Het Cars Jeans Stadion, gevestigd in de Haagse wijk Forepark, vertegenwoordigt een mijlpaal in de geschiedenis van de voetbalclub ADO Den Haag. Dit moderne complex, dat in 2007 in gebruik werd genomen, markeert de overgang van het oude Zuiderparkstadion naar een faciliteit die voldoet aan de eisen van de 21e eeuw. De bouwgeschiedenis van dit stadion is niet alleen een verhaal over bakstenen en beton, maar ook over complexe financiële transacties, eigendomsverhoudingen tussen gemeente en club, en de technische specificaties die de veiligheid en functionaliteit waarborgen. Een diepgaande analyse van de bouwkosten en de financiële structuur rondom dit stadion onthult de nuances van publiek-private samenwerking en de strategische waarde van dit vastgoed voor de toekomst van de club.
Historische Context en Ontstaansgeschiedenis
De bouw van het huidige stadion begon met het slaan van de eerste paal in 2005. Dit plechtige moment werd gevierd door een gevarieerde groep sleutelfiguren, waaronder toenmalig burgemeester Wim Deetman, sportwethouder Wilbert Stolte, en vertegenwoordigers van de club zoals trainers Frans Adelaar en Lex Schoenmaker, evenals toenmalig aanvoerder Tommie van der Leegte. Dit benadrukt de sterke binding tussen de gemeente Den Haag en de voetbalclub tijdens de aanleg van het complex.
De officiële opening vond plaats in juli 2007. Bij deze gelegenheid waren aanwezig burgemeester Deetman, wethouder voor Sportzaken Sander Dekker, RvC-voorzitter Ruurd de Boer en algemeen directeur Piet van der Pol. De eerste wedstrijd die in het nieuwe stadion werd gespeeld was tegen een selectie van Haaglandse amateurs, welke ADO Den Haag met 5-0 won. Deze overwinning markeerde het begin van een nieuw hoofdstuk voor de club, ver weg van het oude Zuiderparkstadion.
Het stadion werd aanvankelijk het "ADO Den Haag-stadion" genoemd. Later, tot mei 2017, kreeg het de naam "Kyocera Stadion". Sinds 2017 draagt het de naam "Cars Jeans Stadion", een reflectie van de sponsorovereenkomst. Deze naamswijzigingen illustreren de dynamische relatie tussen het stadion als vastgoed en de commerciële belangen die ermee verbonden zijn. De locatie in Forepark, aan de rand van de stad en nabij grote uitvalswegen, werd strategisch gekozen om toegankelijkheid voor toeschouwers en logistiek te optimaliseren.
Financiële Structuur en Bouwkosten
De vraag naar de exacte bouwkosten van het Cars Jeans Stadion vereist een zorgvuldige analyse van de beschikbare financiële gegevens, aangezien er sprake is van verschillende bedragen in de bronnen. Een eerste bron vermeldt een bouwkost van circa 27 miljoen euro. Dit bedrag lijkt te verwijzen naar de directe kosten voor de constructie van het stadion zelf.
Echter, een andere bron geeft aan dat de bouw van het stadion in het Forepark, die in 2007 werd afgerond, de gemeente Den Haag rond de 40 miljoen euro heeft gekost. Dit hogere bedrag kan verwijzen naar de totale investering, inclusief infrastructuur, landschapsarchitectuur en de omliggende parkeerplaatsen. Het verschil tussen 27 miljoen en 40 miljoen euro wijst op een mogelijke scheiding tussen de kosten voor het hoofdgebouw en de kosten voor de totale site-ontwikkeling.
De eigendomsstructuur speelt hierbij een cruciale rol. Het stadion is eigendom van zowel ADO Den Haag als de Gemeente Den Haag. Deze gedeelde eigendom creëert een uniek financieel kader waarbij de gemeente een aanzienlijk bedrag heeft geïnvesteerd in de infrastructuur. De gemeente fungeert als eigenaar van het vastgoed, terwijl de club gebruiker is van de faciliteit. Deze scheiding tussen eigendom en gebruik is van fundamenteel belang voor het begrijpen van de financiële stromen rondom het stadion.
De complexiteit van de financiële situatie wordt nog verder geaccentueerd door recente ontwikkelingen rondom een mogelijke verkoop. Een investeringsgroep bestaande uit oud-speler en clubicoon Martin Jol en vastgoedondernemer Jeroen Lentze bood 10 miljoen euro voor het stadion en de omliggende parkeerplaatsen. Dit bod is gericht aan de gemeente, die het stadion aan de club zou moeten verkopen. Dit bod van 10 miljoen euro is echter aanzienlijk lager dan de eerder genoemde bouwkosten van 27 tot 40 miljoen euro. Volgens bronnen op het stadhuis zou de boekwaarde van het stadion zeker het dubbele van dit bod zijn, wat wijst op een significant verschil tussen de marktwaarde zoals geboden door de investeerders en de oorspronkelijke investeringskosten.
Deze discrepantie tussen de oorspronkelijke bouwkosten en het huidige bod illustreert de dynamiek van vastgoedwaarden in de sportwereld. Het bod van 10 miljoen euro is vrij op naam, wat betekent dat de gemeente de kosten voor de overdracht, zoals overdrachtsbelasting, voor haar rekening moet nemen. Dit onderstreept de financiële lasten die bij een verkoop op de gemeente rusten.
Technische Specificaties en Constructieve Kenmerken
Het Cars Jeans Stadion is ontworpen als een moderne faciliteit die voldoet aan de eisen van de 21e eeuw. De constructie is uitgevoerd met een capaciteit van 15.000 toeschouwers. Dit getal is een harde specificatie die de schaal van het complex bepaalt. Het stadion is ontworpen met zittribunes rondom het veld met dichte hoeken, wat zorgt voor een geïntegreerd en veilig uitzicht voor de toeschouwers.
De constructie maakt gebruik van moderne materialen en technieken. Het interieur en exterieur zijn bekleed met glanzend aluminium materiaal, wat bijdraagt aan de zakelijke uitstraling van het complex. Dit materiaalkeuze is niet alleen esthetisch, maar ook functioneel voor de duurzaamheid en het onderhoud.
Een belangrijk aspect van de constructie is de isolatie. Het stadion is goed geïsoleerd met materialen zoals XPS (geëxpandeerd polystyreen) en lijm purschuim. Deze isolatiematerialen zorgen ervoor dat het kijken naar voetbal in het stadion plezierig blijft, ongeacht de weersomstandigheden zoals kou, wind of regen. De isolatie draagt bij aan de energie-efficiëntie en het comfort van de toeschouwers en de spelers.
Het veld zelf is bekleed met kunstgras, een keuze die vaak wordt gemaakt voor zijn duurzaamheid en onderhoudsvriendelijkheid. Daarnaast beschikt het stadion over unieke kleedkamers en kantoren die zijn geïntegreerd in het hoofdgebouw. De constructie heeft rekening gehouden met mogelijke uitbreidingen. Tijdens de bouw is rekening gehouden met een mogelijke uitbreiding naar 30.000 zitplaatsen. Deze optie kan worden gerealiseerd door een eenvoudige maatregel op een later moment. Dit toont de vooruitziende planning bij het ontwerp van het stadion.
Rondom het veld is een overdekte passage aangelegd. Deze passage biedt ruimte voor circa 12.000 toeschouwers die tijdens bijvoorbeeld de pauze kunnen staan. Deze functie verhoogt de capaciteit van het stadion tijdens piekmomenten en draagt bij aan de veiligheid en de stroming van mensen.
De parkeermogelijkheden zijn eveneens een integraal onderdeel van de constructie. Er is een parkeerplaats bij het stadion met plek voor meer dan 700 auto's. In het bod van Lentze en Jol wordt echter gesproken over drie parkeerplaatsen met in totaal ruim 1400 parkeerplekken. Dit suggereert dat er mogelijk sprake is van een uitbreiding van de parkeermogelijkheden of een andere telling van de beschikbare plekken. De parkeergarages zijn een essentieel onderdeel van de totale site-ontwikkeling en worden meegenomen in de verkoopprocedures.
Veiligheid en Ontwerpprincipes
Veiligheid is een van de belangrijkste aspecten bij de bouw van het Cars Jeans Stadion. De bouw heeft nadrukkelijk rekening gehouden met veiligheid, wat gezien de historie van ADO en FC Den Haag met supportersproblemen geen overbodige luxe is. De moderne constructie met zittribunes rondom het veld en dichte hoeken draagt bij aan de controle over de menigte.
De locatie aan de rand van de stad, dichtbij grote uitvalswegen, zorgt voor een goede bereikbaarheid en maakt het makkelijker voor de autoriteiten om de omgeving te beheren. De overdekte passage en de geïsoleerde kleedkamers dragen bij aan de veiligheid en het comfort van de spelers en toeschouwers.
De constructie van het stadion is ontworpen om te voldoen aan de strengste veiligheidsnormen. Dit omvat niet alleen de fysieke veiligheid van de toeschouwers, maar ook de beveiliging van het eigendom tegen externe dreigingen. De isolatie met XPS en lijm purschuim zorgt voor een stabiele interne omgeving, wat ook bijdraagt aan de veiligheid door het voorkomen van condensvorming en schimmelgroei.
Financiële Dynamiek en Verkoopscenario's
De financiële dynamiek rondom het Cars Jeans Stadion is complex en wordt beïnvloed door diverse factoren, waaronder de marktwaarde, de boekwaarde en de interesses van de verschillende partijen. De gemeente Den Haag is de eigenaar van het stadion, terwijl ADO Den Haag de gebruiker is. Deze scheiding creëert een unieke situatie waarbij de gemeente de kosten voor de bouw heeft gedragen, maar de club de voordelen van het gebruik geniet.
Het bod van 10 miljoen euro van de groep Lentze/Jol voor het stadion en de parkeerplaatsen is een significant lager bedrag dan de oorspronkelijke bouwkosten van 27 tot 40 miljoen euro. Dit suggereert dat de marktwaarde van het stadion mogelijk lager is dan de boekwaarde. Volgens bronnen op het stadhuis zou de boekwaarde zeker het dubbele zijn. Dit verschil kan worden verklaard door de veroudering van het vastgoed, de economische omstandigheden en de specifieke eisen van de club.
De verkoop van het stadion aan de club is een voorwaarde in het overnamevoorstel van de groep Lentze/Jol. Dit bod is vrij op naam, wat betekent dat de gemeente de kosten voor de overdracht, zoals de overdrachtsbelasting, voor haar rekening moet nemen. Dit onderstreept de financiële lasten die bij een verkoop op de gemeente rusten.
De verkoop zou uiterlijk 31 januari 2022 moeten plaatsvinden. Dit tijdsbestek creëert een gevoel van urgentie rondom de verkoop. De gemeente heeft echter terughoudend gereageerd op de vraag van ADO Den Haag om de verkoop in overweging te nemen. Volgens de gemeente is de overname van de aandelen een zaak van de Chinese eigenaar en de overnamepartij. Dit wijst op de complexiteit van de eigendomsverhoudingen en de noodzaak voor zorgvuldige overwegingen op basis van feiten en cijfers.
Het bod van de groep Lentze/Jol omvat ook de aankoop van aandelen van de Chinese aandeelhouder United Vansen (UVS) voor 500.000 euro. Bovendien willen de investeerders ingrijpen in de structuur van de club. De aandeelhouders HFC en de Stichting Toekomst ADO (STA) moeten hun aandelen overdragen aan ADO. Voor HFC gaat het om een bijzonder aandeel en voor STA om een prioriteitsaandeel. De bestaande overeenkomst met de HFC wordt beëindigd en hiervoor komt een nieuwe, aangepaste versie. De STA moet worden ontbonden. Deze structuurveranderingen zijn essentieel voor de toekomst van de club en de stabiliteit van het stadion.
Vergelijking en Analyse van Kosten en Waarde
Om de financiële situatie van het Cars Jeans Stadion beter te begrijpen, is het nuttig om de verschillende kostenposten en waarden te vergelijken. De volgende tabel geeft een overzicht van de verschillende financiële aspecten:
| Aspect | Waarde / Omschrijving |
|---|---|
| Bouwkosten (Directe) | Circa 27 miljoen euro (volgens bron 1 en 2). |
| Totale Investeringskosten | Rond de 40 miljoen euro (volgens bron 3, inclusief infrastructuur). |
| Capaciteit | 15.000 toeschouwers. |
| Mogelijke Uitbreiding | Ontworpen voor uitbreiding naar 30.000 zitplaatsen. |
| Huidig Bod (Lentze/Jol) | 10 miljoen euro voor stadion en parkeerplaatsen. |
| Boekwaarde (Geschat) | Zeker het dubbele van het bod (dus > 20 miljoen euro). |
| Parkeercapaciteit | Ruim 1400 parkeerplekken (volgens bod). |
| Eigendom | Gedeeld tussen ADO Den Haag en Gemeente Den Haag. |
Deze vergelijking toont de discrepantie tussen de oorspronkelijke investeringskosten en de huidige marktwaarde zoals geboden door de investeerders. Het bod van 10 miljoen euro is aanzienlijk lager dan de oorspronkelijke bouwkosten van 27 tot 40 miljoen euro. Dit kan worden verklaard door verschillende factoren, waaronder de veroudering van het vastgoed, de economische omstandigheden en de specifieke eisen van de club.
De gemeente Den Haag heeft de kosten voor de bouw gedragen, maar de club is de gebruiker. Deze scheiding tussen eigendom en gebruik creëert een complexe financiële situatie waarbij de gemeente de kosten voor de overdracht moet dragen. Dit onderstreept de financiële lasten die bij een verkoop op de gemeente rusten.
Conclusie
Het Cars Jeans Stadion is een complex project dat de interactie tussen sport, vastgoed en publieke investeringen perfect illustreert. De bouwkosten van circa 27 tot 40 miljoen euro getuigen van een aanzienlijke publieke investering in de sportinfrastructuur van Den Haag. De technische specificaties, waaronder de isolatie met XPS en lijm purschuim, de kunstgrasmat en de mogelijkheid tot uitbreiding naar 30.000 plaatsen, tonen een vooruitziende planning die rekening houdt met toekomstige behoeften.
De financiële dynamiek rondom het stadion wordt echter verergerd door de complexe eigendomsstructuur en de recente verkoopprocedures. Het bod van 10 miljoen euro van de groep Lentze/Jol, hoewel aanzienlijk lager dan de oorspronkelijke bouwkosten, markeert een poging om de financiële lasten van de gemeente te verkleinen en de club te stabiliseren. De noodzaak voor een zorgvuldige overweging op basis van feiten en cijfers is essentieel voor de toekomst van het stadion en de club.
De geschiedenis van het Cars Jeans Stadion is niet alleen een verhaal over bakstenen en beton, maar ook over de financiële en strategische keuzes die de toekomst van ADO Den Haag bepalen. De combinatie van moderne constructietechnieken, strategische locatie en complexe financiële transacties maakt dit stadion een fascinerend voorbeeld van de interactie tussen sport en vastgoed in de Nederlandse context.