Verborgen Gebreken en de Rol van de Riolering bij de Aankoop van een Woning

Published by Redactie on juli 2, 2025 | Category riolering

Inleiding

Bij de aankoop van een woning zijn verborgen gebreken een veelvoorkomend probleem dat zowel kopers als verkopers kan raken. Een van de meest voorkomende verborgen gebreken is een verstopte riolering, wat leidt tot problemen zoals overstromingen, lekkages en gezondheidsrisico’s. In dit artikel wordt ingegaan op de aard van verborgen gebreken, de rol van de riolering en de verantwoordelijkheden van zowel koper als verkoper. Daarnaast worden aanbevelingen gegeven voor het voorkomen en oplossen van dergelijke problemen.

Wat is een Verborgen Gebrek?

Een verborgen gebrek is een gebrek aan een gekocht onroerend goed dat niet zichtbaar is tijdens de aankoop en het normale gebruik van het pand belemmert. Om als verborgen gebrek aangemerkt te worden, moeten aan een aantal voorwaarden worden voldaan:

Het gebrek was niet zichtbaar bij de inspectie voorafgaand aan de koop.
De koper had het gebrek niet kunnen ontdekken, zelfs niet met een grondige inspectie.
Het gebrek moet ernstig genoeg zijn om het normale gebruik van het pand te belemmeren.
Het gebrek bestond al voor de overdracht van het eigendom.

Een voorbeeld van een verborgen gebrek is een verstopte riolering. In veel gevallen is dit gebrek niet zichtbaar tijdens de bezichtiging, waardoor het pas na de aankoop aan het licht komt.

De Rol van de Riolering

De riolering is een essentieel onderdeel van elk pand. Het zorgt voor de afvoer van afvalwater en is essentieel voor een goede hygiëne en het comfort van de bewoners. Een defect aan de riolering kan leiden tot ernstige problemen, zoals verstoppingen, lekkages, overstromingen en zelfs gezondheidsrisico’s. Daarom is het van groot belang dat de riolering in goede staat verkeert.

Wanneer is een Kapotte Riolering een Verborgen Gebrek?

Een kapotte riolering kan als verborgen gebrek worden aangemerkt als het aan de eerder genoemde voorwaarden voldoet. Hier zijn enkele scenario’s waarin een kapotte riolering als verborgen gebrek kan worden beschouwd:

Als de verkoper op de hoogte was van het defect, maar dit niet heeft gemeld.
Als het defect zo ernstig is dat het normale gebruik van het pand onmogelijk maakt.
Als het defect niet zichtbaar was tijdens de bezichtiging en ook niet kenbaar kon worden gemaakt door een standaard bouwtechnische keuring.

Verantwoordelijkheden van de Koper en Verkoper

De Verkoper

De verkoper heeft een meldingsplicht. Dit houdt in dat de verkoper verplicht is om alle bekende gebreken aan de koper te melden. Als een verkoper weet van een defect aan de riolering en dit niet meld, kan de koper de verkoper aansprakelijk stellen voor de schade die hieruit voortvloeit.

De Koper

Naast de meldingsplicht van de verkoper, heeft de koper een onderzoeksplicht. Dit betekent dat de koper zelf ook een verantwoordelijkheid heeft om onderzoek te doen naar de staat van het pand. Dit kan bijvoorbeeld door het inschakelen van een bouwkundig expert of door specifiek onderzoek te laten doen naar de staat van de riolering.

Hoe Kun je Verborgen Gebreken Voorkomen?

Het is moeilijk om verborgen gebreken volledig te voorkomen, maar er zijn wel enkele stappen die je kunt nemen om de kans hierop te verkleinen. Als koper van de woning heb je een zogenaamde onderzoeksplicht. Dit betekent dat je zelf verantwoordelijk bent om achter de bouwkundige staat van de woning te komen. Laat daarom altijd een bouwkundige keuring uitvoeren om mogelijke verborgen gebreken aan het licht brengen. Het is verstandig om de keuring te laten uitvoeren voordat je een bod doet op de woning.

Daarnaast kun je de koper expliciet vragen naar bekende gebreken aan de woning. De verkoper is namelijk verplicht om eventuele bekende gebreken te melden, de zogenaamde mededelingsplicht. Vraag ook om documentatie als bewijs.

Wat te Doen Bij een Verstopte Riolering na Aankoop?

Kom je helaas een verborgen gebrek tegen na aanschaf van de woning? Dan kan de verkoper in sommige gevallen aansprakelijk gesteld worden omdat hij of zij niet aan de mededelingsplicht heeft voldaan. Als je na de aankoop van een pand een kapotte riolering ontdekt, zijn er verschillende stappen die je kunt ondernemen:

Documenteer het gebrek en de gevolgschade zorgvuldig.
Neem contact op met de verkoper om het probleem te bespreken.
Laat een bouwkundige keuring uitvoeren om het gebrek te bevestigen.
Overweeg juridische stappen te ondernemen als de verkoper het probleem niet oplost.

Hoe Kun je Verborgen Gebreken Bewijzen?

In enkele situaties kun je de verkoper als koper toch aansprakelijk stellen voor verborgen gebreken. Hier is bijvoorbeeld sprake van als een gebrek zo ernstig is, dat het huis niet normaal bewoond kan worden. Ook kun je de verkoper aansprakelijk houden als een gebrek wel bij hem bekend was, maar hij het voor jou heeft verzwegen. De verkoper is namelijk gebonden aan een mededelingsplicht.

Als koper is het dus zaak om te bewijzen dat de verkoper verborgen gebreken bewust of onbewust niet heeft gemeld. De verkoper blijft aansprakelijk voor deze gebreken tot 2 jaar nadat jij het gebrek hebt gemeld of redelijkerwijs had kunnen melden. Je kunt deze aansprakelijkheidstermijn telkens opnieuw verlengen door de verkoper nogmaals te laten weten dat jij hem aansprakelijk houdt.

Conclusie

Bij de aankoop van een woning is het belangrijk om te weten wat verborgen gebreken zijn en hoe je deze kunt voorkomen. Een verstopte riolering is een veelvoorkomend voorbeeld van een verborgen gebrek dat leidt tot ernstige problemen. De verantwoordelijkheid ligt zowel bij de koper als de verkoper, waarbij de koper een onderzoeksplicht heeft en de verkoper een meldingsplicht. Door een bouwkundige keuring uit te voeren en op de hoogte te blijven van eventuele gebreken, kun je de kans op verborgen gebreken verkleinen.