De ruimtelijke ordening in Nederland ondergaat voortdurend veranderingen door de invoering van de Omgevingswet per 1 januari 2024. Voor bouwheren, aannemers en vastgoedeigenaren die een bouwwerk willen realiseren dat strijdig is met het geldende bestemmingsplan, bestaat de mogelijkheid om een omgevingsvergunning aan te vragen voor het afwijken van het plan. Deze procedure, vaak aangeduid als het verlenen van een 'buitenplanse omgevingsplanactiviteit', vereist een diep begrip van de juridische kaders, de technische specificaties en de beleidsregels die het College van Burgemeester en Wethouders hanteert. Een succesvolle aanvraag vereist niet alleen kennis van de formele regels, maar ook een nauwkeurige analyse van de fysieke omstandigheden van het terrein en de invloed op de omgeving.
De kern van dit proces ligt in de wetgeving die bepaalt wanneer afwijkingen mogelijk zijn en welke voorwaarden daar aan verbonden zijn. De Omgevingswet introduceert een systeem waarin het college van burgemeester en wethouders bevoegd is om af te wijken van het bestemmingsplan, mits dit binnen strikte grenzen gebeurt. Deze grenzen betreffen vaak afwijkingen van maten met een maximum van 10%, het overschrijden van bouwgrenzen met een maximum van 3 meter, en de vergroting van het bouwvlak met maximaal 10%. Het is cruciaal om te begrijpen dat het verlenen van een dergelijke vergunning geen automatisme is; het is een bevoegdheid en geen verplichting van het college. Dit betekent dat elke aanvraag individueel wordt beoordeeld op de vraag of de activiteit in strijd is met een goede ruimtelijke ordening.
In de praktijk komt de complexiteit van dit onderwerp vooral naar voren bij specifieke bouwwerken zoals bijgebouwen, dakkapellen, dakopbouwen en bouwwerken die geen gebouwen zijn. Voor deze categorieën zijn specifieke beleidsregels opgesteld die de procedures voor de vroegere vrijstellingen en ontheffingen vervangen. De overgang naar de Omgevingswet heeft de druk op de gemeentelijke afwikkeling vergroot, wat kan leiden tot langere wachttijden voor de beoordeling van aanvragen. Ondanks de administratieve lasten biedt het systeem duidelijkheid over wanneer een afwijking toelaatbaar is en welke impact dit heeft op de omgeving.
Juridisch Kader en Wettelijke Regels
De basis voor het afwijken van het omgevingsplan ligt verankerd in de Omgevingswet, die per 1 januari 2024 van kracht is gekomen. Volgens artikel 5.1, tweede lid onder a van de Omgevingswet is het verboden om een omgevingsplanactiviteit uit te voeren zonder een omgevingsvergunning. Dit principe geldt ook voor activiteiten die afwijken van het plan. Het is dus een absolute eis dat er een vergunning verkregen wordt als de voorgestelde activiteit niet binnen de regels van het bestemmingsplan past.
Uit artikel 22.10 van de Omgevingswet volgt dat de binnenplanse afwijkingsregels in het bestemmingsplan gelden als beoordelingsregels voor een aanvraag om een omgevingsvergunning in het tijdelijk deel van het Omgevingsplan. Dit betekent dat de regels die in het tijdelijke deel van het plan staan, direct van toepassing zijn bij de beoordeling van de aanvraag. Bovendien bepaalt artikel 22.280 van de Bruidsschat dat de afwijkingsmogelijkheid geldt als een verbod om zonder vergunning de activiteit te verrichten. Als een bouwwerk hoger is dan toegestaan, is dit zonder vergunning strikt verboden.
De wetgeving maakt een onderscheid tussen binnenplans en buitenplans afwijkingen. Een 'buitenplanse omgevingsplanactiviteit' verwijst naar een plan dat niet voldoet aan het omgevingsplan. In dergelijke gevallen moet een omgevingsvergunning worden aangevraagd. Het college van burgemeester en wethouders heeft de bevoegdheid om een dergelijke vergunning te verlenen, maar geen verplichting. Dit betekent dat er geen garantie is voor verlening, en dat elke aanvraag op de specifieke omstandigheden wordt beoordeeld.
Artikel 27, sub a van het tijdelijke deel van het omgevingsplan geeft het college de bevoegdheid om af te wijken van dit plan voor afwijkingen van maten met ten hoogste 10%. Deze 10% grens is een wettelijk voorgeschreven bepaling die enkel eenmalig mag worden toegepast voor het vergroten van een bouwwerk dat legaal maar van het bestemmingsplan afwijkend is. Deze regel is essentieel voor de beoordeling van aanvragen waarbij de afmetingen van het bouwwerk lichtjes afwijken van de planvoorschriften.
De rechtbank Zeeland West-Brabant heeft op 27 juni 2025 een uitspraak gedaan (ECLI:NL:RBZWB:2025:3882) die het juridisch kader voor een omgevingsvergunning voor een binnenplanse activiteit verduidelijkt. De uitspraak bevestigt dat de regels in het tijdelijke deel van het Omgevingsplan gelezen moeten worden als een bevoegdheid om een vergunning te verlenen. Dit is vooral relevant voor activiteiten die in strijd zijn met het bestemmingsplan, zoals het bouwen boven de toegestane hoogte.
Beleid voor Kleine Afwijkingen en Technische Specificaties
Naast de wettelijke regels hebben gemeenten specifieke beleidsregels vastgesteld om de uitvoering van afwijkingen te sturen. Deze beleidsregels zijn gericht op het verlenen van een omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan, vaak aangeduid als 'kleine buitenplanse afwijkingen'. Het beleid heeft betrekking op bouwvergunningen, milieuvergunningen, gebruiksvergunningen, aanlegvergunningen en kapvergunningen, die allemaal bij één loket bij de gemeente kunnen worden aangevraagd.
Het college van burgemeester en wethouders verleent planologische medewerking aan een aanvraag om een omgevingsvergunning die kan worden verleend met toepassing van binnenplanse afwijkingsregels. Dit gebeurt onder strikte voorwaarden. De activiteit moet voldoen aan de in het bestemmingsplan gestelde voorwaarden voor afwijken en de algemene voorwaarden zoals opgenomen in het beleidsdocument. Als aan deze voorwaarden wordt voldaan, wordt de bouw- of gebruiksactiviteit niet als strijdig met een goede ruimtelijke ordening beschouwd.
Een belangrijk aspect van dit beleid is de specificatie van toegestane afwijkingen. Volgens de regels mag het college afwijken van het bestemmingsplan voor: - Afwijkingen van maten (waaronder percentages) met ten hoogste 10%. - Overschrijding van bouwgrenzen, mits dit noodzakelijk is voor een technisch betere realisatie van bouwwerken of in verband met de werkelijke toestand van het terrein. - De overschrijdingen mogen echter niet meer dan 3 meter bedragen. - Het bouwvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot.
Deze regels zijn essentieel voor het beoordelen van aanvragen voor bijgebouwen, dakkapellen, dakopbouwen en bouwwerken die geen gebouwen zijn. Bijvoorbeeld, indien een bijgebouw een goothoogte van 3 meter heeft en men wil bouwwerk realiseren dat hierboven ligt, moet een omgevingsvergunning worden aangevraagd. De regels stellen ook vast dat afwijkingen niet toegestaan zijn op plekken waar een aanduiding 'wro-zone - geen afwijkingsgebied' bestaat.
Het college heeft ook de bevoegdheid om geen gebruik te maken van de afwijkingsbevoegdheid indien daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken. Dit betekent dat de impact op de omgeving en de buren een cruciale rol speelt bij de beslissing.
Procedure en Praktische Uitvoering
De procedure voor het aanvragen van een omgevingsvergunning voor een buitenplanse activiteit begint bij het Omgevingsloket. Via dit loket kan worden nagegaan of er een vergunning nodig is. Als een plan niet voldoet aan het omgevingsplan, moet een omgevingsvergunning worden aangevraagd. Het is belangrijk om te weten dat door de inwerkingtreding van de Omgevingswet op 1 januari 2024, eind 2023 meer aanvragen zijn ingediend. Hierdoor kan de reactie op een aanvraag en/of verzoek langer duren dan verwacht.
De procedure omvat het indienen van een aanvraag bij het college van burgemeester en wethouders. Het college start dan een reguliere procedure om de aanvraag te beoordelen. De beoordeling is gebaseerd op de geldende beleidsregels en de wetgeving. Als er sprake is van een strijdigheid met het bestemmingsplan, moet de activiteit worden geweigerd, tenzij het college beslist om een vergunning te verlenen die de strijdigheid opheft.
Bij de beoordeling van een aanvraag wordt gekeken of er voldaan is aan de voorwaarden van het bestemmingsplan en de algemene voorwaarden uit het beleidsdocument. Indien dit het geval is, wordt de activiteit niet als strijdig met een goede ruimtelijke ordening beschouwd en wordt de motivering van het besluit beperkt tot een verwijzing naar de beleidsregels. Dit vereenvoudigt de procedure voor zowel de aanvrager als de gemeente.
Voor specifieke activiteiten, zoals die genoemd in artikel 4 van bijlage II van het Besluit Omgevingsrecht (Bor), is het mogelijk om een omgevingsvergunning te verlenen voor activiteiten die strijdig zijn met het bestemmingsplan. Dit betreft vaak bouwwerken die geen gebouwen zijn, bijgebouwen, dakkapellen of dakopbouwen. Voor deze categorieën zijn specifieke beleidsregels opgesteld die de oude regels voor vrijstellingen en ontheffingen vervangen.
Technische Meetpunten en Hoogteberekeningen
Een cruciaal onderdeel van de beoordeling is de technische bepaling van de bouwhoogte. Bij het berekenen van de bouwhoogte moet worden uitgegaan van het gemiddelde maaiveld. Dit wordt bepaald door een professionele landmeting. Tijdens een zitting heeft het college een nadere onderbouwing gegeven van de wijze waarop de bouwhoogte is vastgesteld. Op basis van een door deskundigen uitgevoerde professionele landmeting van 11 meetpunten, verdeeld over het maaiveld, is het peil als bedoeld in de planregels vastgesteld.
Deze meetpunten zijn essentieel voor het bepalen van de toegestane hoogte van een bouwwerk. Als de berekende hoogte boven de toegestane hoogte uitkomt, is een omgevingsvergunning nodig. De meting dient als basis voor de beoordeling van de aanvraag en zorgt voor objectiviteit in de procedure.
De tabel hieronder geeft een overzicht van de technische specificaties die gelden voor afwijkingen:
| Soort Afwijking | Maximale Grens | Voorwaarde |
|---|---|---|
| Afwijking maten (inclusief percentages) | Maximaal 10% | Eenmalig toegestaan |
| Overschrijding bouwgrenzen | Maximaal 3 meter | Alleen voor betere technische realisatie of noodzakelijk voor de toestand van het terrein |
| Vergroting bouwvlak | Maximaal 10% | Alleen in combinatie met andere afwijkingen |
| Goethoogte bijgebouwen | 3 meter | Basismaatstaf voor afwijkingen |
| Afwijking in afwijkingsgebied | Niet toegestaan | Alleen buiten 'wro-zone' |
Deze tabel verduidelijkt de technische limieten die het college hanteert bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor afwijkingen. Het is belangrijk om te benadrukken dat deze grenzen absoluut zijn; overschrijding hiervan leidt tot weigering van de aanvraag.
Impact op de Omgeving en Ruimtelijke Ordening
Het verlenen van een omgevingsvergunning voor een buitenplanse activiteit is niet alleen een juridisch proces, maar ook een proces dat de ruimtelijke ordening beïnvloedt. De wetgeving bepaalt dat er geen onevenredige afbreuk mag worden aangedaan aan de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken. Dit betekent dat de aanvraag moet worden beoordeeld op de impact op de omgeving.
Als een bouwwerk afwijkt van het bestemmingsplan, moet worden nagekeken of dit leidt tot een nadelige impact op de omgeving. Bijvoorbeeld, als een bouwwerk hoger is dan toegestaan, kan dit de privacy of de lichttoegang van buren beïnvloeden. Het college moet dus de aanvraag beoordelen op de vraag of de afwijking leidt tot een onevenredige afbreuk aan de omgeving.
Deze beoordeling is essentieel voor het handhaven van de goede ruimtelijke ordening. Als de afwijking leidt tot een nadelige impact, zal de aanvraag worden geweigerd. Dit zorgt voor een evenwicht tussen de behoefte aan bouwwerken en de belangen van de omgeving.
Toekomstperspectieven en Juridische Veiligheid
Met de invoering van de Omgevingswet is er een nieuwe situatie ontstaan waarbij de procedure voor het afwijken van het plan complexer wordt. De wetgeving biedt duidelijkheid over de mogelijkheden voor afwijkingen, maar vereist ook een zorgvuldige uitvoering. De rechtbank Zeeland West-Brabant heeft hierover een belangrijke uitspraak gedaan die het juridisch kader verduidelijkt.
Het is belangrijk om te weten dat het college van burgemeester en wethouders de bevoegdheid heeft om af te wijken, maar dat dit geen automatische goedkeuring betekent. Elke aanvraag wordt individueel beoordeeld op de specifieke omstandigheden. De regelmatige procedures en de technische meetpunten zorgen voor een transparante en eerlijke beoordeling.
De toekomst van de Omgevingswet belooft verdere veranderingen in de manier waarop vergunningen worden verleend. Het is cruciaal dat bouwheren en aannemers op de hoogte blijven van de nieuwste regels en beleidsregels. Alleen door een nauwkeurige kennis van de wetgeving en de technische specificaties kan een succesvolle aanvraag worden ingediend.
Conclusie
Het afwijken van het omgevingsplan is een complex proces dat zowel juridische als technische aspecten omvat. De Omgevingswet, die op 1 januari 2024 is ingevoerd, stelt de basis voor de procedure en de regels voor afwijkingen. Het college van burgemeester en wethouders heeft de bevoegdheid om af te wijken, maar dit vereist een zorgvuldige beoordeling van de aanvraag. De technische specificaties, zoals de maximale afwijkingen van 10% en de overschrijding van bouwgrensen tot 3 meter, zijn essentieel voor de succesvolle uitvoering van bouwwerken.
De procedure omvat het indienen van een aanvraag bij het Omgevingsloket, waarbij de gemeente de aanvraag beoordeelt op de voorwaarden van het bestemmingsplan en de impact op de omgeving. De wetgeving en de beleidsregels zorgen voor een transparante en eerlijke beoordeling. De uitspraak van de rechtbank Zeeland West-Brabant versterkt het juridisch kader en biedt duidelijkheid over de mogelijkheden voor afwijkingen.
Voor bouwheren en aannemers is het belangrijk om de regels en procedures goed te begrijpen. Alleen door een nauwkeurige kennis van de wetgeving en de technische specificaties kan een succesvolle aanvraag worden ingediend. De Omgevingswet biedt een nieuw systeem dat de oude regels voor vrijstellingen en ontheffingen vervangt en zorgt voor een meer gestructureerde en transparante procedure.