De ontwikkeling van residentiële projecten binnen stedelijke randgebieden vereist een nauwgezet planologisch kader dat rekening houdt met bestaande infrastructuur, waterhuishouding en sociale behoeften. Het gebied De Markiezaten in de gemeente Bergen op Zoom biedt een uniek voorbeeld van gefaseerde gebiedsontwikkeling. Binnen het totale bestemmingsplan "Markiezaten-Borgvliet", vastgesteld op 21 april 2016, is een uit te werken bestemming ingebouwd om flexibel te kunnen reageren op veranderende marktomstandigheden en behoeften. Het huidige uitwerkingsplan "Markiezaten - Borgvliet, De Wal" richt zich specifiek op de realisatie van de laatste woonbuurt in dit gebied. Dit plan vertaalt het ruimtelijke concept naar een juridisch bindend kader voor de bouw van woningen, waarbij de focus ligt op de integratie met de Brabantse Wal, de waterveiligheid en een diversiteit aan woonvormen.
De locatie van het project is van cruciaal belang voor de identiteit van de stad. Het plangebied is gesitueerd ten noorden van de bestaande woonwijken Fort-Zeekant, Bergse Plaat en Nieuw Borgvliet-Langeweg. De grenzen van het gebied worden gevormd door de Markiezaatsweg, de Merijntje Gijzenlaan en de Antwerpsestraatweg. Kadastraal omvat het gebied sectie F van de gemeente Bergen op Zoom, met specifieke perceelnummers waaronder 7464, 7465, 7466, 9149 en delen van 4156, 5253, 6618, 6988, 9150 en 10437. De ligging op de rand van de stad, direct aan de Brabantse Wal, bepaalt niet alleen het aanzicht van de stadrand, maar dicteert ook de bouwkundige uitdagingen en de benodigde omgevingsvergunningen. Het gebied fungeert als schakel tussen de bestaande bebouwing en de natuur in de achtertuin van de stad.
Het uitwerkingsplan "Markiezaten - Borgvliet, De Wal" heeft als primair doel de juridische vertaling van het stedenbouwkundig plan naar een uitvoerbaar vergunningskader. Dit plan maakt de realisatie van 130 woningen mogelijk binnen een totaal plangebied van circa 83.000 m². Van dit totale oppervlak is ongeveer 45% uitgeefbaar voor woningbouw, terwijl de overige 55% bestemd is voor openbaar gebied, waaronder wegen, waterlopen, groenvoorzieningen en trottoirs. De realisatie van dit plan is niet alleen een kwestie van bouwvergunningen, maar ook van een complexe integratie van waterhuishouding, verkeersmanagement en sociale huisvesting. Het plan valt onder de wetgeving rondom het bestemmingsplan, waarin een "uit te werken" bestemming is opgenomen om flexibel te kunnen handelen. Dit betekent dat het woningbouwprogramma en de bouwregeling per fase kunnen worden aangepast aan de actuele marktbehoeften.
De omgevingsvergunning voor dit project omvat meerdere aspecten die strikt volgens het bestemmingsplan moeten worden ingevuld. Het plan voorziet in een diversiteit aan woningtypen die specifiek gericht zijn op startende gezinnen en senioren. Het totale woningprogramma bestaat uit 105 grondgebonden woningen en 25 appartementen. Binnen dit totaal van 130 woningen is er een duidelijke verdeling tussen het sociale en het vrije segment. Uit de beschikbare gegevens blijkt dat de verhouding tussen sociaal/betaalbaar en het vrije segment (gekozen als woningen duurer dan € 390.000, prijspeil 2024) ongeveer 80% respectievelijk 20% bedraagt. Dit impliceert een sterke nadruk op betaalbaar wonen, met 10 sociale huurwoningen, 10 sociale koopwoningen, betaalbare huurwoningen en een aanzienlijk aantal dure woningen in het vrije segment.
Een van de meest kritische aspecten bij het aanvragen van een omgevingsvergunning is de waterhuishouding. Het gebied De Wal kenmerkt zich door een aanzienlijk hoogteverschil, aangezien het op de rand van de Brabantse Wal ligt. Deze gronden zijn sinds 2009 al voor een groot deel op hoogte gebracht en bouwrijp verklaard, nadat ze tijdelijk als gronddepot hebben gediend na het vertrek van de voetbalvereniging FC Bergen naar Sportpark Markiezaten. De waterhuishouding in dit gebied is echter complex door de nabijheid van het Krabbenwater, de Augustakreek en de Molenbeek. De berekeningen tonen aan dat er voldoende bergingscapaciteit aanwezig is, gebaseerd op een mogelijke peilstijging van 0.3 tot 1.1 meter +NAP in het Krabbenwater en 0.5 tot 0.9 meter +NAP in de Molenbeek.
Het watersysteem is ontworpen om de waterloop van de Molenbeek te optimaliseren en te voorkomen dat er wateroverlast optreedt tijdens zware regenval. Hiervoor zijn wadi's aangelegd binnen het plangebied die fungeren als vertraagd afvoersysteem. Deze wadi's zijn gekoppeld aan de bestaande waterpartij langs de Markiezaatsweg en stroomt naar de Molenbeek. Het Waterschap Brabantse Delta heeft een watervergunning verleend voor dit systeem, wat resulteert in een positief wateradvies. Dit betekent dat de waterhuishouding conform de vereisten van het waterschap is uitgewerkt en dat de bergingsbehoefte in kubieke meters is berekend en geanalyseerd. De uitkomsten tonen aan dat er sprake is van een positieve bijdrage aan de waterhuishouding in De Markiezaten, wat essentieel is voor het verlenen van de omgevingsvergunning.
De stedenbouwkundige indeling van De Wal is onderverdeeld in drie specifieke woonmilieus, elk met een eigen architectonische uitstraling en functie. Deze indeling is essentieel voor de omgevingsvergunning, aangezien het bouwvoorschriften per milieutype verschilt. De eerste vorm, "Wonen op de steilrand", benut het hoogteverschil van de Brabantse Wal. De nieuwe woningen op deze rand bepalen het aanzicht van de stadrand van Bergen op Zoom. Op het westelijke deel van deze steilrand, aan de Kromme Lindert, worden tweekappers gebouwd die in stijl doorgezet worden met de aangrenzende woningen aan de Merijntje Gijzenlaan. Een kenmerkend element is de schanskorf die fungeert als erfscheiding tussen de achtertuinen en het openbaar groengebied. Verderop aan de Kromme Lindert is een kleinschalig appartementengebouw voorzien (tot 4 lagen), bestemd als collectieve woonvorm voor senioren met een gemeenschappelijke tuin.
Het tweede woonmilieu is "Wonen aan groene hofjes". Dit betreft een meer beschut woonmilieu met gemeenschappelijke (voor)tuinen. Aan de Kromme Lindert zijn bijzondere woonvormen voorzien, zoals tiny houses met een oppervlakte tot 50 m² GBO. Langs de Brombeer zijn eveneens groene hofjes ingepast met diverse typen rijwoningen die gericht zijn op startende gezinnen en senioren. Dit type woningbouw vereist specifieke bouwkundige aandacht voor de integratie van groen en privacy. Het derde type, "Wonen aan de straat", betreft een doorontwikkeling van het bestaande woonmilieu langs de Merijntje Gijzenlaan naar de Antwerpsestraatweg. Hier worden rijwoningen gebouwd met voorgevels die direct zichtbaar zijn vanaf de weg.
De verdeling van het woningbouwprogramma is zorgvuldig uitgebalanceerd tussen verschillende doelgroepen. Naast de al genoemde 105 grondgebonden woningen en 25 appartementen, zijn er specifieke afspraken gemaakt met twee ontwikkelaars voor de realisatie van 94 woningen. Voor de resterende 35 woningen lopen gesprekken met een CPO (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap). Dit laat zien dat het plan niet alleen gericht is op commerciële ontwikkeling, maar ook op participatie van bewoners. De focus ligt duidelijk op de behoeften van (startende) gezinnen en senioren, wat resulteert in een woningvoorziening die de maatschappelijke diversiteit in de wijk versterkt.
De impact van dit project op het verkeer is een belangrijk onderdeel van de omgevingsvergunning. De nieuwe functies in het plangebied hebben een verkeersaantrekkende werking. Omdat het gebied binnen bestaand stedelijk gebied ligt en geen gevoelige gebieden in de directe nabijheid heeft, is het risico op nadelige milieueffecten beperkt. Het plan valt onder bijlage D 11.2 van het Besluit m.e.r. (milieueffectrapportage), maar omdat het aantal woningen (130) onder de drempelwaarde van 2.000 woningen valt, is een vormvrije m.e.r.-beoordeling voldoende. Uit deze beoordeling is gebleken dat er geen sprake is van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, waardoor een volledig milieueffectrapportage niet noodzakelijk is. Dit vereenvoudigt het vergunningsproces aanzienlijk.
De geschiedenis van de gebiedsontwikkeling Markiezaten toont een gefaseerde aanpak die sinds 2006 loopt. Gedurende de periode 2006-2010 is het Dal van de Molenbeek gerealiseerd met een robuust stedelijk watersysteem en recreatieve verbindingen naar de Brabantse Wal en het Markiezaatmeer. Tevens is in de periode 2009-2011 de Markiezaatsweg omgelegd en zijn diverse nieuwe verbindingen en geluidmaatregelen onder en langs het spoor gerealiseerd. Deze infrastructuurinvesteringen vormen de basis voor het huidige uitwerkingsplan. De woningbouw binnen deelgebied Wal fase 1 is reeds gerealiseerd in de periode 2009-2020, waarbij circa 200 woningen aan de Goudbaard, Onder de Jefkes, Merijntje Gijzenlaan en binnen Langeweg (Hof van Merksem) zijn gebouwd.
Het huidige uitwerkingsplan richt zich op de tweede fase, die als de laatste woonbuurt in De Markiezaten fungeert. In de periode tussen 2009 en 2023 zijn in De Markiezaten al circa 1200 woningen bewoond of in aanbouw gerealiseerd. In het gemeentelijk woonprogramma voor de komende jaren is de focus gelegd op enkele plandelen, waaronder het plandeel Wal fase 2. Dit plandeel heeft in het vigerende bestemmingsplan "Markiezaten-Borgvliet" een uit te werken woonbestemming, wat betekent dat de gemeente flexibiliteit behoudt in de invulling van het plan. Het totale woningbouwprogramma voor de komende jaren omvat nog een resterende opgave van circa 300 woningen tot 2030.
De technische specificaties van de omgevingsvergunning omvatten niet alleen de bouw van de woningen zelf, maar ook de integratie van de infrastructuur. De wadi's die zijn aangelegd zijn essentieel voor het beheer van regenwater en de verbinding met de Molenbeek. De bergingscapaciteit van het watersysteem is berekend met behulp van meteobase regendata en landelijke afvoercijfers. De uitkomsten bevestigen dat het systeem voldoende capaciteit biedt om wateroverlast te voorkomen. Het Waterschap Brabantse Delta heeft hierop een positief advies uitgebracht en een watervergunning verleend. Dit is een cruciaal onderdeel van de omgevingsvergunning, aangezien de waterhuishouding conform de wetgeving en de afspraken met het waterschap moet plaatsvinden.
De verdeling van de woningtypen en hun locaties binnen de verschillende woonmilieus is gedetailleerd uitgewerkt in het plan. In de volgende tabel wordt een overzicht gegeven van de verdeling van het woningprogramma per locatie en type.
| Locatie / Milieu | Aantal Woningen | Type Woning | Doelgroep | Opmerking |
|---|---|---|---|---|
| Steilrand (West) | Onbekend | Tweekappers | Algemene markt | Stilistisch doorgezet naar Merijntje Gijzenlaan; schanskorf als afscheiding |
| Steilrand (Oost) | Onbekend | Appartementen (max 4 lagen) | Senioren | Collectieve woonvorm met gemeenschappelijke tuin |
| Groene Hofjes (Kromme Lindert) | Onbekend | Tiny Houses (<50 m²) | Startende gezinnen | Bijzondere woonvorm |
| Groene Hofjes (Brombeer) | Onbekend | Rijwoningen | Startende gezinnen & senioren | Beschut milieu met gemeenschappelijke tuin |
| Straat (Antwerpsestraatweg) | Onbekend | Rijwoningen | Algemene markt | Doorvoeren van straatbeeld Merijntje Gijzenlaan |
| Totaal | 130 | Gemengd | Divers | 105 grondgebonden, 25 appartementen |
De prijzen van de woningen variëren aanzienlijk. Het plan onderscheidt tussen het sociale/betaalbare segment en het vrije segment. De drempel voor het vrije segment ligt bij een verkoopsprijs hoger dan € 390.000 (prijspeil 2024). De verhouding tussen het sociale/betaalbare deel en het dure deel bedraagt ongeveer 80% respectievelijk 57 woningen in het vrije segment. Dit betekent dat er 10 sociale huurwoningen en 10 sociale koopwoningen zijn voorzien, naast de betaalbare huurwoningen. De overige 57 woningen vallen in de hogere prijsklasse. Deze verdeling is van belang voor de gemeente om de woonkwaliteit en sociale mix te waarborgen.
Het gebied De Markiezaten ligt op de zuidrand van Bergen op Zoom en maakt deel uit van het grotere stadsplan. De ontwikkeling van dit gebied is gericht op het verhogen van de leefkwaliteit en de samenhang tussen de bestaande wijken. Het plan streft ernaar nieuwe woonmilieus te scheppen tussen de bestaande wijken Fort-Zeekant, Bergse Plaat en Nieuw Borgvliet-Langeweg. De integratie van natuur in de "achtertuin" van de stad is een kernpunt van dit project. Het Dal van de Molenbeek fungeert als groene schakel en biedt recreatieve verbindingen.
De juridische basis voor dit uitwerkingsplan is het bestemmingsplan "Markiezaten-Borgvliet", vastgesteld op 21 april 2016. In dit plan is een "uit te werken" bestemming opgenomen, wat de gemeente de ruimte geeft om het woningbouwprogramma en de bouwregeling per fase te schetsen. Dit maakt het mogelijk om flexibel te reageren op de markt en om specifieke woonvormen, zoals CPO en collectieve woonvormen, toe te passen. De omgevingsvergunning voor het plan wordt aangevraagd binnen dit juridische kader.
De impact op het milieu is grondig onderzocht. Omdat het gebied geen cultuurhistorische waarde heeft en er geen gevoelige gebieden in de directe nabijheid zijn, is de milieuimpact beperkt. De m.e.r.-beoordeling toonde aan dat geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu te verwachten zijn. Dit betekent dat een volledig milieueffectrapportage niet noodzakelijk is, wat het vergunningsproces versnelt. De Omgevingsdienst Midden- en West-Brabant (OMWB) is door de gemeente gevraagd een milieuparagraaf op te stellen voor dit uitwerkingsplan. Deze paragraaf is een integraal onderdeel van de omgevingsvergunning.
De realisatie van dit project vereist coördinatie tussen verschillende partijen. Afspraken zijn gemaakt met twee ontwikkelaars voor de bouw van 94 woningen. Voor de overige 35 woningen zijn er gesprekken lopend met een CPO-partij. Deze samenwerking is essentieel voor het slagen van het plan, aangezien het diverse woonvormen combineert, van traditionele tweekappers tot moderne collectieve woonvormen voor senioren en startende gezinnen. De focus ligt op het creëren van een inclusief woongebied dat past bij de behoeften van de lokale bevolking.
Het ontwerp van de woningen en de openbare ruimte is nauwgezet uitgewerkt in de afbeeldingen van het stedenbouwkundig plan. De "Wonen op de steilrand" vormt het aanzicht van de stadrand en benut het hoogteverschil van de Brabantse Wal. De "Wonen aan groene hofjes" biedt een beschutte leefomgeving met gemeenschappelijke tuinen. De "Wonen aan de straat" zorgt voor een continue straatontwikkeling langs de bestaande wegen. Elke vorm heeft zijn eigen architectonische kenmerken en bouwkundige specificaties die in de omgevingsvergunning moeten worden gecontroleerd.
De waterhuishouding is een van de meest technische aspecten van de omgevingsvergunning. De berekeningen tonen aan dat de bergingscapaciteit van het watersysteem toereikend is. De mogelijke peilstijgingen in het Krabbenwater en de Molenbeek zijn nauwkeurig berekend en geanalyseerd. De wadi's die zijn aangelegd fungeren als vertraagd afvoersysteem en zijn gekoppeld aan de bestaande waterpartij langs de Markiezaatsweg. De uitkomsten bevestigen dat het systeem voldoende capaciteit biedt om wateroverlast te voorkomen, wat essentieel is voor de goedkeuring van de vergunning.
De locatie van het plangebied is strategisch gekozen om de verbinding tussen de bestaande wijken te versterken. Het gebied ligt tussen de Markiezaatsweg, de Merijntje Gijzenlaan en de Antwerpsestraatweg. Kadastraal zijn diverse perceelnummers betrokken, waaronder sectie F en de specifieke nummers zoals 7464, 7465, 7466, 9149 en delen van andere percelen. Deze locatie maakt het mogelijk om een naadloze verbinding te creëren tussen de oude en de nieuwe wijken, terwijl de natuur in de achtertuin van de stad wordt behouden.
De sociale mix binnen het plan is zorgvuldig uitgewerkt om te zorgen voor een diversiteit aan bewoners. De verhouding tussen sociale/betaalbare en dure woningen is 80% respectievelijk 20%. Dit betekent dat de meerderheid van de woningen toegankelijk is voor de lokale bevolking. Het plan voorziet in sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en betaalbare huurwoningen, naast een kleiner aantal dure woningen in het vrije segment. Deze mix draagt bij aan de sociale cohesie van de wijk.
De omgevingsvergunning voor dit project omvat niet alleen de bouw van de woningen, maar ook de integratie van de infrastructuur, waaronder wegen, waterlopen, groenvoorzieningen en trottoirs. Het totaal plangebied beslaat circa 83.000 m², waarvan 45% uitgeefbaar is voor woningbouw. De overige 55% is bestemd voor openbaar gebied. Deze verdeling zorgt voor een evenwichtige verdeling van ruimte tussen wonen en openbare ruimte, wat essentieel is voor de leefkwaliteit van de buurt.
De technische specificaties van de waterhuishouding zijn cruciaal voor de vergunning. De berekeningen tonen aan dat de bergingscapaciteit van het watersysteem toereikend is. De mogelijke peilstijgingen in het Krabbenwater en de Molenbeek zijn nauwkeurig berekend en geanalyseerd. De wadi's die zijn aangelegd fungeren als vertraagd afvoersysteem en zijn gekoppeld aan de bestaande waterpartij langs de Markiezaatsweg. De uitkomsten bevestigen dat het systeem voldoende capaciteit biedt om wateroverlast te voorkomen, wat essentieel is voor de goedkeuring van de vergunning.
De realisatie van dit project is gefaseerd en verloopt naadloos met de bestaande ontwikkeling van De Markiezaten. De eerste fase is reeds voltooid met circa 200 woningen. De tweede fase, waarover dit uitwerkingsplan gaat, zal de laatste woonbuurt vormen en zorgt voor een compleet beeld van de wijk. De focus ligt op het creëren van een diversiteit aan woonvormen die past bij de behoeften van de lokale bevolking, van startende gezinnen tot senioren. De integratie van de natuur en de waterhuishouding is essentieel voor de leefkwaliteit van de buurt.
Conclusie
Het uitwerkingsplan "Markiezaten - Borgvliet, De Wal" vertegenwoordigt de afsluitende fase van de gebiedsontwikkeling in De Markiezaten. Met een totaal van 130 woningen, verdeeld over grondgebonden woningen en appartementen, biedt het plan een diversiteit aan woonvormen die gericht zijn op sociale cohesie en betaalbaarheid. De omgevingsvergunning voor dit project omvat niet alleen de bouw van de woningen, maar ook de integratie van de infrastructuur, waaronder de waterhuishouding en de verkeersbeoordeling.
De waterhuishouding is een van de meest cruciale aspecten van de vergunning. De berekeningen tonen aan dat de bergingscapaciteit van het watersysteem toereikend is, en het Waterschap Brabantse Delta heeft een positief wateradvies en watervergunning verleend. De wadi's die zijn aangelegd fungeren als vertraagd afvoersysteem en zorgen voor een robuust watersysteem dat wateroverlast voorkomt. Dit aspect is essentieel voor de goedkeuring van de omgevingsvergunning.
De stedenbouwkundige indeling van De Wal in drie woonmilieus – Wonen op de steilrand, Wonen aan groene hofjes en Wonen aan de straat – zorgt voor een diverse en gevarieerde woonomgeving. Elke vorm heeft zijn eigen architectonische kenmerken en bouwkundige specificaties die in de omgevingsvergunning moeten worden gecontroleerd. De focus ligt op het creëren van een inclusief woongebied dat past bij de behoeften van de lokale bevolking, met een sterke nadruk op betaalbaar wonen (80% van het totaal).
De omgevingsvergunning voor dit project is een complex proces dat rekening houdt met de waterhuishouding, de verkeersimpact en de sociale mix. De uitkomsten van de milieuonderzoeken tonen aan dat er geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn te verwachten, wat een vormvrije m.e.r.-beoordeling mogelijk maakt. De gemeente Bergen op Zoom heeft de Omgevingsdienst Midden- en West-Brabant gevraagd een milieuparagraaf op te stellen, wat een integraal onderdeel is van de omgevingsvergunning.
De realisatie van dit project vereist coördinatie tussen verschillende partijen, waaronder ontwikkelaars en CPO-partijen. Afspraken zijn gemaakt voor de bouw van 94 woningen met ontwikkelaars en er lopen gesprekken voor de overige 35 woningen met een CPO. Deze samenwerking is essentieel voor het slagen van het plan en zorgt voor een diversiteit aan woonvormen die past bij de behoeften van de lokale bevolking.
Uiteindelijk is het uitwerkingsplan "Markiezaten - Borgvliet, De Wal" een voorbeeld van een gefaseerde en gefundeerde gebiedsontwikkeling die rekening houdt met de unieke kenmerken van de locatie. De integratie van de Brabantse Wal, de waterhuishouding en de sociale mix zorgt voor een woonbuurt die past binnen het grotere stadsplan van Bergen op Zoom. De omgevingsvergunning voor dit project is een complex proces dat rekening houdt met de waterhuishouding, de verkeersimpact en de sociale mix, en het plan biedt een duidelijk en uitwerking voor de realisatie van de laatste woonbuurt in De Markiezaten.