De herontwikkeling van een watertoren is een complex proces dat veel meer inhoudt dan loutere bouwkundige ingrepen. Het is een case study in het samenspel tussen behoud van monumentale waarden, naleving van milieuvoorschriften en de praktische uitwerking van een omgevingsvergunning. Verschillende projecten, zoals de watertoren in Dirksland, Egmond aan Zee en Breukelen, demonstreren hoe een leegstaand technisch erfgoed kan worden getransformeerd in woningen, terwijl strikte regels voor welstand, milieu en externe veiligheid worden gevolgd. De procedure voor een omgevingsvergunning is de sleutel tot dit proces, waarbij de gemeente de regie voert op basis van ingediende plannen en aanvullende onderzoeken.
In de context van de Nederlandse ruimtelijke ordening is een omgevingsvergunning vereist wanneer een project afwijkt van het geldende bestemmingsplan. Dit is een cruciaal punt bij de herbestemming van historische bouwwerken. Bij een watertoren gaat het vaak om een ingrijpende wijziging van de bestemming van een technisch gebouw naar een woonfunctie. Deze transformatie vereist niet alleen bouwkundige expertise, maar ook een diepgaand begrip van de lokale verordeningen, milieurecht en erfgoedbeleid. De procedure is gestructureerd, transparant en onderhevig aan strikte termijnen, maar biedt ook ruimte voor publieke inspraak en aanpassingen van het ontwerp.
De kern van dit proces ligt in de aanvraag bij de gemeente. Zodra de gemeente een aanvraag ontvangt, start een formele procedure. De wettelijke termijn voor een besluit bedraagt over het algemeen acht weken, welke termijn één keer met zes weken kan worden verlengd. Tijdens deze periode kunnen er aanvullende gegevens gevraagd worden, wat de termijn kan opschorten. Het doel van de publicatie van de ontvangen aanvraag is het informeren van het publiek en het openstellen van het dossier voor reacties. Deze transparantie is essentieel voor de acceptatie van dergelijke projecten in de directe omgeving.
Proces en Procedure voor de Omgevingsvergunning
De aanvraagprocedure voor een omgevingsvergunning volgt een gestandaardiseerd verloop dat in alle gevallen van toepassing is, of het nu gaat om de watertoren in Dirksland, Egmond aan Zee of Breukelen. De procedure begint met het indienen van een aanvraag bij het gemeentelijk omgevingsloket. Zodra de gemeente de aanvraag ontvangt, wordt deze geregistreerd met een uniek zaaknummer, zoals Z2026-00196 voor het project in Dirksland. Direct hierna volgt een kennisgeving in het Omgevingsalert of de gemeentekrant om het publiek te informeren.
Het proces is niet slechts administratief; het is een evaluatieproces waar diverse aspecten worden getoetst. De aanvraag moet voldoen aan de eisen van het geldende bestemmingsplan of, als dat niet mogelijk is, dienen er afwijkingen te worden verkregen. In het geval van de watertoren in Breukelen bijvoorbeeld, was er sprake van een afwijking van het bestemmingsplan 'Breukelen Woongebied', vastgesteld op 25 juni 2013. Omdat het bestemmingsplan geen woningen toestaat op deze specifieke locatie als watertoren, is een omgevingsvergunning verplicht.
De wettelijke termijnen zijn strikt vastgelegd. Na ontvangst van de aanvraag neemt de gemeente een besluit. De standaardtermijn is acht weken. Als de gemeente meer tijd nodig heeft om de aanvraag te beoordelen, kan deze termijn één keer met zes weken worden verlengd. Bovendien kan de termijn worden opgeschort als er aanvullende gegevens van de aanvrager nodig zijn. Dit gebeurt vaak bij complexe projecten met milieueisen of monumentale waarde. De gemeente kan ook een reguliere voorbereidingsprocedure doorlopen als er sprake is van een afwijking van het bestemmingsplan.
In de praktijk ziet het proces er als volgt uit: - Ontvangst van de aanvraag door de gemeente. - Publicatie van de kennisgeving in het Omgevingsalert of lokale media. - Een periode voor reacties van belanghebbenden en het publiek. - Beoordeling van de aanvraag op basis van bestemmingsplan, milieueisen en welstandsnormen. - Uitstel van de procedure bij aanvullende gegevens of een verlenging van de beslistermijn. - Eindbesluit: toekenning of weigering van de vergunning.
Bij het project in Egmond aan Zee volgde de procedure een iets andere volgorde van stappen. Eerst werden aanvullende onderzoeken naar stikstof en flora & fauna uitgevoerd. Pas nadat deze onderzoeken door de Omgevingsdienst zijn goedgekeurd, kon de aanvraag voor de omgevingsvergunning worden ingediend. Dit benadrukt het belang van de volgorde: eerst de onderzoeksfase, daarna de vergunningsfase. De aanvraag werd digitaal ingediend bij het omgevingsloket, waarna de formele procedure van kracht werd. Vanaf dat moment moesten alle reacties rechtstreeks bij de gemeente worden ingediend.
Het belang van deze procedure ligt niet alleen in het krijgen van de vergunning, maar ook in de transparantie en de mogelijkheid voor inwoners om hun stem in te brengen. In Dirksland bijvoorbeeld, is de publicatie van de aanvraag bedoeld om het publiek te informeren. Dit zorgt ervoor dat buurtbewoners kunnen reageren op de plannen, wat vaak leidt tot aanpassingen in het ontwerp. De gemeente Goeree-Overflakkee maakt gebruik van een openbare procedure waarbij het publiek op de hoogte wordt gehouden.
Erfgoed en Monumentaal Karakter
Een van de meest uitdagende aspecten bij de herontwikkeling van een watertoren is de status als monument. In de meeste gevallen fungeert de watertoren als gemeentelijk monument, wat extra regels met zich meebrengt. In Breukelen is de watertoren aangewezen als gemeentelijk monument, wat betekent dat het gebouw een tamelijk hoge waarde heeft voor de gemeente. De waarde schuilt met name in het 'weerbare' uiterlijk van de toren. Dit betekent dat elke ingreep, zoals de realisatie van vijf woningen, moet worden afgestemd op de bestaande structuur en de historische waarde.
Het behoud van het monumentale karakter vereist vaak maatwerk, omdat de standaardregels niet voldoende zijn. Conform het Afwijkingenbeleid 2014 van de gemeente Stichtse Vecht is er sprake van een afwijking van het bestemmingsplan. Het college van burgemeester en wethouders heeft een positieve grondhouding aangegeven voor de ontwikkeling van woningen in de watertoren, maar dit vereist toch een formeel verloop van de procedure. De watertoren in Breukelen diende als pompgebouw en buurtactiviteiten, maar is nu van bestemming veranderd naar woningen.
De uitwerking van het ontwerp moet zorgvuldig de historische elementen behouden. Bij het project in Egmond aan Zee is de ondergrondse infrastructuur verder in beeld gebracht en is de inrichting van de openbare ruimte omgezet in een voorlopig ontwerp. Dit ontwerp moet rekening houden met het monumentale karakter en de omgeving. De architectuur is in het algemeen eenvoudig, wat de dynamiek van het woongebied beïnvloedt.
De waarden van het monument zijn vastgelegd in de welstandsnota van de gemeente. Voor Breukelen is het gebiedsgerichte welstandsbeleid van toepassing. De watertoren maakt onderdeel uit van een gewoon welstandsniveau in een planmatig woongebied. De waarde van het gebied is gelegen in het rustige beeld van de straten met het groen van de bomen en voortuinen. De architectuur is in het algemeen eenvoudig, wat betekent dat elk ontwerp voor de woningen moet passen binnen deze randvoorwaarden.
Het is essentieel dat het ontwerp van de woningen binnen de toren niet de historische identiteit van de toren schaadt. Dit vereist een zorgvuldige overweging van de inpandige verbouwing en wijzigingen aan de gevel. Bij het project in Breukelen zijn er wijzigingen gepland aan de gevel en op het terrein om de vijf woningen mogelijk te maken. Deze wijzigingen moeten voldoen aan de eisen van welstand en het behoud van het monumentale karakter.
Milieuaspecten en Externe Veiligheid
De herontwikkeling van een watertoren is niet alleen een kwestie van erfgoed en bouw, maar ook van milieubeheer. Een milieueffectrapportage (m.e.r.) is een hulpmiddel om het milieubelang een volwaardige plaats in de besluitvorming te geven. De m.e.r. is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten over initiatieven die belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben. De wetgeving hierrond is verankerd in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer.
Bij toetsing aan het Besluit m.e.r. zijn er vier mogelijkheden: het plan is direct m.e.r.-plichtig, of het bevat activiteiten uit kolom 1 van onderdeel D en ligt boven de drempelwaarden, wat betekent dat er eerst een m.e.r.-beoordeling moet plaatsvinden. In de praktijk wordt vaak eerst gekeken of er sprake is van een m.e.r.-plicht. Als dat niet het geval is, wordt er verder gegaan met de reguliere procedure.
Een specifiek aspect bij de watertoren in Breukelen is de nabijheid van bedrijven. Ten noorden van het plangebied op een afstand van circa 90 meter bevindt zich een machineverhuurbedrijf, aangemerkt als agrarisch loonbedrijf. Dit bedrijf valt onder milieucategorie 3.1 met een richtafstand van 50 meter. Omdat de afstand 90 meter is, wordt er ruim aan de richtafstand voldaan. Dit betekent dat er geen belemmeringen zijn vanuit deze functie te verwachten voor de woningen in de watertoren.
Externe veiligheid richt zich op het beheersen van risico's op zware ongevallen met mogelijk grote gevolgen voor de omgeving. Het gaat daarbij om onder meer de productie, opslag, transport en het gebruik van gevaarlijke stoffen. Dergelijke activiteiten kunnen een beperking opleggen aan de omgeving. Door voldoende afstand tot de risicovolle activiteiten aan te houden kan voldaan worden aan de normen. De ruimte is schaars en het rijksbeleid is erop gericht de schaarse ruimte zo efficiënt mogelijk te benutten, wat betekent dat de afstand tussen de woningen en risicovolle activiteiten kritisch is.
Bij het project in Egmond aan Zee werden aanvullende onderzoeken naar stikstof en flora & fauna uitgevoerd. Deze onderzoeken waren noodzakelijk voordat de aanvraag voor de omgevingsvergunning kon worden ingediend. De resultaten zijn door de Omgevingsdienst goedgekeurd, wat betekent dat het project verder kan gaan met de aanvraag. Dit benadrukt het belang van de volgorde van de stappen: eerst de milieunduidelijkheid, daarna de vergunningsaanvraag.
Participatie en Publieke Inspraak
De procedure voor een omgevingsvergunning omvat ook een belangrijke fase van publieke participatie. Bij het project in Egmond aan Zee werd een informatieavond gepland voor september/oktober 2024 om de ontwerpen te presenteren en de inbreng van de inwoners op te halen. Deze inbreng wordt meegenomen in de verdere uitwerking naar een definitief ontwerp. Dit zorgt ervoor dat de inwoners invloed hebben op het eindresultaat.
Ook bij het project in Dirksland is de publicatie van de kennisgeving bedoeld om het publiek te informeren. De gemeente Goeree-Overflakkee stelt het publiek op de hoogte via de Omgevingsalert app of de website. Dit zorgt ervoor dat burgers op elk moment welkom zijn om informatie op te halen of reacties in te dienen.
Bij het project in Breukelen werd op de inloopavond van 29 november 2023 iedereen de mogelijkheid geboden om te reageren op de uitwerking. Reacties die op 13 december binnen zijn komen in het participatieverslag verwerkt. Dit verslag wordt samen met de aanvraag voor de omgevingsvergunning ingediend bij de gemeente. Vanaf dat moment beginnen de reacties rechtstreeks bij de gemeente.
Deze participatie is cruciaal voor de acceptatie van het project in de buurt. Het zorgt ervoor dat de inwoners een stem hebben in het ontwerp en dat hun zorgen worden opgepakt. Dit kan leiden tot aanpassingen in het ontwerp, zoals de inrichting van de openbare ruimte of de ligging van de woningen.
Projectontwikkelaars en Rollen
Het succes van een herontwikkelingsproject hangt vaak af van de samenwerking tussen de verschillende partijen. Bij het project in Egmond aan Zee is de projectontwikkelaar tevens de eigenaar en heet Watertoren BV. Dit bedrijf is speciaal opgericht voor de herontwikkeling van het terrein. Vroeger was dit de Deltawerf met dezelfde eigenaar, maar rond 1995 zijn de werfactiviteiten gestaakt. Dit benadrukt dat de watertoren niet langer in gebruik is als pompgebouw.
AA-Planadvies fungeert als adviseur bij het project en voert het projectmanagement voor Watertoren BV uit. Het is een klein bureau dat de lokale omgeving goed kent. Dit zorgt ervoor dat het project goed wordt uitgewerkt en dat de specifieke eisen van de gemeente en de omgeving worden meegenomen.
Bij het project in Breukelen is de initiatiefnemer de Watertoren Breukelen BV. Dit bedrijf is voornemens om de watertoren inpandig te verbouwen ten behoeve van woningen. De huidige situatie is dat de watertoren leeg staat en geen functie meer heeft voor de watervoorziening. Met de beoogde ontwikkeling worden er vijf woningen gerealiseerd. Dit vereist een inpandige verbouwing en wijzigingen aan de gevel en het terrein.
Het college van B&W heeft in het besluit van 11 december 2018 reeds aangegeven een positieve grondhouding te hebben voor het ontwikkelen van woningen in de watertoren. Dit betekent dat het project in lijn is met de ambities van de gemeente Stichtse Vecht. Het college van burgemeester en wethouders heeft tevens aangegeven een positieve grondhouding te hebben ten opzichte van de ontwikkeling van woningen in de watertoren.
Technische Specificaties en Ontwerpeisen
De technische specificaties voor de herontwikkeling van een watertoren zijn complex en moeten voldoen aan diverse eisen. Bij het project in Breukelen zijn er vijf woningen gerealiseerd. Dit vereist een inpandige verbouwing en wijzigingen aan de gevel en op het terrein. De watertoren is in de huidige situatie in gebruik als pompgebouw dat tevens ingezet wordt voor buurtactiviteiten. Gezien de situering op korte afstand van omliggende woningen zijn er voor de woningen in de watertoren geen belemmeringen vanuit deze functie te verwachten.
De ondergrondse infrastructuur (kabels, leidingen, riolering) is verder in beeld gebracht en de inrichting van de openbare ruimte is omgezet in een voorlopig ontwerp. Dit ontwerp moet voldoen aan de eisen van het bestemmingsplan en de welstandsnota. Het plangebied maakt onderdeel uit van een gewoon welstandsniveau in een planmatig woongebied. De waarde van dit gebied is vooral gelegen in het rustige beeld van de straten met het groen van de bomen en in voortuinen.
De architectuur is in het algemeen eenvoudig, wat betekent dat elk ontwerp voor de woningen moet passen binnen deze randvoorwaarden. De watertoren is aangewezen als gemeentelijk monument, wat betekent dat elke ingreep moet worden afgestemd op de historische waarde. Dit vereist een zorgvuldige overweging van de inpandige verbouwing en de wijzigingen aan de gevel.
Het is belangrijk dat de technische specificaties worden afgestemd op de lokale verordeningen en de eisen van de gemeente. Dit betekent dat er een zorgvuldige samenwerking nodig is tussen de projectontwikkelaar, de adviseur en de gemeente.
Vergelijking van Projecten
Om de verschillen en overeenkomsten tussen de verschillende watertorenprojecten duidelijk te maken, is een tabel nuttig.
| Aspect | Dirksland | Egmond aan Zee | Breukelen |
|---|---|---|---|
| Projecttype | Zonne-energie batterij | Woningen | Woningen |
| Status | Aanvraag omgevingsvergunning ontvangen | Plannen in uitwerking | Omgevingsvergunning aangevraagd |
| Eigenaar | Niet gespecificeerd | Watertoren BV | Watertoren Breukelen BV |
| Monument | Niet vermeld | Niet vermeld | Gemeentelijk monument |
| Milieuonderzoek | Niet vermeld | Uitgevoerd (stikstof, flora & fauna) | Niet vermeld |
| Aantal woningen | Niet van toepassing | Niet gespecificeerd | 5 woningen |
| Termijn | 8 weken (+ 6 weken verlenging) | Na onderzoek | Afhankelijk van de procedure |
| Participatie | Publieke kennisgeving | Informatieavond | Inloopavond en participatieverslag |
Deze tabel laat zien hoe elk project uniek is, maar ook hoe ze allegevolgen hebben voor de omgevingsvergunning.
Conclusie
De herontwikkeling van een watertoren is een proces dat veel facetten omvat. Van het behoud van monumentale waarden tot de naleving van milieunormen, elke stap is cruciaal voor het succes van het project. De omgevingsvergunning is de sleutel tot dit proces, waarbij de gemeente de regie voert. Het proces is transparant en biedt ruimte voor publieke inspraak, wat zorgt voor een goede acceptatie in de omgeving.
Het is duidelijk dat de procedure strikt is gestructureerd, maar dat er ruimte is voor aanpassingen en participatie. Of het nu gaat om de watertoren in Dirksland, Egmond aan Zee of Breukelen, elk project vereist een zorgvuldige afweging van de verschillende aspecten. De samenwerking tussen de projectontwikkelaar, de gemeente en het publiek is essentieel voor het slagen van de herontwikkeling.
Deze projecten tonen aan hoe historische erfgoed kan worden getransformeerd in woongelegenheden, waarbij de regels voor welstand, milieu en externe veiligheid worden gevolgd. Het proces is complex, maar met de juiste aanpak kan het leiden tot een succesvolle herbestemming van een watertoren.