De transformatie van bestaande bedrijfspercelen naar woningen in het centrum van Epe vormt een cruciaal onderdeel van de moderne ruimtelijke ordening. In een tijdperk waarin de vraag naar kleinschalige woningbouw in bestaande kernen groot is, biedt het perceel aan de Stationsstraat 10-12 een uniek gevalstudie voor de integratie van woongevoelige functies binnen een gemengde bestemming. Dit initiatief, gericht op de realisatie van twaalf appartementen op een perceel dat voorheen diende als bedrijfslocatie, vereist een grondige analyse van ruimtelijke, technische en juridische randvoorwaarden. De realisatie van dit project hangt niet alleen af van architectonische keuzes, maar vooral van de naleving van complexe wetgeving rondom duurzaamheid, omgevingsveiligheid, waterhuishouding en bodemkwaliteit.
Het perceel ligt binnen het bestemmingsplan 'Centrum Epe' en draagt de bestemming 'Gemengd'. Hoewel deze bestemming primair gericht is op detailhandel, staat er ruimte voor wonen als ondergeschikte functie op de verdiepingen. De voorgestelde ontwikkeling omvat een gebouw van drie bouwlagen, waarbij de derde laag als kap wordt uitgevoerd, wat resulteert in een kleinschalig woongebouw dat past in de bestaande context. De uitstraling van het gebouw is afgestemd op de omliggende panden, met een ontwerp dat rekening houdt met de bestaande bouwhoogte en goothoogte van respectievelijk 8 en 10 meter. Dit project illustreert hoe bestaande kernen kunnen worden versterkt door het benutten van vrijgekomen bedrijfsruimte voor residentiële functies, een strategie die essentieel is voor de vitaliteit van het landelijke gebied.
De Gelderse Ladder voor Duurzaam Ruimtegebruik en Stedelijke Ontwikkeling
Bij de beoordeling van ruimtelijke ontwikkelingen in Nederland speelt de ladder voor duurzame verstedelijking een centrale rol. Deze ladder dient als instrument om te bepalen of er sprake is van een behoeften voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen en of deze ontwikkeling binnen het bestaande stedelijk gebied moet worden gerealiseerd. Volgens artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), dat op 1 juli 2017 is gewijzigd, moet bij een nieuwe stedelijke ontwikkeling een duidelijke beschrijving worden gegeven van de behoefte. Indien de ontwikkeling buiten het bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd, dient er een motivering te zijn waarom binnen het bestaande gebied geen sprake is van de behoefte.
Voor het initiatief aan de Stationsstraat 10-12 is de vraag of dit een 'stedelijke ontwikkeling' is, cruciaal. Het begrip stedelijke ontwikkeling is gedefinieerd in artikel 1.1.1 van het Bro als een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein, zeehaventerrein, kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Aangezien het project de realisatie van 12 appartementen betreft op een voormalig bedrijfsperceel, valt dit duidelijk onder de definitie van stedelijke ontwikkeling.
De toetsing aan de Gelderse Ladder omvat het beoordelen van een aantal aspecten, waaronder de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aan functies en de locatie van de voorgestane functies. Het is essentieel om te analyseren of de nieuwe situatie qua omvang (aantallen woningen of oppervlaktes) of qua effecten (milieuhinder, verkeersaantrekkende werking) de aard van het buitengebied zodanig verandert dat er sprake is van een grootschalige ontwikkeling. In dit specifieke geval ligt het plan op een locatie binnen de kern van Epe, wat betekent dat de uitbreiding plaatsvindt binnen het bestaand stedelijk gebied, wat de vereisten voor motivering vereenvoudigt.
De Gelderse Ladder vormt geen belemmering voor dit initiatief, mits er aangetoond kan worden dat er sprake is van een reële vraag naar woningen in het gebied. De provincie verwacht van gemeenten dat zij bij grotere initiatieven nagaan of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling die afgewogen moet worden. Voor kleinere initiatieven zoals dit appartementencomplex is de toetsing minder ingewikkeld, aangezien het project binnen de bestaande kern valt en de ruimte binnen de bestaande bebouwing wordt benut. Dit past binnen het streven om ruimte in kernen te gebruiken voor wonen en nieuwe economische dragers, wat bijdraagt aan de versterking van de vitaliteit van het landelijk gebied.
Ruimtelijke Ordening en Bouwvoorschriften binnen het Bestemmingsplan
Het plangebied valt onder het bestemmingsplan 'Centrum Epe' met de bestemming 'Gemengd'. Binnen deze bestemming is een aantal functies toegestaan. Hoewel detailhandel de primaire functie is, is wonen toegestaan als ondergeschikte functie, enkel op de verdiepingen. Dit betekent dat de begane grond voorhandige functies is bestemd, terwijl de bovenverdiepingen worden ingezet voor residentiële doeleinden. Deze indeling is essentieel voor het behoud van de karakteristieken van het centrumgebied.
De technische specificaties voor het nieuwe gebouw zijn strikt gedefinieerd binnen het bestemmingsplan. Er geldt een maximum goothoogte van 8 meter en een maximum bouwhoogte van 10 meter. Het voorgestelde ontwerp voor 12 appartementen voldoet aan deze restricties door het bouwen van een gebouw met drie bouwlagen, waarbij de derde laag als kap wordt uitgevoerd. Dit ontwerp creëert een uitstraling van kleinschalige woningen met twee bouwlagen met een kap, wat goed past in de bestaande context van het centrum.
De ruimtelijke inrichting omvat ook de beschikbare ruimte tussen de gebouwen van de buren, waar de doorgang naar de achtererven is gerealiseerd. Dit detail is belangrijk voor de toegankelijkheid en de functionele indeling van het perceel. Het ontwerp van het gebouw is opgenomen in de plandocumentatie en is afgestemd op de omliggende panden om de visuele continuïteit van de straatgevel te waarborgen.
Voor de grotere initiatieven geldt dat er ruimte moet worden gelaten voor lokale of regionale initiatieven door gemeenten of regionale samenwerkingsverbanden. Bij de uitbreiding van veehouderijbedrijven gelden extra randvoorwaarden, maar voor dit specifieke woningbouwproject in de kern is de focus op de integratie van woongevoelige functies binnen de bestaande stedenbouw. De nadere invulling van de uitgangspunten laat ruimte voor lokale aanpassingen, wat betekent dat het plan flexibele invulling toelaat binnen de gestelde randvoorwaarden.
Bodemkwaliteit, Asbest en Omgevingsveiligheid
Een van de meest kritieke aspecten bij het herontwikkelen van bestaande percelen is de status van de bodem en de aanwezigheid van verontreinigingen. Uit een uitgevoerd bodemonderzoek blijkt dat de aangetroffen verontreinigingen geen interventiewaarden overschrijden, wat betekent dat nader onderzoek of maatregelen in verband met grondwater of bodemverontreiniging niet noodzakelijk zijn. Dit is een positief signaal voor de haalbaarheid van het project, aangezien er geen grote kosten voor sanering van de bodem hoeven te worden gerealiseerd.
Echter, het onderzoek heeft wel aanleiding gegeven tot een aanvullend asbestonderzoek. Hoewel dit laatste onderzoek niet kosteneffectief wordt geacht in de algemene context, is er sprake van een asbesthoudende ophooglaag onder de garage. Deze laag dient verplicht door een gecertificeerde aannemer te worden afgevoerd. De kosten hiervoor zijn ingeschat door een aannemer en opgenomen in de begroting van het project. Dit is een kritiek punt: hoewel de algemene bodemkwaliteit acceptabel is, vereist de aanwezigheid van asbest specifieke veiligheidsprocedures en een gespecialiseerde afvoering.
Voor de externe veiligheid is een toetsing uitgevoerd op basis van de risicokaart. Het plangebied ligt niet binnen de invloedssfeer van inrichtingen, buisleidingen of transportroutes van gevaarlijke stoffen. De aanwezige inrichtingen in de nabijheid hebben een risicocontour die niet tot in het plangebied reikt. Dit betekent dat het aspect externe veiligheid geen belemmering vormt voor het initiatief. Er is echter wel een specifieke regelgeving omtrent buisleidingen van toepassing: aan weerszijden van een buisleiding moet een bebouwingsvrije afstand worden aangehouden voor beheer en onderhoud. Omdat er geen buisleidingen direct onder het bouwvlak liggen, is deze afstand niet van toepassing op dit specifieke project.
Waterhuishouding en de Watertoets
Sinds 1 november 2003 is voor alle ruimtelijke plannen de watertoets verplicht. Het doel van de watertoets is waterbelangen evenwichtig mee te nemen in het planvormingsproces van Rijk, Provincies en gemeenten. Hiermee wordt een veilig, gezond en duurzaam watersysteem nagestreefd. De toets omvat het gehele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van de in ruimtelijke plannen voorkomende waterhuishoudkundige aspecten.
Voor het plangebied aan de Stationsstraat 10-12 is via de digitale watertoets beoordeeld of en welke waterbelangen voor het plan relevant zijn. Uit deze beoordeling blijkt dat er in het plangebied geen belangrijke oppervlaktewateren (zogenaamde primaire of A-watergangen), waterkeringen of gebieden die zijn aangewezen voor regionale waterberging gelegen zijn. Dit betekent dat de waterbelangen geen belemmering vormen voor het initiatief. Het ontbreken van belangrijke waterwegen in de directe omgeving vereenvoudigt de procedure voor de vergunningverlening aanzienlijk. De watertoets bevestigt dat het project niet leidt tot negatieve effecten op het watersysteem, wat essentieel is voor de vergunning.
Natuurbeleid en Wet Natuurbescherming
Op 1 januari 2017 is de nieuwe Wet natuurbescherming in werking getreden. Hierin zijn de Natuurbeschermingswet 1998, de Boswet en de Flora- en faunawet samengevoegd. Met de inwerkingtreding van deze wet is het decentralisatieproces van het natuurbeleid formeel afgerond. Daarmee hebben de provincies de regie over het natuurbeleid in de regio, waarbij ook bevoegdheden van het Rijk naar de provincies zijn overgedragen.
Bij elk ruimtelijk plan dient, met het oog op de natuurbescherming, rekening te worden gehouden met de Wet natuurbescherming. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in gebiedsbescherming en soortenbescherming. Voor dit project in de kern van Epe zijn er geen specifieke natuurbeperkingen die de ontwikkeling belemmeren. Aangezien het project in een bebouwd stedelijk gebied plaatsvindt, valt het buiten de reikwijdte van de strengste natuurbeschermingsvoorschriften die gelden voor open landelijke gebieden. De wetgeving fungeert als een kader dat rekening houdt met beschermde gebieden en soorten, maar in een stadscentrum is de impact op de natuur beperkt.
Luchtkwaliteit en de NIBM-regeling
Een ander cruciaal aspect bij het plannen van nieuwe woningen is de luchtkwaliteit. Volgens de ministeriële regeling voor een goede luchtkwaliteit (NIBM) gelden strenge regels voor de toename van verontreiniging. Voor NO2 en PM10 geldt een grens van 3% van de grenswaarde, wat betekent dat het project niet tot meer dan 1,2 µg/m³ verslechtering mag leiden.
Voor gevoelige bestemmingen als scholen, kinderdagverblijven, bejaarden- en zorgtehuizen geldt extra bescherming. Substantiële uitbreiding of nieuwvestiging binnen 50 meter van een provinciale weg of 300 meter van een Rijksweg is alleen toegestaan als de concentraties van luchtvervuilende stoffen zich onder de grenswaarden bevinden. Aangezien het project een 'nibm'-project is (niet in betekende mate bijdragend aan luchtverontreiniging), dient er rekening te worden gehouden met de blootstelling van de bewoners. Voor woningen geldt dat er sprake is van significante blootstellingsduur, omdat de verblijfsduur gemiddeld aanzienlijk is.
In de directe omgeving van het plangebied is het voorgestelde bouwplan getoetst aan deze eisen. Het plan valt binnen de categorieën waarvoor de NIBM-regeling gelding heeft, maar omdat het project niet leidt tot significante verslechtering van de luchtkwaliteit, vormt dit geen belemmering. Echter, het is van cruciaal belang dat de berekende verslechtering binnen de gestelde grenzen blijft, wat in dit geval wordt gegarandeerd door de locatie in het bestaand stedelijk gebied waar de achtergrondwaarden al hoog kunnen zijn, maar waar geen extra verontreiniging mag worden veroorzaakt.
Archeologie en Cultuurhistorie
Het plangebied draagt een archeologische dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie 1'. Dit betekent dat bij ondergrondse sloopwerkzaamheden behoudenswaardige resten kunnen worden aangetroffen, wat kan leiden tot een opschaling naar een opgraving in de variant archeologische begeleiding. Voor dit gecombineerde onderzoek wordt een Programma van Eisen (PvE) opgesteld. In het bestemmingsplan is een voorwaardelijke verplichting opgenomen, waardoor het archeologisch vervolgonderzoek conform het PvE plaatsvindt ten tijde van de omgevingsvergunningsfase. De omgevingsvergunning zelf kan onder voorwaarden van onderzoek worden afgegeven, waarbij het onderzoek pas na vergunningverlening plaatsvindt.
In het plangebied zijn geen monumenten aanwezig. Ook zijn er geen landschappelijke cultuurhistorische waarden in het gebied aanwezig. Op 29 juni 2021 is door het college besloten om rapport 3536 van adviesbureau RAAP d.d. 09-06-2021 en de bijbehorende kaarten als basis te gebruiken voor de actualisatie van het gemeentelijk cultuurhistorisch beleid. Bij het ontwerp van het gebouw is zoveel mogelijk rekening gehouden met de omliggende panden en de karakteristieken daarvan. Dit betekent dat het nieuwe appartementengebouw moet passen in de historische context, hoewel er geen directe archeologische objecten worden aangetroffen die een volledige opgraving vereisen vóór de bouw.
Conclusie
Het initiatief voor de verbouw van het bedrijfsperceel aan de Stationsstraat 10-12 in Epe stelt een complex maar haalbaar project voor. Het ontwerp van twaalf appartementen voldoet aan de eisen van de Gelderse Ladder voor duurzaam ruimtegebruik, aangezien het binnen het bestaand stedelijk gebied plaatsvindt en de behoefte aan wonen wordt gediend. De technische specificaties, zoals de bouwhoogte en goothoogte, zijn in overeenstemming met het bestemmingsplan 'Centrum Epe'.
Hoewel de bodemverontreiniging geen interventiewaarden overschrijdt, vereist de aanwezigheid van asbest een zorgvuldige afvoer door een gecertificeerde aannemer. De externe veiligheid, watertoets, natuurbescherming en luchtkwaliteit vormen geen belemmeringen, maar vereisen wel een strikte naleving van de wetgeving. Het project illustreert hoe bestaande kernen kunnen worden versterkt door het benutten van vrijgekomen bedrijfsruimte voor wonen, wat bijdraagt aan de vitaliteit van het landelijk gebied en de stedelijke kern. Door de integrale aanpak van deze diverse aspecten wordt een duurzaam en levensvatbaar woongebouw gerealiseerd dat past in de context van Epe.