Kelders bouwen in Amsterdam: regels en impact op de woningmarkt

Published by Redactie on juli 7, 2025 | Category kelder

In de komende jaren wordt het bouwen van kelders in Amsterdam steeds belangrijker, zeker vanwege de toenemende druk op de woningmarkt en de stijgende woningprijzen. De gemeente Amsterdam heeft hierover specifieke regels en richtlijnen opgesteld, waaronder het zogeheten “A2 beleid”, dat specifiek gericht is op het bouwen van ondergrondse ruimtes. In dit artikel worden de regels en beperkingen rondom het bouwen van kelders in Amsterdam beschreven, met als uitgangspunt de informatie uit de gegeven bronnen. Deze informatie is van toepassing op de bouw van kelders, inclusief de impact op het woonruimtebeleid, het gebruik van grondwater en de naleving van de regelgeving.

Algemene regels voor het bouwen van kelders in Amsterdam

De regels rondom het bouwen van kelders in Amsterdam zijn geregeld in de Huisvestingsverordening en het A2 beleid, dat is opgesteld met als doel het afwegen van de impact van ondergronds bouwen op de leefbaarheid en het grondwater. Het A2 beleid is genoemd naar de mogelijkheid om een kruimelafwijking van het bestemmingsplan te verlenen, conform artikel 2.12 eerste lid sub a onder 2 Wabo. Dit beleid biedt een afwegingskader wanneer een omgevingsvergunning voor ondergronds bouwen wordt gevraagd.

In de bronnen wordt duidelijk gemaakt dat het bouwen van kelders in Amsterdam niet zonder verdere overwegingen mogelijk is. De gemeente Amsterdam en Waternet hebben onderzoek gedaan naar de grondwatereffecten van het aanleggen van kelders in de stad. In hun rapport “Grondwater effecten van onderkeldering in Amsterdam” (maart 2019) adviseren zij – kort samengevat – alleen nog grondwaterneutraal te bouwen. Dit is volgens het rapport “het zodanig bouwen van een kelder waarbij het grondwater na de aanleg duurzaam en ongehinderd kan blijven stromen.”

Deze aanpak is van belang omdat het bouwen van kelders invloed kan hebben op de grondwaterstand en daarmee ook op de funderingen van huizen. De gemeente Amsterdam ziet dit als een belangrijk onderdeel van het stedebestuur, en maakt daarom strikte regels van toepassing op het bouwen van kelders.

Invloed op het woonruimtebeleid

Bij het bouwen van kelders is ook rekening te houden met het woonruimtebeleid van de gemeente Amsterdam. In de bronnen wordt duidelijk gemaakt dat er sprake is van een opkoopbescherming, een regeling in de Huisvestingswet die per 1 januari 2022 in werking is getreden. De gemeente kan hiermee bepalen dat goedkope en middeldure koopwoningen in aangewezen gebieden in de stad voor vier jaar niet meer verhuurd mogen worden om ze zo te beschermen tegen opkoop door beleggers. Dit heeft invloed op de markt en kan leiden tot beperkingen bij het bouwen van kelders, vooral als het om gebruik van woonruimtes gaat die onder deze opkoopbescherming vallen.

De woonruimten in Amsterdam zijn in vijf prijsklassen verdeeld, waarbij de eerste drie prijsklassen onder de opkoopbescherming vallen. Woningen die onder deze bescherming vallen, mogen niet worden verhuurd voor deelname aan de markt, en kunnen dus ook niet worden gebruikt voor het bouwen van kelders zonder dat er een vergunning is. Dit betekent dat het bouwen van kelders in deze gevallen onderworpen is aan de woonruimtebeleidsregels van de gemeente.

Beperkingen bij het bouwen van kelders

Bij het bouwen van kelders in Amsterdam is het belangrijk om rekening te houden met de beperkingen die gelden op het gebied van de woonruimte en de bevolkingsdichtheid. In de bronnen wordt duidelijk gemaakt dat het bouwen van kelders niet zonder verdere overwegingen mogelijk is, en dat de gemeente Amsterdam hierover specifieke regels heeft opgesteld. De regels zijn bedoeld om te zorgen voor een duurzame en veilige omgeving, en om te voorkomen dat er ongeoordeelde veranderingen in de woningmarkt plaatsvinden.

De regels omvatten onder meer het volgende: - Het bouwen van kelders moet grondwaterneutraal gebeuren, wat betekent dat het grondwater na de aanleg duurzaam en ongehinderd kan blijven stromen. - Het is belangrijk om rekening te houden met de invloed van het bouwen van kelders op de leefbaarheid in de directe omgeving van de woningen. - Er moet een omgevingsvergunning worden aangevraagd, en de regels zijn van toepassing op de bouw van kelders in de stad.

Daarnaast moet bij het bouwen van kelders rekening worden gehouden met het feit dat het bouwen van kelders in bepaalde situaties mogelijk niet is toegestaan. In sommige gevallen kan het bouwen van kelders alleen mits er sprake is van een uitzonderingssituatie, waarbij het niet onaanvaardbaar negatief effect heeft op de leefbaarheid. Dit is van toepassing op het bouwen van kelders in bepaalde gebieden of situaties.

Invloed op de woningmarkt

Het bouwen van kelders heeft ook invloed op het woonruimtebeleid van de gemeente Amsterdam. In de bronnen wordt duidelijk gemaakt dat het bouwen van kelders een invloed kan hebben op de markt, en dat het in sommige gevallen kan leiden tot beperkingen bij het bouwen van kelders. Dit geldt vooral als het om het gebruik van woonruimtes gaat die onder de opkoopbescherming vallen.

De opkoopbescherming is een regeling die ervoor zorgt dat een koper van een woning er sneller zelf zal gaan wonen. Deze regeling gaat hiermee buy-to-let (kopen om te verhuren) tegen. Woningen die in verhuurde staat worden gekocht, mogen wel verhuurd blijven worden. Dit betekent dat het bouwen van kelders in deze gevallen onderworpen is aan de woonruimtebeleidsregels van de gemeente.

Samenvatting

Het bouwen van kelders in Amsterdam is een complex onderwerp, dat zowel invloed heeft op de woningmarkt als op de regelgeving. De gemeente Amsterdam heeft hierover specifieke regels en richtlijnen opgesteld, waaronder het A2 beleid. Dit beleid is bedoeld om te zorgen voor een duurzame en veilige omgeving, en om te voorkomen dat er ongeoordeelde veranderingen in de woningmarkt plaatsvinden. De regels zijn van toepassing op het bouwen van kelders in de stad, en worden bepaald door de woonruimtebeleidsregels van de gemeente.