De verlening van omgevingsvergunningen voor de bouw van nieuwe woningen in de gemeente Hardenberg, met name in het woongebied De Meerstal II in Kloosterhaar, volgt een strikte juridische en ruimtelijke volgorde die gebaseerd is op het bestemmingsplan en een daaruit voortvloeiend uitwerkingsplan. Voor het gebied De Meerstal II is het proces van vergunningverlening afhankelijk van de aanname van een uitwerkingsplan dat de details van de bebouwing, de parkeernormen en de ruimtelijke inpassing vastlegt. Dit proces is ingebed in een bredere strategische context van de gemeente, gericht op levensloopbestendigheid, duurzame verstedelijking en het voldoen aan de nationale omgevingsvisie (NOVI).
De geografische ligging van het project speelt een cruciale rol bij de toepassing van de regels. Kloosterhaar ligt in het zuiden van de gemeente Hardenberg, direct aan de grens met Duitsland en Twente. Het dorp is gelegen op korte afstand van het natuurreservaat De Engbertsdijkvenen. Door historische zandwinning zijn in de directe omgeving grote waterplassen ontstaan, wat een specifiek kenmerk van de locatie vormt. Het woongebied De Meerstal II bevindt zich aan de zuidwestelijke rand van Kloosterhaar en grenst aan de wijk Kleinhaar alsmede aan een open landbouwgebied. Deze ligging maakt dat de kenmerkende landelijke omgeving van Kloosterhaar tot zijn recht komt, met veel ruimte voor groen en water. De ontwikkeling is dus niet enkel een constructie van woningen, maar een integratie in een specifieke natuurlijke context.
De juridische structuur van het vergunningsproces in dit project is gebaseerd op het bestemmingsplan dat door de gemeenteraad is vastgesteld. Dit plan bevat een uitwerkingsplicht. Dit betekent dat de gemeenteraad het college van burgemeester en wethouders verplicht een uitwerkingsplan op te stellen binnen de kaders van de uitwerkingsregels. Pas wanneer dit uitwerkingsplan is vastgesteld en deels uitgewerkt, kunnen omgevingsvergunningen voor het daadwerkelijke bouwen worden verleend. Het uitwerkingsplan maakt deel uit van het zogenaamde "moederplan". Dit plan bestaat uit een verbeelding met regels en een toelichting. De verbeelding visualiseert de bestemmingen en de regels regelen de gebruiksmogelijkheden van de gronden en de bouwmogelijkheden. De toelichting heeft geen bindende werking, maar dient wel voor de onderbouwing van het plan. De opbouw van dit uitwerkingsplan volgt de systematiek van het SVBP 2012.
Het woningbouwplan De Meerstal II voorziet in verschillende woningtypen. In de afgelopen jaren zijn in dit gebied vrijstaande woningen en twee-onder-een-kapwoningen gerealiseerd. Voor de actuele fase van uitgifte zijn er 18 gemeentelijke kavels beschikbaar. Deze zijn verdeeld in drie categorieën: twee vrije kavels voor een vrijstaande woning, acht vrije kavels voor een twee-onder-een-kapwoning, en acht CPO-kavels voor rijwoningen. De CPO-kavels (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap) zijn bedoeld voor twee groepen van elk vier woningen. De inschrijving voor deze CPO-kavels start in 2026. Een specifieke vereiste voor deze CPO-projecten is de samenstelling van de groep: bij voorkeur bestaat elke groep uit drie starters en één senior. Deze samenstelling is gericht op levensloopbestendigheid, wat een kernonderdeel vormt van het woonbeleid van de gemeente Hardenberg.
De parkeernormen vormen een kritisch aspect van de omgevingsvergunning. De kern Kloosterhaar is aangemerkt als "Buitengebied". Dit leidt tot een specifieke parkeernorm op basis van het CROW-handboek 'Toekomstbestendig parkeren' (publicatie 381, 2018). Volgens de Parkeernormennota mag binnen de gemeente Hardenberg worden uitgegaan van de minimale parkeernorm. Dit betekent dat er binnen deze parkeernorm minimaal 0,3 parkeerplaatsen per woning beschikbaar moeten worden gesteld voor bezoekers. Daarnaast mag er voor vrijstaande woningen en twee-onder-een-kap-woningen maximaal één parkeerplaats per woning op eigen terrein worden gerekend.
De parkeervereisten zijn als volgt samengevat in de volgende tabel:
| Woningtype | Aantal | Benodigde parkeerplaatsen | Waarvan op eigen terrein | Waarvan in de openbare ruimte |
|---|---|---|---|---|
| Twee-onder-een-kap | 14 | 25,2 | 14,0 | 11,2 |
| Vrijstaand | 2 | 4 | 2,0 | 2 |
| Totaal | 16 | 29,2 (30) | 16,0 | 13,2 (14) |
Resumerend dienen er, naar aanleiding van het voorliggende programma, minimaal 30 parkeerplaatsen te worden gerealiseerd, waarvan maximaal 16 op eigen terrein. Het plan voorziet in deze verdeling: parkeerplaatsen op eigen terrein en 16 parkeerplaatsen in de openbare ruimte. De tabel toont dat het totaal van 29,2 benodigde parkeerplaatsen wordt afgerond naar 30, en het totaal van de openbare ruimte wordt afgerond naar 14.
De ontwikkeling van De Meerstal II is geïntegreerd in het bredere woonbeleid van de gemeente. De gemeente Hardenberg heeft het Programma Wonen 2019-2025 vastgesteld. Dit programma legt de woonambities voor de langere termijn vast en bevat concrete maatregelen op adaptieve wijze. Het programma is gericht op het voorzien in de woningbehoefte en demografische ontwikkelingen, en op het flexibel inspelen op veranderingen op de woningmarkt. Het Programma Wonen richt zich op het woonbeleid voor de hele gemeente en bevat een nadere uitwerking op kernniveau. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen hoofdkernen, middelgrote kernen en kleine kernen. Kloosterhaar is aangemerkt als een kleine kern (minder dan 2.500 inwoners).
Voor de kleine kernen ligt de nadruk op twee-onder-een-kap en vrijstaande woningen in de particuliere koopsector, en voor de sociale huursector op levensloopgeschikte, grondgebonden woningen die voor meerdere doelgroepen aantrekkelijk zijn. De autonome huishoudensgroei tot 2028 in Kloosterhaar is door het bureau Companen geprognosticeerd op maximaal 40 huishoudens. Of deze groei daadwerkelijk in Kloosterhaar kan plaatsvinden, is mede afhankelijk van de groei van de woningvoorraad. Zonder uitbreiding van de woningvoorraad kan deze huishoudensgroei in ieder geval niet in Kloosterhaar worden opgevangen. Met de ontwikkeling van De Meerstal II wordt ingespeeld op deze toekomstige woningbehoefte. Het initiële programma is in lijn met de gepeilde behoefte.
De uitwerkingsplicht biedt flexibiliteit om in te spelen op de toekomstige behoefte. Dit staat in lijn met de toekomstvisie van de gemeente Hardenberg, die op 23 april 2013 is vastgesteld. Deze visie, getiteld "De gemeente Hardenberg stapt stevig op de toekomst af", bestrijkt het tijdvak 2013 – 2023 en beschrijft drie programmalijnen: wonen, werken en welzijn. De visie speelt in op veranderende tijden, waarbij demografische ontwikkelingen, decentralisatie van overheidstaken, de economische crisis en bezuinigingen van belang zijn. Het is een levend document dat de gemeente geregeld kan bijstellen om in te spelen op nieuwe kansen en mogelijkheden.
Een ander belangrijk aspect van de vergunningsafhandeling is de inpassing in de natuurlijke omgeving en de naleving van verlichtingsnormen. Ten aanzien van donkerte is het de ambitie om stedelijke functies zoveel mogelijk te bundelen in 'lichte gebieden'. Doordat aan het dorp Kloosterhaar wordt gebouwd wordt hieraan voldaan. Onnodig kunstmatig licht wordt desondanks zoveel mogelijk beperkt. Hiermee past het initiatief binnen de gebiedskenmerken van de bovenstaande lagen. Ook bevinden er zich geen informele routes. Dit betekent dat een toets aan de ladder voor duurzame verstedelijking noodzakelijk is. Gezien de beschikbare ruimte binnen het dorp en de ligging van het plangebied aan de rand van het dorp, geldt dat met deze ontwikkeling wordt voldaan aan de 'Ladder voor duurzame verstedelijking'.
De nationale context wordt gevormd door de Nationale Omgevingsvisie (NOVI). De NOVI is een instrument van de nieuwe Omgevingswet en loopt vooruit op de inwerkingtreding van die wet. Het ontwerp heeft al wel ter inzage gelegen en een nieuwe versie is gepresenteerd. Bij inwerkingtreding vervangt de NOVI de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geheel (uitgezonderd Caribisch Nederland en Caribische Exclusieve Economische Zone). De NOVI geldt verder als wijziging van enkele onderdelen van het Nationaal Waterplan 2016-2021 (NWP) op grond van de Waterwet. De NOVI biedt een langetermijnperspectief op de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland tot 2050. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan de grote opgaven die het aanzien van Nederland de komende dertig jaar ingrijpend zullen veranderen. Dit omvat het bouwen van nieuwe woningen, ruimte voor opwekking van duurzame energie, aanpassing aan een veranderend klimaat, ontwikkeling van circulaire economie en omschakeling naar kringlooplandbouw.
De relatie tussen de lokale planning en de nationale visie is cruciaal voor de omgevingsvergunning. De conclusie van het provinciaal beleid luidt dat de ruimtelijke ontwikkeling in het bestemmingsplan in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid. Aanpasbaar (levensloopbestendig) bouwen en duurzaam bouwen zijn belangrijke thema’s in dit proces. De ontwikkeling van De Meerstal II wordt gezien als een maatregel die voldoet aan de eisen van de omgevingswet en de NOVI.
De technische specificaties voor het uitwerkingsplan zijn nauwkeurig gedefinieerd. De verbeelding heeft de rol van visualisering van de bestemmingen. De regels regelen de gebruiksmogelijkheden van de gronden, de bouwmogelijkheden en de gebruiksmogelijkheden van de aanwezige en/of op te richten bebouwing. De toelichting dient voor de weergave en onderbouwing van het plan en de uitleg van de verbeelding en regels. De opbouw van het uitwerkingsplan is conform SVBP 2012. Dit betekent dat het proces van vergunningverlening niet losstaat van de ruimtelijke ordening en de juridische kaders.
Het proces van omgevingsvergunning is dus een meerstapsproces dat begint bij het bestemmingsplan, overgaat naar het uitwerkingsplan en eindigt bij de vergunning voor het bouwen. Voor De Meerstal II betekent dit dat de 18 kavels pas na het vaststellen van het uitwerkingsplan beschikbaar komen voor daadwerkelijke bouwvergunningen. De CPO-kavels vereisen bovendien een specifieke samenstelling van de groepen, wat een extra stap in het proces vormt. De parkeernormen zijn een harde eis binnen dit proces, waarbij de verdeling tussen eigen terrein en openbare ruimte strikt is gedefinieerd.
De geografische ligging van Kloosterhaar, aan de grens van Duitsland en dichtbij het natuurreservaat, impliceert dat de omgevingsvergunning ook rekening moet houden met de impact op het waterbeheer en de biodiversiteit. De waterplassen die zijn ontstaan door zandwinning vormen een uniek element dat in de vergunning moet worden beschouwd. De ambitie om onnodig kunstmatig licht te beperken past binnen de donkerte-normen en draagt bij aan de ecologische waarde van het gebied.
De demografische prognose van maximaal 40 huishoudens tot 2028 bevestigt de noodzaak van de uitbreiding van de woningvoorraad. Het Programma Wonen 2019-2025 garandeert dat de woningvoorraad wordt aangepast aan de groeiende behoefte. Voor kleine kernen zoals Kloosterhaar is de focus op levensloopbestendigheid en de beschikbaarheid van geschikte woningen voor verschillende doelgroepen. De CPO-regels voor de rijwoningen zijn daarop gericht.
De integratie van deze diverse factoren – van de juridische structuur van het uitwerkingsplan tot de parkeernormen en de demografische behoefte – vormt de basis voor het verlenen van een omgevingsvergunning. Het proces is ontworpen om te voldoen aan de nationale en provinciale eisen, waaronder de NOVI en de Omgevingsvisie Overijssel. De conclusie is dat de ontwikkeling van De Meerstal II voldoet aan de ladder voor duurzame verstedelijking en de eisen voor een duurzame leefomgeving.
De uitvoering van het plan vereist een strikte naleving van de uitwerkingsregels. Het uitwerkingsplan vormt de juridische basis voor de omgevingsvergunning. Zonder dit plan kunnen geen vergunningen worden verleend. Dit benadrukt het belang van de uitwerkingsplicht binnen het bestemmingsplan. De gemeente Hardenberg gebruikt dit mechanisme om de kwaliteit en de duurzaamheid van de ontwikkeling te borgen.
De tabel hieronder vat de kernpunten van de parkeernormen en de woningtypen samen, wat essentieel is voor de omgevingsvergunning:
| Aspect | Detail |
|---|---|
| Woningtype: Vrijstaand | 2 kavels |
| Woningtype: Twee-onder-een-kap | 8 vrije kavels |
| Woningtype: Rijwoning (CPO) | 8 kavels (2 blokken van 4 woningen) |
| Parkeernorm (Eigen terrein) | Max. 1 plek per woning |
| Parkeernorm (Openbare ruimte) | 0,3 plek per woning voor bezoekers |
| Totaal parkeerplaatsen | 30 (afgerond van 29,2) |
| Locatie | Zuidwestelijke rand Kloosterhaar, grenzend aan Kleinhaar en landbouwgebied |
Deze structuur zorgt ervoor dat de omgevingsvergunning niet enkel een administratieve formaliteit is, maar een instrument om de kwaliteit van de leefomgeving te waarborgen. De nadruk op levensloopbestendigheid, duurzame verstedelijking en parkeerbeleid toont hoe de gemeente Hardenberg de toekomst van haar kernen, zoals Kloosterhaar, vormgeeft. Het proces van uitwerking en vergunningverlening is dus onlosmakelijk verbonden met de ruimtelijke ordening en de strategie van de gemeente.