de gemeente.
Leges voor afwijkingen
Een afwijking van het omgevingsplan kan leiden tot extra leges. Bijvoorbeeld:
- Voor een binnenplanse afwijking geldt een vaste leges van € 525.
- Als het bouwwerk niet voldoet aan de bouwregels van het omgevingsplan, worden deze € 525 bijgeteld bij de berekende leges.
Zo kan bijvoorbeeld een dakkapel die niet voldoet aan de bouwregels van het omgevingsplan leiden tot een totale leges van € 769,80 in plaats van € 244,80.
Normberekening en controle van bouwkosten
Het opgeven van de bouwkosten bij een aanvraag is verplicht, maar het is niet altijd eenvoudig om te bepalen of deze aannemelijk zijn. Daarom hanteren veel gemeenten een normberekening, waarbij gebruik wordt gemaakt van een kengetallenlijst. Deze lijst geeft een overzicht van de gemiddelde bouwkosten per type bouwwerk, op basis van taxatieboeken en normbladen zoals NEN 2631.
Wat is een normberekening?
Een normberekening is een methode om de gemiddelde bouwkosten voor een bepaald type bouwwerk te bepalen. Deze berekening maakt het mogelijk om de aannemelijkheid van de opgegeven bouwkosten te controleren. De kengetallenlijst wordt periodiek bijgesteld, zodat de normberekening op de hoogte is van de actuele marktwaarden.
Afwijkingen en controle
Als de opgegeven bouwkosten meer dan 10% afwijken van de normberekening, wordt de aanvrager verzocht om een onderbouwde opgave van de geraamde bouwkosten. Dit is bedoeld om ervoor te zorgen dat de leges worden berekend op basis van realistische bouwkosten en niet op basis van lage aannemersprijzen of zelfwerkzaamheid.
Gebruik van taxatieboeken
Taxatieboeken worden vaak gebruikt als hulpmiddel bij de normberekening. Deze boeken bevatten overzichten van diverse bouwwerken met de daarbij horende m2/m3-prijzen. Ze worden echter niet standaard gebruikt om de opgegeven bouwkosten te controleren. Dit kan leiden tot verschillen in de leges die aanvragers betalen, omdat de ene aanvrager een goedkopere aannemer heeft of zijn kosten drukt door bijvoorbeeld zelf te klussen.
Beleidsregels van gemeenten
De manier waarop gemeenten de leges berekenen kan variëren per locatie. Uit onderzoek van de Vereniging BWT Nederland blijkt dat al 70% van de gemeenten de legesberekening stelselmatig niet baseert op de opgegeven bouwsom, maar op een normbouwkostensysteem of een kengetallenlijst. Deze lijsten zijn openbaar beschikbaar en kunnen op de website van de gemeente worden gevonden.
Voorbeeld: Gemeente Middelburg
De gemeente Middelburg stelt duidelijke beleidsregels op voor het bepalen van de bouwkosten. Volgens deze regels is de bouwkostenopgave een essentieel onderdeel van een aanvraag, en wordt deze gebruikt als maatstaf voor de leges. Bij grotere afwijkingen van de normberekening wordt een gedetailleerde toetsing uitgevoerd om te bepalen of de opgave aannemelijk is.
Voorbeeld: Gemeente Deventer
De gemeente Deventer geeft rekenvoorbeelden van leges op basis van bouwkosten. Deze voorbeelden maken duidelijk hoe de leges worden berekend voor verschillende soorten bouwwerken. Bovendien wordt aangegeven dat extra leges kunnen ontstaan bij afwijkingen van het omgevingsplan, zoals het niet volgen van bouwregels.
Tools voor het berekenen van leges
Het berekenen van leges kan complex zijn, omdat het afhankelijk is van de bouwkosten en eventuele afwijkingen van het omgevingsplan. Daarom zijn er diverse tools beschikbaar die kunnen helpen bij het berekenen van de leges. Een voorbeeld is de Casadata LegesCalc, een online rekenapplicatie die op basis van de jaarlijkse Basisbedragen Bouwkosten voor Leges Nederland werkt.
Casadata LegesCalc
Casadata LegesCalc is een handige tool die wordt gebruikt in combinatie met de jaarlijkse Basisbedragen Bouwkosten voor Leges. Deze PDF-editie verschijnt elk kwartaal en bevat regionale basisbedragen per provincie. Met Casadata LegesCalc kan men snel en gemakkelijk de relevante toeslagen op de basisbedragen toepassen.
Het abonnement op deze online rekenapplicatie is beschikbaar per combinatie per gemeente en kost €350,- excl. btw. Extra accounts kosten €125,- excl. btw. Deze tool is vooral handig voor professionals, maar ook voor particulieren die hun leges willen berekenen.
Conclusie
Bij het starten van een bouwproject moet rekening worden gehouden met de heffing van leges. Deze leges worden berekend op basis van de bouwkosten van het project. Het begrip bouwkosten is complex en kan variëren afhankelijk van het type bouwwerk en de aanvraagprocedure. Het is belangrijk om bij het indienen van een aanvraag voor een omgevingsvergunning duidelijk te maken welke bouwkosten worden opgegeven, en of deze voldoen aan de normberekening van de gemeente.
De legesberekening kan variëren per gemeente, en sommige gemeenten hanteren een normbouwkostensysteem of een kengetallenlijst. Het gebruik van taxatieboeken en normbladen zoals NEN 2631 helpt bij het bepalen van de gemiddelde bouwkosten. Bij grotere afwijkingen van de normberekening kan een gedetailleerde toetsing nodig zijn om de aannemelijkheid van de opgave te bepalen.
Voor particulieren en professionals zijn er diverse tools beschikbaar om de leges te berekenen. De Casadata LegesCalc is een voorbeeld van een online rekenapplicatie die helpt bij het toepassen van de relevante toeslagen op de basisbedragen. Het is belangrijk om rekening te houden met de geldende regelgeving van de betreffende gemeente, omdat deze kan variëren per locatie en per tijdspunt.
Tot slot is het aan te raden om bij het indienen van een aanvraag voor een omgevingsvergunning professionele hulp in te schakelen, zoals een bouwadviseur of een juridisch adviseur, om ervoor te zorgen dat de leges correct worden berekend en dat de aanvraag voldoet aan de eisen van de gemeente.