Inleiding
Het aanvragen van een omgevingsvergunning voor het bouwen of verbouwen van een woning brengt diverse kosten met zich mee. Een van de belangrijkste posten in deze kostenstructuur zijn de gemeentelijke bouwleges. Deze leges zijn kosten die men betaalt aan de gemeente voor de behandeling van de vergunningsaanvraag. Het is essentieel voor eigenaren en bouwers om deze kosten vooraf in kaart te brengen, aangezien ze locatie specifiek zijn en kunnen variëren per gemeente. De hoogte van de leges wordt bepaald op basis van de bouwkosten exclusief belasting. Zelfs wanneer de vergunning niet wordt verleend, moeten deze kosten worden betaald. Dit artikel biedt een gedetailleerde analyse van de regels, berekeningsmethodes en voorbeelden op basis van beschikbare gegevens uit diverse bronnen.
Algemene Principes van Bouwleges
De hoogte van de legeskosten verschilt aanzienlijk per gemeente. Onderzoek uitgevoerd door de Vereniging Eigen Huis en IGG Bouweconomie wijst uit dat er grote verschillen bestaan tussen gemeenten. De kosten zijn gebaseerd op de totaalprijs van het bouwplan. Dit betekent dat de legeskosten hoger zullen uitvallen bij het bouwen van een villa dan bij een eengezinswoning. Een voorbeeld uit de gegevens toont aan dat de kosten in bepaalde gemeenten zeven keer zo hoog kunnen zijn als in andere, zoals het verschil tussen Zundert en Roosendaal.
De leges worden geheven over de bouwkosten exclusief omzetbelasting. Voor een nieuwbouwwoning met een totaalprijs van €300.000 zijn de bouwkosten gemiddeld €170.000 (exclusief Btw). Daarnaast komen de kosten van de grond er nog bij. Sommige gemeenten hanteren genormeerde bouwkosten voor de berekening. De Vereniging Eigen Huis en IGG Bouweconomie doen jaarlijks onderzoek naar de hoogte van deze leges. Het is daarom aan te raden om de verwachte kosten te schatten via gespecialiseerde tools zoals bouwleges.nl.
Berekeningswijzen en Structuur
De berekening van de leges volgt vaak een percentage van de bouwkosten. De specifieke percentages en bedragen verschillen per gemeente. In de gemeente Deventer gelden de volgende regels voor het ruimtelijk deel van de omgevingsplanactiviteit. Bij bouwkosten tot €4.900 geldt een vast bedrag aan leges van €150. Bij bouwkosten tot €100.000 wordt 3,06% berekend over de bouwkosten, met een minimale bedrag van €150.
Bij een afwijking van het omgevingsplan geldt een vast bedrag aan leges van €525. Dit bedrag wordt opgeteld bij de leges van de bouwactiviteit. Als een bouwwerk voldoet aan het omgevingsplan, worden alleen de basisleges betaald. Voldoet het bouwwerk niet aan de bouwregels van het omgevingsplan, dan komt het bedrag van €525 erbij.
Voor grotere projecten met bouwkosten van €750.000 en hoger kent de legesverordening bepaalde percentages. Dit geldt doorgaans voor grotere projecten uitgevoerd door professionele partijen. Voor deze categorieën wordt geen specifiek rekenvoorbeeld gegeven, omdat professionele partijen dit zelf kunnen uitrekenen. Het is belangrijk om te weten dat voor een groot project vaak ook een omgevingsvergunning nodig is voor het technische deel, waardoor er extra leges bijkomen.
Specifieke Rekenvoorbeelden
Om de variatie in kosten te illustreren, worden er specifieke rekenvoorbeelden gegeven voor de gemeente Deventer.
Voorbeeld: Klein Bouwwerk Bij een klein bouwwerk met bouwkosten van €3.000 bedragen de leges €150. Omdat dit onder de drempel van €4.900 valt, is er een vast bedrag van toepassing.
Voorbeeld: Dakkapel voorzijde woning Bij een dakkapel met bouwkosten van €8.000 wordt 3,06% berekend. Dit resulteert in leges van €244,80. - Als de dakkapel voldoet aan het omgevingsplan: de totale leges bedragen €244,80. - Als de dakkapel niet voldoet aan de bouwregels van het omgevingsplan: de totale leges zijn €244,80 + €525 = €769,80.
Voorbeeld: Stenen Schuur Bij een stenen schuur met bouwkosten van €20.000 wordt eveneens 3,06% berekend. Dit levert leges op van €612. - Als de schuur voldoet aan het omgevingsplan: de totale leges bedragen €612. - Als de schuur niet voldoet aan de bouwregels van het omgevingsplan: de totale leges zijn €612 + €525 = €1.137.
Voorbeeld: Woning Bij een woning met bouwkosten van €250.000 wordt 2,75% berekend. Dit levert leges op van €6.875. - Als de woning voldoet aan de bouwregels van het omgevingsplan: de totale leges bedragen €6.875. - Als de woning niet voldoet aan de bouwregels van het omgevingsplan: de totale leges zijn €6.875 + €525 = €7.400.
Het is belangrijk om te noteren dat deze voorbeeldberekeningen geen rechten geven. Het moment van het indienen van een aanvraag is bepalend om te rekenen aan de hand van de dan geldende legesverordening en de activiteiten die vergunningplichtig zijn.
Definitie van Bouwkosten en Normen
Het begrip bouwkosten is breed en rekbaar. De leges worden geheven over de bouwkosten exclusief omzetbelasting. De definitie van bouwkosten is vastgelegd in de legesverordening van de gemeente. Volgens de bronnen is het begrip bouwkosten gedefinieerd als het product van de normkosten voor het uit te voeren werk en de bruto inhoud van het bouwwerk conform het online rekenprogramma "Basisbedragen Gebouwen" van het Nederlands Bouwkosten Instituut.
Voor bouwwerken die niet passen binnen het regime van vaststelling van normatieve bouwkosten geldt de door het bevoegd gezag vastgestelde aannemingssom exclusief omzetbelasting, bedoeld in paragraaf 1, eerste lid, van de Uniforme Administratieve Voorwaarden voor de uitvoering van werken en van technische installatiewerken 2012 (UAV 2012). Voor zover deze ontbreekt, geldt een raming van de bouwkosten, exclusief omzetbelasting, bedoeld in het normblad NEN 2631, uitgave 1979, of zoals dit normblad laatstelijk is vervangen of gewijzigd.
Indien het bouwen geheel of gedeeltelijk door zelfwerkzaamheid geschiedt, wordt in deze titel onder bouwkosten verstaan de prijs die aan een derde in het economisch verkeer zou moeten worden betaald voor het tot stand brengen van het bouwwerk waarop de aanvraag betrekking heeft. Dit betekent dat zelfs bij zelfwerkzaamheid een marktconforme prijs wordt gehanteerd voor de berekening van de leges.
Kengetallenlijst en Richtprijzen
De gemeente De Wolden heeft beleidsregels vastgesteld voor het bepalen van de bouwkosten leges bouwactiviteit. Deze regels zijn geldig van 01-02-2022 t/m 31-12-2022. De regels zijn gebaseerd op artikel 4:81 Algemene wet bestuursrecht en artikel 2.1.1 van titel 2, Hoofdstuk 1 van de legesverordening. De college van burgemeester en wethouders heeft besloten om een eenduidige wijze van berekening vast te leggen.
De kengetallenlijst is vastgesteld aan de hand van voorbeelden van andere gemeente getoetst aan ingediende aanvragen omgevingsvergunning en vastgestelde bouwkosten uit het jaar 2017. Na een update en wijziging in 2019 zijn voor het jaar 2022 opnieuw de prijzen geïndexeerd. Hierbij is rekening gehouden met ervaringen van aanvragen uit 2021.
Onderstaande tabel toont de richtprijzen per kubieke meter voor diverse gebouwtypes zoals vastgesteld in de beleidsregels:
| Gebouwtypen | Eenheid | Richtprijs |
|---|---|---|
| Logiesgebouw | m3 | € 440 |
| Recreatiewoningen | m3 | € 440 |
| Horeca | m3 | € 350 |
| Sportgebouw | eenheid | - |
| Manege | m3 | € 65 |
| Sport- gymhal | m3 | € 165 |
| Kleedgebouw | m3 | € 330 |
| Sportkantine | m3 | € 225 |
Deze richtprijzen dienen als basis voor de berekening van de bouwkosten wanneer er geen specifieke aannemingssom beschikbaar is.
Technisch Versus Ruimtelijk Deel
Het is cruciaal om onderscheid te maken tussen het ruimtelijk en het technische deel van de omgevingsvergunning. De leges voor de afwijking worden opgeteld bij de leges van de bouwactiviteit. De onderstaande rekenvoorbeelden zijn alleen voor het ruimtelijk deel van de omgevingsplanactiviteit. Is voor een bouwplan ook een omgevingsvergunning nodig voor het technische deel, dan komen er leges bij. Dit staat in artikel 2.5 van de legesverordening.
Voor een groot project is vaak ook een omgevingsvergunning nodig voor het technische deel. Dit geldt doorgaans voor projecten uitgevoerd door professionele partijen. De ambtenaren van bouw- en woningtoezicht hebben geen invloed op de heffing van de leges.
Distinctie tussen Dakkapel en Dakopbouw
Een belangrijke nuance binnen de bouwregelgeving betreft de definitie van een dakkapel versus een dakopbouw. Er bestaan in de bouwregelgeving geen definities van 'dakkapel' en 'dakopbouw'. Een dakkapel wordt geplaatst in een schuin dakvlak. Dit wil zeggen dat er rondom de dakkapel sprake moet zijn van dak/dakbedekking/dakpannen. Is dit niet het geval en is de dakkapel direct op een gevel doorgebouwd dan is er geen sprake van een dakkapel maar van een dakopbouw. Ook indien er boven of gelijk aan de bestaande nok wordt uitgebouwd is geen sprake van een dakkapel.
Er zijn uitzonderingsgevallen, zoals kleine (ondergeschikte) dakkapellen die aan de voorzijde beginnen op of boven de bouwmuur. Deze nuances zijn van belang omdat ze invloed kunnen hebben op de vergunningsplicht en de berekening van de leges.
Conclusie
De hoogte van de bouwleges is een complexe variabele die afhangt van de locatie, de bouwkosten en de specifieke regels van de gemeente. De kosten worden berekend op basis van de bouwkosten exclusief Btw. Er zijn vaste bedragen voor kleine bouwwerken en percentages voor grotere projecten. Afwijkingen van het omgevingsplan resulteren in extra kosten. De definitie van bouwkosten is vastgelegd in beleidsregels en verwijst naar normen zoals UAV 2012 en NEN 2631. Het is essentieel om vooraf de verwachte kosten te schatten en rekening te houden met zowel het ruimtelijk als het technische deel van de vergunning. De ambtenaren van bouw- en woningtoezicht hebben geen invloed op de heffing van de leges, maar de regels zijn strikt gebaseerd op de vastgestelde verordeningen.