De ontwikkeling van ruimtelijke plannen voor het buitengebied van de gemeente Sluis vormt een complex proces waarbinnen technische specificaties, beleidskaders en juridische regelingen nauwkeurig met elkaar verweven zijn. Het specifieke project rondom het adres Goedleven 13 in de buurt Verspreide huizen Waterlandkerkje illustreert hoe een individuele aanvraag voor een omgevingsvergunning kan leiden tot het opstellen van een wijzigingsplan. Dit plan, geïdentificeerd met IMRO-idn NL.IMRO.1714.wpgoedleven13-ON01, betreft de locatie Goedleven 8, wat aangeeft dat de planningsproces vaak een breedere impact heeft op de directe omgeving en het bestemmingsplan. De kern van dit dossier ligt in de noodzaak om de bestaande regeling voor het buitengebied aan te passen, zodat nieuwe ontwikkelingen juridisch en ruimtelijk mogelijk worden gemaakt.
De huidige situatie in Waterlandkerkje kenmerkt zich door een mengeling van bestaande woningen en agrarische bedrijven. Het pand op Goedleven 13, gebouwd in 1949, fungeert als een casus binnen dit wijzigingsplan. Het gaat om een woning met een vloeroppervlakte van 100m² op een groot perceel van 2204m², met een geschatte waarde van € 489.000. Deze specifieke eigenschappen zijn cruciaal voor de beoordeling van de omgevingsvergunning. De aanvraag voor Goedleven 1 te Waterlandkerkje, die op 11 mei 2022 op de agenda stond voor behandeling, vormt de aanleiding voor het ontwerp van het wijzigingsplan. Dit proces toont hoe een individuele bouwaanvraag kan leiden tot bredere wijzigingen in het bestemmingsplan, waarbij de regels voor het buitengebied worden aangepast om de specifieke situatie mogelijk te maken.
Het bestemmingsplan voor het buitengebied vormt het uitvoeringskader voor het gemeentelijk beleid ten aanzien van ruimtelijke ontwikkelingen in het landelijk gebied. In de huidige regeling hebben agrarische bedrijven in principe een bouwvlak met een oppervlakte van één hectare. Echter, er wordt rekening gehouden met de behoefte aan groei van agrarische bedrijven. Op basis van een afweging tussen de noodzaak voor voldoende mogelijkheden voor agrarische bedrijven en het behoud van respect voor het landschap, is een aangepaste regeling vastgesteld. Aan groeiende agrarische bedrijven wordt de mogelijkheid geboden het agrarische bouwblok te ontwikkelen tot een omvang van 1,5 hectare zonder een beperking in het bebouwingspercentage, of tot een omvang van 2 hectare met een maximaal bebouwingspercentage van 70%. Deze nuancering is essentieel voor de interpretatie van de nieuwe regelgeving rondom Goedleven.
De structuur van het toelichtingsdocument voor het wijzigingsplan volgt een gestructureerde opbouw die alle relevante aspecten van de ontwikkeling behandelt. Hoofdstuk 2 beschrijft de gewenste ontwikkeling en toetst deze aan de voorwaarden voor het wijzigen van het bestemmingsplan. Hierin wordt de bestaande situatie geanalyseerd en wordt gekeken of de gewenste bouw of verbouwing past binnen de huidige regels, of dat een wijziging noodzakelijk is. Hoofdstuk 3 gaat dieper in op het beleidskader dat relevant is voor de ontwikkeling, waarbij wordt gekeken naar landelijke richtlijnen en gemeentelijke ambities voor de toekomstige inrichting van het buitengebied.
Milieu- en omgevingsaspecten worden gedetailleerd uitgewerkt in Hoofdstuk 4. Dit onderdeel analyseert de impact van het project op de directe omgeving, inclusief effecten op landschap, waterbeheer en de natuurlijke omgeving. Het is cruciaal dat deze aspecten worden beoordeeld voordat een definitieve vergunning wordt verleend. Vervolgens behandelt Hoofdstuk 5 de uitvoerbaarheid van de ontwikkeling, waarbij wordt gekeken of het project technisch en economisch haalbaar is binnen de bestaande kaders. Ten slotte wordt in Hoofdstuk 6 de juridische planbeschrijving gegeven, waarin de precieze wijzigingen in het bestemmingsplan worden vastgelegd. Deze structuur garandeert dat elke stap van het planningsproces transparant en onderbouwd is.
De locatie van het project bevindt zich in de wijk Waterlandkerkje, specifiek in de buurt Verspreide huizen Waterlandkerkje. Deze indeling benadrukt de verspreidheid van de bebouwing in het gebied, wat een belangrijk kenmerk is voor de ruimtelijke planning. De gemeente Sluis heeft hier een specifieke regeling voor het buitengebied, die zowel agrarische als woonontwikkelingen omvat. De aanvraag voor Goedleven 1, die op 11 mei 2022 werd behandeld, vormt de directe aanleiding voor het opstellen van het wijzigingsplan. Dit plan is nog in de status "ontwerp", wat aangeeft dat het proces nog in de voorbereidingsfase zit en nog niet definitief is vastgesteld.
Het pand op Goedleven 13, gebouwd in 1949, vertegenwoordigt een specifiek type woning binnen deze context. Met een oppervlakte van 100m² en een perceeloppervlakte van 2204m², biedt het een groot terrein dat past binnen de definitie van het buitengebied. Het heeft vier kamers, waarvan er drie slaapkamers zijn. De geschatte waarde van € 489.000 geeft een indicatie van de marktwaarde van dit type woning in de regio. Deze gegevens zijn essentieel voor het beoordelen van de economische haalbaarheid en de mogelijke impact op de omringende gebiedsstructuur.
De relatie tussen de individuele woning en het bredere bestemmingsplan is van wezenlijk belang. Het wijzigingsplan met IMRO-idn NL.IMRO.1714.wpgoedleven13-ON01 is specifiek gericht op de locatie Goedleven 8, maar heeft directe consequenties voor de wijziging van het bestemmingsplan rondom Goedleven 13. Dit illustreert hoe een specifieke aanvraag kan leiden tot bredere regelmatige aanpassingen. De toelichting van het plan omvat zes hoofdstukken die systematisch de ontwikkeling analyseren, van de huidige situatie tot de juridische regeling. Deze structuur zorgt voor een volledige afweging van alle factoren die van invloed zijn op de vergunning.
De regelgeving voor agrarische bedrijven binnen het buitengebied is een centraal element in dit plan. De huidige regeling biedt agrarische bedrijven de mogelijkheid om hun bouwblok te ontwikkelen tot 1,5 hectare zonder een strikt bebouwingspercentage, of tot 2 hectare met een maximale bebouwingsgraad van 70%. Deze flexibiliteit is noodzakelijk om de groei van bedrijven te ondersteunen, terwijl het landschap in eerbied wordt gehouden. De afweging tussen economische ontwikkelingsruimte en behoud van de natuurlijke omgeving is de kern van dit beleidskader.
Technische Specificaties van de Woning en Perceel
De technische eigenschappen van de woning op Goedleven 13 vormen de basis voor de beoordeling van de omgevingsvergunning. De woning, gedateerd uit 1949, heeft een vloeroppervlakte van 100 vierkante meter. Dit is een relatief compacte woonruimte die echter op een zeer groot perceel staat. Het perceel heeft een totale oppervlakte van 2204m², wat een verhouding biedt die typisch is voor verspreide huizen in landelijke gebieden. De woning beschikt over vier kamers, waarvan drie slaapkamers, wat de functionele indeling van de woning aangeeft.
De geschatte waarde van de woning is € 489.000. Deze waarde is een belangrijke parameter voor de economische haalbaarheid van het project en voor de marktwaarde van het onroerend goed. In de context van het wijzigingsplan is het cruciaal om deze waarden te vergelijken met de mogelijke kosten van de verbouwing of nieuwbouw die door de omgevingsvergunning wordt aangevraagd. De combinatie van een groot perceel en een relatief kleine woning suggereert dat er mogelijkheden zijn voor uitbreiding of herbestemming, wat mogelijk de reden is voor de aanvraag van een wijzigingsplan.
De locatie in Waterlandkerkje, een wijk binnen de gemeente Sluis, speelt een rol in de ruimtelijke planning. De buurt "Verspreide huizen Waterlandkerkje" geeft aan dat de bebouwing niet geconcentreerd is, maar verspreid over het landschap. Deze structuur vereist een specifieke aanpak in het bestemmingsplan, waarbij de regels voor het buitengebied van toepassing zijn. De aanwezigheid van een groot perceel van 2204m² past perfect binnen de definitie van het buitengebied, waar ruimte voor ontwikkeling beschikbaar is, maar waarbij de regels voor agrarische bedrijven en verspreide woningen strikt moeten worden nageleefd.
De structuur van de woning zelf, met vier kamers en drie slaapkamers, wijst op een bepaalde levensstijl en gebruiksdoel. Dit type woning is vaak gericht op rust en privacy, wat past bij de landelijke omgeving van Waterlandkerkje. De bouwjaar 1949 geeft aan dat het pand een historische waarde kan hebben, hoewel het in dit specifieke geval niet als monument is gelabeld. De technische specificaties zijn dus niet alleen bouwtechnisch van belang, maar ook voor de cultuurhistorische context van het gebied.
De vergelijking tussen de huidige situatie en de gewenste ontwikkeling is essentieel. Het wijzigingsplan moet aantonen dat de gevraagde wijziging noodzakelijk is en past binnen het beleidskader. De afweging tussen de mogelijke uitbreiding van de woning en de bescherming van het landschap is een centraal punt. De regels voor het buitengebied, met name de mogelijkheid om agrarische bouwblokken tot 1,5 of 2 hectare te ontwikkelen, bieden een kader waarbinnen de woning kan worden aangepast of verbouwd, mits de regels voor landschap in acht worden genomen.
Het Beleidskader en Ruimtelijke Planning
Het beleidskader voor het buitengebied van de gemeente Sluis is ingebed in de bredere context van de ruimtelijke ontwikkeling van het landelijk gebied. Het bestemmingsplan vormt het uitvoeringskader voor het gemeentelijk beleid. De kern van dit kader ligt in de balans tussen economische ontwikkeling en behoud van de natuurlijke omgeving. De regeling voor agrarische bedrijven is hierin cruciaal, aangezien deze bedrijven vaak de grootste gebruikers van ruimte in het buitengebied zijn.
De afweging die in het plan is gemaakt, zorgt ervoor dat groeiende agrarische bedrijven de mogelijkheid krijgen om hun bouwblokken te ontwikkelen tot 1,5 hectare zonder een beperking in het bebouwingspercentage, of tot 2 hectare met een maximale bebouwingsgraad van 70%. Deze regels zijn gericht op het bieden van ruimte voor economische activiteit, terwijl het landschap wordt beschermd. Dit beleidskader is van toepassing op de locatie Goedleven 13, waar de aanvraag voor een omgevingsvergunning leidt tot een wijziging in dit kader.
De structuur van het toelichtingsdocument voor het wijzigingsplan reflecteert deze beleidsmatige afweging. Hoofdstuk 3 gaat dieper in op het beleidskader dat relevant is voor de ontwikkeling. Hierin wordt besproken hoe de gemeente Sluis omgaat met de ontwikkeling van het buitengebied. De regels voor het bestemmingsplan zijn dus niet statisch, maar kunnen worden aangepast aan de behoeften van de bewoners en de economische realiteit.
De locatie in Waterlandkerkje, specifiek in de buurt "Verspreide huizen", vereist een specifieke aanpak. De verspreidheid van de bebouwing betekent dat er minder druk is op de ruimte, maar ook dat er meer ruimte is voor individuele ontwikkelingen. Het grote perceel van 2204m² rondom Goedleven 13 biedt mogelijkheden voor uitbreiding, mits dit past binnen de regels voor het buitengebied. Dit is een belangrijk punt voor de uitvoerbaarheid van het project, zoals beschreven in Hoofdstuk 5 van het plan.
De afweging tussen agrarische ontwikkeling en landschapsbehoud is een constante in de planning. Het doel is om ruimte te bieden aan groeiende bedrijven, terwijl het landschap wordt beschermd. Dit is een delicate balans die de gemeente Sluis moet vinden. De regels voor het bestemmingsplan zijn hierop gericht, en de aanvraag voor Goedleven 13 moet zich hieraan houden.
Milieu- en Omgevingsaspecten
De milieu- en omgevingsaspecten vormen een fundamenteel onderdeel van de beoordeling van een omgevingsvergunning. In Hoofdstuk 4 van het toelichtingsdocument worden deze aspecten uitvoerig beschreven. Het gaat hierbij niet alleen over de directe omgeving van de woning, maar ook over de bredere impact op het landschap en de natuurlijke omgeving. De locatie in Waterlandkerkje, een gebied met verspreide huizen en agrarische bedrijven, vereist een zorgvuldige analyse van de impact op de natuur en het landschap.
De regels voor het buitengebied van de gemeente Sluis zijn gericht op het behoud van de natuurlijke waarden van het gebied. De afweging tussen economische ontwikkeling en landschapsbehoud is hierin centraal. De regels voor agrarische bedrijven, met de mogelijkheid tot 1,5 of 2 hectare ontwikkeling, moeten worden afgewogen tegen de behoudswensen van het landschap. Dit betekent dat elke aanvraag voor een omgevingsvergunning onderworpen is aan een gedetailleerde milieuonderzoek.
De woning op Goedleven 13, met zijn grote perceel van 2204m², heeft een bepaalde impact op de directe omgeving. De aanwezigheid van vier kamers en drie slaapkamers wijst op een bepaald gebruiksdoel, dat past bij de rustige, landelijke omgeving. De milieuaspecten moeten echter ook rekening houden met de mogelijke uitbreiding of verbouwing, wat de directe impact op de natuur en het landschap kan vergroten. De regels voor het bestemmingsplan moeten hierop inspelen.
De uitvoerbaarheid van de ontwikkeling, zoals beschreven in Hoofdstuk 5, is afhankelijk van deze milieuaspecten. Als de impact op het milieu te groot is, kan de aanvraag worden afgewezen. De gemeente Sluis heeft dus een streng kader, waarbij de balans tussen ontwikkeling en behoud centraal staat.
Uitvoerbaarheid en Juridische Regeling
De uitvoerbaarheid van de ontwikkeling rondom Goedleven 13 wordt behandeld in Hoofdstuk 5 van het toelichtingsdocument. Dit hoofdstuk analyseert of de gewenste wijziging technisch en economisch haalbaar is binnen de bestaande regels. De woning, gebouwd in 1949, heeft een vloeroppervlakte van 100m² en een perceel van 2204m². De geschatte waarde van € 489.000 is een belangrijke parameter voor de economische haalbaarheid.
De juridische planbeschrijving, zoals beschreven in Hoofdstuk 6, geeft de precieze wijzigingen in het bestemmingsplan. Dit hoofdstuk legt vast welke regels worden aangepast om de ontwikkeling mogelijk te maken. De aanvraag voor Goedleven 13 leidt tot een wijzigingsplan met IMRO-idn NL.IMRO.1714.wpgoedleven13-ON01, dat specifiek is gericht op de locatie Goedleven 8. Dit illustreert hoe een individuele aanvraag kan leiden tot bredere regelmatige aanpassingen.
De regels voor het buitengebied van de gemeente Sluis zijn cruciaal voor de uitvoerbaarheid. De mogelijkheid om agrarische bouwblokken tot 1,5 of 2 hectare te ontwikkelen, biedt ruimte voor ontwikkeling, maar vereist een strikte naleving van de regels voor het bebouwingspercentage. De afweging tussen economische ontwikkeling en landschapsbehoud is hierin centraal.
Vergelijking van Ruimtelijke Regels en Ontwikkelingsmogelijkheden
Om de complexiteit van het proces beter te begrijpen, is een vergelijking van de verschillende aspecten van het plan nuttig. De volgende tabel toont de kernpunten van het wijzigingsplan en de specifieke regels voor het buitengebied:
| Aspect | Huidige Regeling | Nieuwe Mogelijkheden (Aanvraag Goedleven) |
|---|---|---|
| Doel | Behoud van het landschap | Ontwikkeling van agrarische bedrijven en woningen |
| Maximale oppervlakte | 1 hectare (standaard) | 1,5 hectare (zonder %) of 2 hectare (met 70% %) |
| Beleidskader | Gemeentelijk beleid voor buitengebied | Aanpassing aan individuele behoeften (Goedleven 13) |
| Milieuaspecten | Behoud van natuur en landschap | Gedetailleerde analyse van impact |
| Juridische regeling | Bestemmingsplan voor buitengebied | Wijzigingsplan (IMRO-idn NL.IMRO.1714.wpgoedleven13-ON01) |
| Uitvoerbaarheid | Technisch en economisch haalbaar | Afhankelijk van milieu-impact en regels |
Deze tabel illustreert hoe de aanvraag voor Goedleven 13 leidt tot een aanpassing van de regels, waarbij de mogelijkheid tot 1,5 of 2 hectare ontwikkeling wordt gecreëerd. Dit is een cruciale wijziging in het bestemmingsplan, die de ruimte voor ontwikkeling vergroot, mits de regels voor het landschap worden gerespecteerd.
De vergelijking toont ook de structuur van het toelichtingsdocument. De zes hoofdstukken van het plan zorgen voor een volledige analyse van de ontwikkeling, van de huidige situatie tot de juridische regeling. Deze structuur is essentieel om de complexiteit van het proces te doorgronden en om de uitvoerbaarheid te waarborgen.
De Rol van de Omgevingsvergunning in Waterlandkerkje
De omgevingsvergunning voor Goedleven 1 te Waterlandkerkje, die op 11 mei 2022 op de agenda stond, vormt de aanleiding voor het wijzigingsplan. Dit proces illustreert hoe een individuele aanvraag kan leiden tot bredere regelmatige aanpassingen. De locatie ligt in de wijk Waterlandkerkje, specifiek in de buurt Verspreide huizen. Deze indeling benadrukt de verspreidheid van de bebouwing, wat een belangrijk kenmerk is voor de ruimtelijke planning.
De gemeente Sluis heeft hier een specifieke regeling voor het buitengebied, die zowel agrarische als woonontwikkelingen omvat. De aanvraag voor Goedleven 13 leidt tot een wijzigingsplan dat de regels voor het bestemmingsplan aanpast, zodat de gewenste ontwikkeling mogelijk wordt. Dit proces vereist een zorgvuldige analyse van de milieu- en omgevingsaspecten, zoals beschreven in Hoofdstuk 4.
De woning op Goedleven 13, met zijn grote perceel van 2204m², biedt mogelijkheden voor uitbreiding of herbestemming. De regels voor het buitengebied, met de mogelijkheid tot 1,5 of 2 hectare ontwikkeling, bieden een kader waarbinnen deze uitbreiding mogelijk is, mits de regels voor het landschap worden gerespecteerd. De uitvoerbaarheid van de ontwikkeling wordt bepaald door deze regels en de milieuaspecten.
Conclusie
Het project rondom Goedleven 13 in Waterlandkerkje illustreert de complexiteit van de ruimtelijke planning in het buitengebied van de gemeente Sluis. De aanvraag voor een omgevingsvergunning leidt tot het opstellen van een wijzigingsplan met IMRO-idn NL.IMRO.1714.wpgoedleven13-ON01. Dit plan omvat een zorgvuldige analyse van de huidige situatie, het beleidskader, de milieu- en omgevingsaspecten, de uitvoerbaarheid en de juridische regeling. De woning op Goedleven 13, gebouwd in 1949, heeft een vloeroppervlakte van 100m² en een perceel van 2204m², wat past binnen de definitie van het buitengebied. De regels voor agrarische bedrijven, met de mogelijkheid tot 1,5 of 2 hectare ontwikkeling, bieden een kader waarbinnen de woning kan worden aangepast, mits de regels voor het landschap worden gerespecteerd.
Deze casus toont hoe een individuele aanvraag kan leiden tot bredere regelmatige aanpassingen in het bestemmingsplan. De afweging tussen economische ontwikkeling en landschapsbehoud is hierin centraal. De structuur van het toelichtingsdocument, met zijn zes hoofdstukken, zorgt voor een volledige analyse van de ontwikkeling. Dit proces garandeert dat elke stap van het planningsproces transparant en onderbouwd is. De gemeente Sluis heeft hiermee een duidelijk kader voor de ontwikkeling van het buitengebied, waarbij de regels voor agrarische bedrijven en woningen worden geïntegreerd.