De regelgeving rondom het bouwen, het bewonen en het verhuren van recreatiewoningen in Nederland ondergaat momenteel een fundamentele verschuiving door de invoering van de Omgevingswet. Waar onder de oude Wet op de Ruimtelijke Ordening (Wro) en de Wet op de Algemene Begroting en Begrotingsregeling (Wabo) een strikt scheiding bestond tussen bouwactiviteiten en ruimtelijke ordening, creëert de nieuwe wet een geïntegreerd kader. Voor eigenaren van recreatiewoningen is het cruciaal te begrijpen wanneer een vergunning noodzakelijk is, wanneer een activiteit vergunningsvrij is en welke specifieke voorwaarden gelden voor permanente bewoning. De complexiteit ligt niet alleen in de technische specificaties van het bouwwerk, maar vooral in de interpretatie van begrippen als 'hoofdgebouw', 'logiefunctie' en de historische uitzonderingen voor bestaande bewoners.
De kern van de regelgeving draait om drie hoofdstromen: de bouwactiviteit (het fysieke bouwwerk), de ruimtelijke ordening (het bestemmingsplan) en de bewoningsvergunning (het recht om permanent te wonen). Deze drie lagen overlappen elkaar, waarbij een vergunningsvrij bouwwerk nog steeds een vergunning kan vereisen als het in strijd is met het bestemmingsplan. De overheid heeft hierbij een duidelijk onderscheid gemaakt tussen recreatiewoningen die als zodanig zijn bestemd en de mogelijkheid tot het verlenen van een persoonsgebonden vergunning voor onrechtmatige bewoning die al jarenlang bestaat.
Juridische Evolutie: Van Wabo naar Omgevingswet
De overgang van de Wet op de Algemene Begroting en Begrotingsregeling (Wabo) naar de Omgevingswet brengt fundamentele veranderingen met zich mee voor de aanvrager van een recreatiewoning. Onder de oude Wabo was de recreatiewoning geregeld in artikel 3 lid 2 bijlage II van het Besluit Omgevingsrecht (Bor). Een recreatiewoning was onder de Wabo vergunningsvrij als het bouwwerk minder dan 70 vierkante meter besloeg en de hoogte niet meer dan 5 meter bedroeg, mits het binnen het bestemmingsplan viel.
Onder de nieuwe Omgevingswet is de indeling van bouwwerken gewijzigd. De activiteit 'bouwen' valt nu onder artikel 2.25 van het Besluit Bouwregeling (Bbl). Voor een recreatiewoning gelden vijf specifieke voorwaarden waaronder een bouwwerk met een dak als vergunningsvrij kan worden beschouwd. Een recreatiewoning is vergunningsvrij indien het bouwwerk: - lager is dan 5 meter; - geen tweede bouwlaag met een verblijfsruimte op die tweede laag heeft; - geen hoofdgebouw is.
De discussie rondom het begrip 'hoofdgebouw' is essentieel. Op een perceel mag slechts één hoofdgebouw staan. Bij recreatiewoningen op een park is dit vaak een receptie of een gemeenschappelijk gebouw. De recreatiewoning zelf wordt dus niet als hoofdgebouw beschouwd, maar als een bijgebouw of een logiefunctie. Als een recreatiewoning hoger is dan 5 meter of groter dan 70 m², of als het een tweede bouwlaag heeft, wordt het een vergunningplichtig bouwwerk. In dat geval moet worden gekeken naar artikel 2.27 Bbl. Als het bouwwerk voldoet aan de eisen van artikel 2.27, valt het onder gevolgklasse 1, wat betekent dat het een meldingsplichtig bouwwerk is. Specifiek wordt in artikel 2.17 Bbl lid 3.c een recreatiewoning aangeduid als "een niet in een logiesgebouw gelegen grondgebonden logiefunctie".
Voor de ruimtelijke ordening, oftewel de activiteit 'omgevingsplan', verwijst de regelgeving naar artikel 22.27 van de Omgevingswet (het oude artikel 3 bijlage II Bor). Hieruit volgt dat een recreatiewoning vergunningsvrij is als deze past binnen het omgevingsplan, op de grond staat, niet hoger is dan 5 meter en niet groter dan 70 m². Is de recreatiewoning groter dan 70 m², dan kan dit nog steeds vergunningsvrij zijn als er een ontheffing wordt aangevraagd over de bouwvoorschriften van het bestemmingsplan. Dit was een bekende strategie onder de oude wetten die nu is overgenomen.
Het Bouwproces en Technische Specificaties
Het bouwen van een recreatiewoning om deze te verhuren of te bewonen vereist een zorgvuldige analyse van de bouwvoorschriften. Deze voorschriften zijn vastgelegd in het bestemmingsplan en omvatten elementen als perceelafstand, goothoogte en nokhoogte. Een concreet voorbeeld illustreert de complexiteit: een eigenaar koopt een bouwperceel en laat een architect een luxe bungalow ontwerpen met een oppervlak van 80 m² en een hoogte van 3 meter. Het bestemmingsplan voor dit perceel staat echter slechts 60 m² toe met een maximale hoogte van 4 meter.
In dit scenario is er een discrepantie tussen het ontwerp en het plan. Omdat de gewenste woning groter is dan het bestemmingsplan toestaat, is een omgevingsvergunning voor de ruimtelijke ordening noodzakelijk. De aanvrager moet een ontheffing aanvragen voor de bouwvoorschriften. Als deze ontheffing wordt verleend, kan de woning vergunningsvrij worden gebouwd mits de technische eisen (hoogte, oppervlak) worden aangepast of de ontheffing de afwijking toestaat.
De tabel hieronder geeft een overzicht van de voorwaarden voor vergunningsvrije bouwwerken onder de huidige regelgeving:
| Voorwaarde | Grenswaarde | Opmerking |
|---|---|---|
| Maximale hoogte | 5 meter | Betreft de nokhoogte |
| Maximale oppervlak | 70 m² | Voor recreatiewoningen |
| Aantal bouwlagen | Geen tweede bouwlaag met verblijf | Alleen begane grond toegestaan |
| Status als hoofdgebouw | Nee | Moet geen hoofdgebouw zijn |
| Locatie | Op de grond | Geen verhoogde fundering die als bouwlaag telt |
Als een recreatiewoning niet aan deze eisen voldoet, wordt het een vergunningplichtig bouwwerk. Dit betekent dat er een omgevingsvergunning moet worden aangevraagd. De procedure verschilt afhankelijk van of het bouwwerk onder gevolgklasse 1 valt (meldingsplichtig) of dat een volledige vergunning noodzakelijk is. De aanvrager moet bepalen wat op het perceel het hoofdgebouw is. Op een recreatiepark is dit vaak een gemeenschappelijk gebouw, waardoor de recreatiewoning als bijgebouw wordt beschouwd.
Permanente Bewoning en Persoonsgebonden Vergunningen
Een van de meest complexe aspecten van recreatiewoningen is het recht om deze permanent te bewonen. In principe is een recreatiewoning bestemd voor tijdelijk verblijf. Voor blijvend wonen is toestemming van de gemeente noodzakelijk. De gemeente treedt actief op tegen wonen in een recreatiewoning zonder deze toestemming. De algemene regel is dat een recreatiewoning maximaal 5 jaar mag worden bewoond.
Er bestaat echter een specifieke uitzondering voor bewoners die vóór 1 november 2003 reeds in een recreatiewoning woonden. Voor deze doelgroep is een beleidsregel ontwikkeld die een persoonsgebonden omgevingsvergunning mogelijk maakt. Deze regeling is ontwikkeld naar aanleiding van het intrekken van het voorstel tot de 'Wet vergunning onrechtmatige bewoning recreatiewoningen'. De inhoud van deze beleidsregel ligt in de lijn van genoemd wetsvoorstel en dient ter nadere invulling van artikel 4, onderdeel 10 van Bijlage II van het Besluit Omgevingsrecht (Bor).
Deze vergunning is strikt persoonsgebonden. Dit betekent dat de vergunning alleen geldt voor de persoon aan wie hij is verleend. Zodra deze persoon stopt met het bewonen van de woning, eindigt de werking van de vergunning. De vergunning is dus niet overdraagbaar aan een nieuwe eigenaar. De vergunning geldt voor de termijn gedurende welke de aanvrager de woning onafgebroken bewoont.
Om in aanmerking te komen voor deze persoonsgebonden vergunning moet de aanvrager een reeks bewijsmiddelen overleggen. De gemeente vereist specifieke documenten die bewijzen dat de bewoning al bestond vóór de kritische datum en dat deze onafgebroken heeft plaatsgevonden. De benodigde bewijsmiddelen omvatten:
- Bescheiden waaruit blijkt dat de recreatiewoning in de aangifte inkomstenbelasting is opgegeven als eigen woning en door de Belastingdienst als zodanig is aangemerkt.
- Een polis voor een ziektekostenverzekering waarbij als adres van de bewoner het adres van de recreatiewoning is vermeld.
- Een inschrijving van de bewoner bij een huisartsenpraktijk in de gemeente waarin de recreatiewoning is gelegen of een aangrenzende gemeente.
- Bescheiden waaruit blijkt dat sprake is van een door burgemeester en wethouders genomen besluit met betrekking tot bekostiging van leerlingenvervoer vanaf het adres van de recreatiewoning.
- Door de werkgever van de bewoner verstrekte jaaropgaven waaruit blijkt dat sprake is van een inkomen op het adres van de recreatiewoning.
- Bescheiden van een uitkeringsinstantie of pensioenfonds waaruit blijkt dat sprake is van een uitkering of pensioen op het adres van de recreatiewoning.
- Bescheiden waaruit blijkt dat sprake is van een door die bewoner genoten huursubsidie of huurtoeslag op het adres van de recreatiewoning.
Het college verleent de persoonsgebonden omgevingsvergunning indien de bewoner aan de gemeente deze bewijsmiddelen heeft overgelegd en voldoet aan de overige wettelijke eisen. Deze overige eisen zijn: - De recreatiewoning moet voldoen aan de bij of krachtens de Woningwet aan een bestaande woning gestelde eisen. - De bewoning mag niet in strijd zijn met de bij of krachtens de Wet milieubeheer, de Wet geluidhinder, de Wet ammoniak en veehouderij en de Wet geurhinder en veehouderij gestelde regels. - De bewoner had op 31 oktober 2003 de recreatiewoning als woning in gebruik en bewoont deze sedertdien onafgebroken. - De bewoner was op 31 oktober 2003 meerderjarig.
Toeristisch en Regulier Verhuren
Naast het bewonen van de recreatiewoning door de eigenaar, speelt het verhuren van deze woningen een grote rol in de recreatiebranche. De regels hiervoor verschillen afhankelijk van het type verhuur.
Voor toeristisch verhuren is het toegestaan om een recreatiewoning op een park of op een perceel achter de woning te verhuren. Dit is een veelvoorkomend gebruik. De gemeente Bergen NH geeft aan dat uitzondering geldt voor bewoners die vóór 1 april 2008 in een recreatiewoning woonden; zij kunnen onder voorwaarden een gedoogbeschikking krijgen. Dit is een uitzondering op de algemene regel dat permanente bewoning niet is toegestaan.
Voor regulier verhuren geldt een andere procedure. Als eigenaar van de recreatiewoning kunt u een vergunning aanvragen om de recreatiewoning regulier te verhuren. Hiervoor bestaat een stroomschema dat helpt bepalen of deze vergunning voor de aanvrager bedoeld is. De vergunning voor tijdelijke bewoning van een recreatiewoning kan worden aangevraagd via het omgevingsloket.
Voor reguliere woningen geldt een beperking voor toeristisch verhuur: maximaal 63 nachten per jaar. Voor recreatiewoningen is er geen dergelijke beperking in de tekst vermeld, maar de bestemming is primair voor tijdelijk verblijf. Het is dus essentieel om het verschil tussen een recreatiewoning en een reguliere woning te begrijpen. Een recreatiewoning is bestemd voor tijdelijk verblijf, terwijl een reguliere woning bestemd is voor permanent wonen. Het verhuurbeleid kan dus verschillen.
De Rol van het Bestemmingsplan en Omgevingsplan
Het bestemmingsplan is de sleutel tot het begrijpen van wat wel en niet mag worden gebouwd. Het plan bepaalt de maximale afmetingen, de locatie en de functie van het bouwwerk. Wanneer een recreatiewoning groter is dan het bestemmingsplan toestaat, zoals in het voorbeeld van de 80 m² woning op een perceel met een maximum van 60 m², is een omgevingsvergunning nodig.
Deze vergunning is nodig voor de Ruimtelijke ordening activiteit. De aanvrager moet een ontheffing aanvragen over de bouwvoorschriften van het bestemmingsplan. Als de ontheffing wordt verleend, kan de woning vergunningsvrij worden gebouwd, mits de technische eisen worden aangepast.
Het omgevingsplan vervangt het bestemmingsplan in de nieuwe wetgeving. Het omgevingsplan bevat de regels voor het gebruik van de ruimte. Als de recreatiewoning past binnen het omgevingsplan, is deze vergunningsvrij als hij op de grond staat, niet hoger is dan 5 meter en niet groter dan 70 m². Groter kan ook vergunningsvrij zijn, maar dan moet er een ontheffing worden aangevraagd.
Gedoogbeschikkingen en Uitzonderingen
Voor bewoners die vóór 1 april 2008 in een recreatiewoning woonden, bestaat de mogelijkheid om een gedoogbeschikking aan te vragen. Deze beschikking stelt hen in staat om in de recreatiewoning te blijven wonen, ondanks dat dit in strijd is met het bestemmingsplan. Dit is een belangrijke uitzondering op de algemene regel dat permanente bewoning niet is toegestaan.
De gedoogbeschikking is persoonsgebonden en geldt voor de termijn gedurende welke de bewoner de woning onafgebroken bewoont. Zodra de bewoner stopt met het bewonen van de woning, eindigt de werking van de beschikking. Dit betekent dat de beschikking niet overdraagbaar is aan een nieuwe eigenaar.
Conclusie
De regelgeving rondom recreatiewoningen is complex en vereist een zorgvuldige analyse van de specifieke situatie van de aanvrager. De overgang van de Wabo naar de Omgevingswet heeft geleid tot nieuwe regels voor het bouwen en het bewonen van recreatiewoningen. Voor het bouwen gelden specifieke voorwaarden voor vergunningsvrije bouwwerken, terwijl voor het bewonen een persoonsgebonden vergunning of gedoogbeschikking kan worden aangevraagd. Het is cruciaal om te begrijpen dat de regelgeving verschilt afhankelijk van de datum van bewoning en de specifieke bouwvoorschriften van het bestemmingsplan. Voor eigenaren is het van belang om de regels voor toeristisch en regulier verhuur goed te begrijpen. De gemeente treedt op tegen onrechtmatige bewoning, maar biedt wel mogelijkheden voor bestaande bewoners die aan specifieke voorwaarden voldoen.