Verborgen Gebreken en de Invloed van een Verstopte Riolering

Published by Redactie on juli 2, 2025 | Category riolering

Inleiding

Bij de aankoop van een woning is het belangrijk om rekening te houden met de mogelijkheid van verborgen gebreken. Een van de meest voorkomende problemen is een verstopte riolering, die niet direct zichtbaar is bij de bezichtiging, maar wel kan leiden tot ernstige schade aan het pand. In dit artikel wordt ingegaan op de juridische en praktische aspecten van verborgen gebreken, met name in het geval van een verstopte riolering. De informatie is gebaseerd op de opgesomde bronnen, en geeft een overzicht van de rechten en verantwoordelijkheden van zowel de verkoper als de koper.

Wat is een Verborgen Gebrek?

Een verborgen gebrek is een tekortkoming in een gekocht onroerend goed dat niet zichtbaar is tijdens de aankoop en dat de koper bij normaal gebruik van het pand kan hinderen. Om als verborgen gebrek te worden aangemerkt, moet aan de volgende voorwaarden worden voldaan:

Het gebrek was niet zichtbaar bij de inspectie voorafgaand aan de koop.
De koper had het gebrek niet kunnen ontdekken, zelfs niet met een grondige inspectie.
Het gebrek moet ernstig genoeg zijn om het normale gebruik van het pand te belemmeren.
Het gebrek bestond al voor de overdracht van het eigendom.

Een verstopte riolering valt onder deze categorie, mits aan de bovenstaande criteria is voldaan. Dit betekent dat de koper het recht heeft om de verkoper aansprakelijk te stellen voor de schade die hieruit voortvloeit, mits het gebrek al bestond voor de overdracht en de koper het niet kon ontdekken.

De Rol van de Verkoper en de Meldingsplicht

De verkoper van een pand heeft een meldingsplicht. Dit houdt in dat de verkoper verplicht is om alle bekende gebreken aan de koper te melden. Als een verkoper weet van een defect aan de riolering en dit niet meld, kan de koper de verkoper aansprakelijk stellen voor de schade die hieruit voortvloeit.

Een van de belangrijkste punten in de koopovereenkomst is het conformiteitsbeginsel: “Een product moet voldoen aan de eigenschappen die je als consument redelijkerwijze mag verwachten.” In de NVM koopovereenkomst staat dat de onroerende zaak bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als: Woonhuis.

Daarnaast is het belangrijk dat de verkoper ook de mededelingsplicht naleeft. Hiermee wordt bedoeld dat de verkoper alle bekende gebreken aan de koper moet melden. Als dit niet gebeurt, kan de koper de verkoper aansprakelijk stellen voor de schade die hieruit voortvloeit.

De Rol van de Koper en de Onderzoeksplicht

Naast de meldingsplicht van de verkoper, heeft de koper een onderzoeksplicht. Dit betekent dat de koper zelf ook een verantwoordelijkheid heeft om onderzoek te doen naar de staat van het pand. Dit kan bijvoorbeeld door het inschakelen van een bouwkundig expert of door specifiek onderzoek te laten doen naar de staat van de riolering.

Bij de aankoop van een woning is het daarom belangrijk om een bouwkundige keuring uit te laten voeren, zodat mogelijke verborgen gebreken aan het licht komen. Deze keuring kan helpen om de koper te beschermen tegen onverwachte schade, en kan ook nuttig zijn bij het onderhandelen over de aankoop.

Wat Te Doen Bij Een Verstopte Riolering Na Aankoop?

Indien u als koper na de aankoop van een pand een verstopte riolering ontdekt, zijn er verschillende stappen die u kunt ondernemen:

Documenteer het gebrek en de gevolgschade zorgvuldig.
Neem contact op met de verkoper om het probleem te bespreken.
Laat een bouwkundige keuring uitvoeren om de ernst van het gebrek vast te stellen.
Neem contact op met een juridisch advies als het probleem niet kan worden opgelost.

Als de riolering inderdaad verstopt is en het gebrek al bestond voor de overdracht, kan de koper de verkoper aansprakelijk stellen voor de schade. Dit geldt zowel voor de reparatiekosten als voor eventuele verdere schade aan het pand.

Wat Zegt De Wet Over Verborgen Gebreken?

Conform het Burgerlijk Wetboek moet de woning beantwoorden aan de gesloten overeenkomst. Indien een woning niet over de mogelijkheden en eigenschappen bezit die nodig zijn voor een een normaal gebruik, wordt niet aan de overeenkomst voldaan. Echter, in de koopovereenkomst wordt vaak van deze wetgeving afgeweken. Een heel veel opgenomen bepaling is bijvoorbeeld de ouderdomsclausule of een regel in de trant van: “de woning wordt overgedragen met alle zichtbare en onzichtbare verborgen gebreken en tekortkomingen waar de verkoper geen kennis van heeft”.

Indien u in de overeenkomst akkoord bent gegaan met deze bepaling, is de verkoper alleen aansprakelijk wanneer hij u bewust niet heeft geïnformeerd over gebreken waarvan hij wel wist tijdens de overdracht. In dat geval spreek je over ‘bewust verborgen gebreken’. U kunt de verkoper dan alleen maar aansprakelijk stellen als u aantoonbaar kan maken dat de verkoper het gebrek heel bewust heeft verborgen.

Wat Te Doen Bij Een Verborgen Gebrek?

Ontdekt u in uw nieuwe koopwoning een gebrek dat u voor de overdracht niet kon ontdekken, dan moet u dit direct melden bij de verkoper. De redelijke termijn is afhankelijk van de omstandigheden. Probeer eerst samen met de verkoper tot een oplossing te komen. Als dat niet lukt, kun je overwegen juridische stappen te ondernemen.

Leg het probleem goed vast met foto’s en rapporten van deskundigen. Overweeg eventueel een mediator in te schakelen of, indien noodzakelijk, een jurist. Een rechtsbijstandsverzekering kan hierbij waardevol zijn.

Hoe Kun Je Problemen Voorkomen?

Voor kopers is het belangrijk om een bouwkundige keuring uit te voeren, zeker bij oudere woningen. Een bouwkundige inspecteert de woning en geeft inzicht in de staat ervan. Zo kun je verborgen gebreken eerder opsporen en eventueel meenemen in de onderhandelingen.

Vraag door bij de bezichtiging. Let op vochtplekken, scheuren en andere tekenen die wijzen op mogelijke problemen. Als je twijfelt, vraag dan om meer informatie of doe aanvullend onderzoek.