De realisatie van het woongebied De Markiezaten in de gemeente Bergen op Zoom vertegenwoordigt een complex proces van ruimtelijke planning, milieuonderzoek en juridische goedkeuringen. Dit project omvat de ontwikkeling van circa 85 woningen over meerdere fasen en locaties binnen de zuidelijke stadrand van de gemeente. Een cruciale mijlpaal in dit proces werd bereikt begin maart 2024 toen de omgevingsvergunning voor het project Meanderhof onherroepelijk werd. Deze status betekent dat de bezwaartermijn is verstreken zonder ingediende bezwaren, waardoor de gemeente de toestemming voor de bouw heeft verleend. Deze vergunning vormt de juridische basis voor de vervolgactiviteiten, waaronder het tekenen van contracten en de definitieve toewijzing van de woningen. Het project maakt onderdeel uit van het bredere bestemmingsplan "De Markiezaten", dat in april 2016 is vastgesteld en in een eerste herziening is aangepast om de maatvoering van het aantal woningen per terp aan te passen.
Het project De Markiezaten bestaat uit meerdere fasen en locaties, elk met hun eigen kenmerken en ontwikkelingsstadia. Naast de reeds vergunde woningen in Meanderhof, bevindt zich het project Noordrand in voorbereiding, dat bestaat uit 12 twee-onder-een kapwoningen. Deze fase ligt strategisch tussen de bestaande wijken Meanderhof en Kievietsbloem. De plannen omvatten ook de ontwikkeling van vier woonterpen in het Dal van de Molenbeek, een gebied dat fungeert als natuurlandschap en recreatief uitloopgebied. De herziening van het bestemmingsplan zorgt voor een optimale balans tussen stedelijke verdichting en landschappelijke inpassing. In deze context zijn drie van de vier terpen onderzocht en aangepast om een maximum van 10 wooneenheden per terp mogelijk te maken, wat vanuit het oogpunt van stedenbouw en landschap als wenselijker wordt beschouwd dan de oorspronkelijke maatvoering van 20 tot 21 eenheden.
Juridische Status en Vergunningsproces
Het verkrijgen van een omgevingsvergunning is een fundamentele stap in het bouwproces in Nederland, waarbij alle aspecten zoals milieu, veiligheid en ruimtelijke ordening worden getoetst aan de wettelijke eisen. Voor het project Meanderhof in Markiezaten is dit proces succesvol afgerond. Op 18 april zijn de woningen in dit deel van het project toegewezen aan kandidaten, gevolgd door het ondertekenen van de eerste contracten op 26 april. Op dit tijdstip waren alle woningen in Meanderhof onder optie, wat betekent dat de eigendom juridisch is gereserveerd voor de gekeerde kopers. Voor belangstellenden die niet direct een woning hebben gekregen, biedt het project een systeem van reservekandidaten. Door op de knop 'Zet me op de wachtlijst' te klikken, kan een kandidaat zich inschrijven. Mocht een woning vrijkomen, wordt deze toegewezen aan een van de reservekandidaten. De positie op de reservelijst en het aantal inschrijvingen worden echter niet openbaar gedeeld.
De juridische basis voor het gehele gebied wordt gevormd door het bestemmingsplan "De Markiezaten, 1e herziening". Dit plan is een herziening van het oorspronkelijke plan dat op 21 april 2016 is vastgesteld door de gemeenteraad van Bergen op Zoom. De oorspronkelijke plannen voorzagen in vier woongebieden (terpen) ten zuiden van de Markiezaatsweg, elk met een minimum van 20 tot 21 wooneenheden. De herziening focust op drie van deze vier terpen: Blauwborst, Roerdomp en Grutto. De herziening heeft de maximale maatvoering aangepast naar een maximum van 10 wooneenheden per terp. Deze aanpassing is gedaan omdat dit vanuit het oogpunt van stedenbouw en landschap wenselijker is. De vierde terp, Baardman, wordt projectmatig ontwikkeld en valt onder een aparte regulering.
De plangrens van de herziening is identiek aan die van het moederplan, maar de inhoudelijke wijzigingen zijn gericht op de drie genoemde terpen. Het plan bevat niet alleen de juridische regels voor de bestemming, maar ook de richtinggevende verkaveling en regels voor de beeldregie van de openbare ruimte en de te bouwen woningen. Deze regels fungeren als een toetsingskader voor de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit bij het adviseren over individuele bouwplannen. Het plan is vastgesteld en daarmee is het juridisch bindend voor de toekomstige ontwikkeling van het gebied.
Ruimtelijke Kwaliteit en Beeldregie
De ruimtelijke kwaliteit van De Markiezaten wordt bepaald door een zorgvuldig samenspel tussen de natuurlijke omgeving en de wooneenheden. Het gebied is gelegen binnen het bestaande stedelijk gebied, aan de zuidrand van Bergen op Zoom. Het grenst aan oudere woonwijken zoals Fort-Zeekant, Bergse Plaat en Nieuw Borgvliet-Langeweg. Het gebied zelf heeft geen cultuurhistorische waarde en er bevinden zich geen gevoelige of kwetsbare gebieden in de directe nabijheid. De ontwikkeling van de woonterpen is ingekaderd door water en bos, wat resulteert in kleine woonclusters die goed passen binnen het natuurlandschap van het Dal van de Molenbeek.
De beeldregie en de richtinggevende verkaveling zijn essentieel voor de vormgeving van het project. In het bestemmingsplan zijn voor elke terp specifieke richtlijnen opgenomen voor de indeling van de percelen en het uiterlijk van de woningen. Deze regels zorgen voor een coherente beeldvorming van het hele gebied. De drie terpen die onder de herziening vallen (Blauwborst, Roerdomp en Grutto) krijgen elk maximaal 10 woningen, wat resulteert in een compacte, menselijke schaal. De vierde terp, Baardman, volgt een eigen ontwikkelingstraject. Totaal zijn er circa 20 bouwkavels voorzien, verdeeld over de drie aangepaste terpen. Dit betekent dat de dichtheid lager ligt dan in de oorspronkelijke plannen, wat de landschappelijke inpassing ten goede komt.
Het plan voorziet in een zorgvuldige integratie van woningen binnen de natuurlijke omgeving. De terpen zijn omgeven door water en bos, wat bijdraagt aan de recreatieve waarde van het gebied als uitloopgebied voor de bewoners van de omgeving. De regels voor de beeldregie worden gebruikt als toetsingskader voor de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit. Deze commissie adviseert over individuele bouwplannen en zorgt ervoor dat de gebouwen aansluiten bij de vooropgestelde regels voor de openbare ruimte. Het doel is om een hoogwaardige woonomgeving te creëren die zowel esthetisch als functioneel voldoet aan de eisen van moderne stedelijke ontwikkeling.
Milieueffecten en Veiligheidsonderzoeken
Een van de meest kritische aspecten bij de realisatie van grootschalige bouwprojecten is de milieueffectbeoordeling. Voor het project De Markiezaten is uitvoerig onderzoek gedaan naar de mogelijke milieueffecten van de geplande 85 woningen. Het project valt onder de activiteiten genoemd in de D 11.2 van de bijlage bij het Besluit m.e.r. (milieueffectrapportage). Omdat het totaal aantal woningen onder de drempelwaarde van 2.000 woningen ligt, is een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd. Dit onderzoek heeft uitgewezen dat het plan geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu heeft. Derhalve is het uitvoeren van een volledige m.e.r. of het maken van een gedetailleerd milieueffectrapportage niet noodzakelijk.
Deze milieubelastingen worden verder uitgewerkt in een specifieke milieuparagraaf die is opgesteld door de Omgevingsdienst Midden- en West-Brabant (OMWB). Deze paragraaf geldt aanvullend op de milieuparagraaf van het moederplan 'Bestemmingsplan De Markiezaten'. Het onderzoek dekt een breed scala aan milieuaspecten, waaronder bedrijven, milieuzonering, geluid, externe veiligheid, bodem, stikstof en luchtkwaliteit. Milieuzonering betreft het aanbrengen van noodzakelijke ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende en milieugevoelige functies, gericht op het beschermen van de leefomgeving tegen geur, stof, geluid en gevaar.
Voor het aspect externe veiligheid is een verantwoording nodig omdat de locatie binnen het invloedsgebied ligt van een Bevi-inrichting, twee buisleidingen en twee transportroutes. Er is sprake van een leiding (Z-526-12) ten noorden van het plangebied met een werkdruk van 40 bar en een diameter van 12 inch. Deze leiding heeft geen PR 10-6 contour maar een invloedsgebied van 140 meter. Het plangebied ligt echter buiten dit invloedsgebied, waardoor er geen directe risico's uitgaat van de leiding. Voor het groepsrisico wordt verwezen naar de standaard verantwoording van de gemeente Bergen op Zoom en het advies van de Veiligheidsregio. De aspecten bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid worden beschreven aan de hand van standaard verantwoording in bijlagen.
De bodemkwaliteit vormt een belangrijk aspect bij bouwontwikkelingen. In het kader van het bestemmingsplan is er een bodemkwaliteitskaart opgesteld door de RMD in opdracht van de gemeente Bergen op Zoom. Deze kaart is nog geldig en is opgesteld conform de geldende richtlijnen. De bodemkwaliteit speelt een belangrijke rol bij de afweging van ruimtelijke functies.
Tevens wordt er invulling gegeven aan de gemaakte afspraken met het waterschap inzake de waterhuishouding van het gebied. Voor het water-uitwerkingsplan voor De Markiezaten is een overall watervergunning verleend. Het wateradvies van Waterschap Brabantse Delta is positief, wat betekent dat het waterbeheer goed is geregeld en geen obstakel vormt voor de bouw.
Projectfasen en Verkoopstrategie
Het project De Markiezaten wordt gerealiseerd in verschillende fasen, elk met eigen kenmerken en verkoopstrategieën. De eerste fase, Meanderhof, heeft de omgevingsvergunning verkregen en is volledig onder optie. Op 18 april zijn de woningen toegewezen en op 26 april zijn de eerste contracten getekend. Dit aangegeven proces toont een vlotte doorlopende verkoop, waarbij alle woningen al onder optie staan. Voor degenen die niet direct een woning hebben gekregen, staat het reserve-systeem ter beschikking.
Naast Meanderhof bevindt zich de fase Noordrand in voorbereiding. Deze fase ligt tussen Meanderhof en Kievietsbloem en bestaat uit 12 twee-onder-een kapwoningen. De voorbereidingen zijn in volle gang en er wordt verwacht dat deze fase voor de zomer in verkoop gaat. Deze 12 woningen vormen een aparte fase binnen het grotere project. De verkoop van Noordrand zal waarschijnlijk een vergelijkbaar proces volgen als Meanderhof, waarbij belangstellenden zich kunnen inschrijven als reservekandidaat.
Het totaalproject omvat circa 85 woningen over de diverse fasen en terpen. De verdeling over de terpen en fasen is als volgt:
| Fase / Locatie | Type Woning | Aantal Woningen | Status |
|---|---|---|---|
| Meanderhof | Verschillende types | Onbekend (deel van totaal) | Vergunning onherroepelijk, alle woningen onder optie |
| Noordrand | Twee-onder-een kapwoningen | 12 | In voorbereiding, verkoop verwacht voor de zomer |
| Terp Blauwborst | Cluster in natuurlandschap | Max. 10 | Onderdeel van herziensplan |
| Terp Roerdomp | Cluster in natuurlandschap | Max. 10 | Onderdeel van herziensplan |
| Terp Grutto | Cluster in natuurlandschap | Max. 10 | Onderdeel van herziensplan |
| Terp Baardman | Projectmatige ontwikkeling | Onbekend | Aparte ontwikkeling |
De verkoopstrategie richt zich op het aantrekken van kopers door een gestructureerd proces van toewijzingen en reserveringen. De gemeente en de ontwikkelaar werken samen om een vloeiend proces te garanderen, waarbij de communicatie met de belangstellenden centraal staat. Het feit dat de omgevingsvergunning onherroepelijk is, biedt zekerheid voor de kopers en ontwikkelaars.
Stedelijke Verbinding en Locatiekenmerken
Het plangebied is gelegen binnen het bestaand stedelijk gebied van Bergen op Zoom. Het maakt onderdeel uit van woongebied De Markiezaten, dat aan de zuidrand van de stad ligt. Het gebied grenst aan de oudere woonwijken Fort-Zeekant, Bergse Plaat en Nieuw Borgvliet-Langeweg. Deze ligging zorgt voor een natuurlijke verbinding tussen de bestaande stadswijken en de nieuwe ontwikkeling. Het gebied heeft geen cultuurhistorische waarde, maar het is wel een belangrijk onderdeel van de zuidelijke uitbreiding van de gemeente.
De nieuwe functies in het plangebied, met name de woningen, hebben een verkeersaantrekkende werking. Dit betekent dat er extra verkeer zal ontstaan als gevolg van de nieuwe bewoners. De effecten hiervan zijn beoordeeld in het kader van het milieueffectonderzoek. Uit de uitgevoerde onderzoeken en motiveringen blijkt dat het plan geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu heeft. De verkeersstromen worden beoordeeld in het kader van de milieueffectrapportage, hoewel een volledige m.e.r. niet noodzakelijk was vanwege de schaal van het project.
De terpen zijn landschappelijk ingekaderd door water en bos, wat bijdraagt aan de recreatieve waarde van het gebied. Het gebied fungeert als recreatief uitloopgebied in de zuidelijke stadrand van Bergen op Zoom. De inpassing van de woningen in het landschap is zorgvuldig gedaan om de natuurlijke waarden te behouden en te versterken. De regels voor de beeldregie zorgen ervoor dat de gebouwen harmonieus passen in het omringende landschap van het Dal van de Molenbeek.
Conclusie
De ontwikkeling van De Markiezaten in Bergen op Zoom vertegenwoordigt een model van zorgvuldige ruimtelijke planning en milieubeheer. Het project omvat een veelzijdige aanpak waarbij juridische zekerheid (onherroepelijke vergunning), milieueffectbeoordeling, beeldregie en verkoopstrategieën naadloos op elkaar aansluiten. De herziening van het bestemmingsplan heeft geleid tot een aanpassing van de maatvoering van de terpen naar een maximum van 10 woningen, wat de landschappelijke inpassing ten goede komt. De fase Meanderhof is volledig onder optie, terwijl de fase Noordrand in voorbereiding verkeert met een verwachte verkoop voor de zomer. De combinatie van woningbouw en natuurbescherming zorgt voor een duurzaam en leefbaar woongebied aan de zuidrand van de stad.
Het project laat zien hoe complexe bouwwerken kunnen worden gerealiseerd met behoud van de natuurlijke waarden en de leefomgeving. De milieuparagraaf, de bodemkwaliteitskaart en de watervergunning vormen een solide basis voor de verdere ontwikkeling. De samenwerking tussen de gemeente, de ontwikkelaar en de betrokken instanties (zoals Waterschap Brabantse Delta en Omgevingsdienst) zorgt voor een geïntegreerde aanpak. Dit project vormt een voorbeeld van hoe moderne stedenbouwkundige plannen kunnen worden vertaald in concrete, leefbare woonomgevingen die zowel functioneel als esthetisch voldoen aan de eisen van de toekomst.