Wat is de invloed van een kelder op de bewoonbare oppervlakte van een woning?

Published by Redactie on juli 7, 2025 | Category kelder

Bewoonbare oppervlakte is een belangrijke maatstaf voor de inhoud van een woning en wordt vaak gebruikt bij de bepaling van de waarde van een woning, de berekening van energielabels en bij de bepaling van de bouwvoorschriften. De vraag of een kelder meetelt als bewoonbare oppervlakte, hangt af van een aantal factoren, waaronder de hoogte, het gebruik en de bouwkundige eisen. In dit artikel worden de regels en richtlijnen besproken die bepalen of een kelder als bewoonbare oppervlakte wordt gerekend, gebaseerd op de beschikbare bronnen.

Wat is een kelder?

Een kelder is een ruimte die zich grotendeels onder het maaiveld bevindt en waarvan de verticale oppervlakken voor meer dan 70% grenzen aan de grond. Een kelder wordt beschouwd als een groep ruimtes in plaats van elke ruimte afzonderlijk. Daarnaast wordt gekeken naar de verticale oppervlakken die de buitenste omtrek van de kelder bepalen. Om te bepalen of een kelder tot het beschermd volume behoort, moet de kelder een basisfunctie hebben en voor minstens 50% thermisch beschermd zijn.

Een kelder kan bijvoorbeeld dienen als een badkamer, keuken, toilet of logeerkamer. Als een kelder niet verwarmd wordt, maar wel een basisfunctie heeft, behoort deze tot het beschermd volume. Dit geldt ook voor een kelder die als zitruimte wordt gebruikt, zoals in een café of restaurant.

Wat is de invloed van een kelder op de bewoonbare oppervlakte?

De vraag of een kelder meetelt als bewoonbare oppervlakte, hangt af van de toepassing van de spelregels van de NEN 2580. De NEN 2580 is een standaard die wordt gebruikt bij het bepalen van de gebruiksoppervlakte van een woning, inclusief de kelders.

Spelregel 1: moet bouwkundig geschikt zijn als woonoppervlakte

Een kelder of souterrain moet bouwkundig geschikt zijn als woonoppervlakte. Dit betekent dat er goede ventilatie, verwarming en voldoende afwerking moet zijn om het als aangename woonruimte te gebruiken. Een koude, onafgewerkte betonvloer en vocht maken het niet bouwkundig geschikt als woonoppervlakte. Ook als een kelder bijvoorbeeld bedoeld is als fietsenstalling of installatieruimte, dan gaat de term ‘woonoppervlakte’ niet op.

Spelregel 2: minimaal 2 meter hoogte

De ruimte moet minimaal 2 meter hoog zijn zonder dat je hiervoor moet hakken of breken. Als je in een bouwkundig geschikte kelder/souterrain bent, dan moet je met een meetapparaat minimaal 2 meter hoogte meten. Je meet dus op de aangebrachte afwerkvloer (tapijt, laminaat, o.i.d.) tot aan het plafond.

Spelregel 3: het bouwbesluit maakt hier niet uit

Het bouwbesluit stelt een minimaal verplichte daklichttoetreding voor. Dat is echter niet relevant bij het mogen meetellen van woonoppervlakte bij kelders/souterrains. Is er in een kelder/souterrain helemaal geen daglichttoetreding (raam) dan zou de ruimte (mits voldaan aan de andere spelregels) wel gewoon mee mogen tellen als woonoppervlakte. De eis van de aanwezigheid en grootte van daglichttoetreding geldt overigens wel bij zolders.

Spelregel 4: tussen de balken kijken

Als een kelder of souterrain balken aan het plafond heeft, dan moet je de hoogte meten van de vloer tot aan de onderkant van de balken. De enige uitzondering die je hierop mag maken, is als de balken zóver uit elkaar staan, dat als je onder elke balk scheidingswandjes zou plaatsen, dat er dan fatsoenlijke kamers zouden ontstaan.

Spelregel 5: woningen die enkel bestaan uit een te laag souterrain worden gedoogd

Sommige woningen bestaan enkel uit een souterrain waar niet de minimale hoogte van 2 meter wordt gehaald (bijvoorbeeld in Amsterdam). Wanneer deze woning naar redelijkheid wel bewoonbaar is, dan mag de oppervlakte van deze souterrainwoning bij wijze van uitzondering wel meetellen als woonoppervlak. Maar let op: bestaat de woning niet geheel uit deze souterrain dan geldt deze gedoogregel niet.

Spelregel 6: daglichttoetreding en grote koekoek

Een kelder met een koekoek (een uitbouw die daglicht toevoegt) kan meetellen als woonruimte, maar alleen als de koekoek minstens 2 meter hoog is en een vloeroppervlakte van 4 m² heeft. Kleinere koekoeken tellen niet mee, net als vensterbanken.

Spelregel 7: gebruik

Als de kelder alleen gebruikt kan worden voor opslag, wordt deze gerekend tot overige inpandige ruimte. Een kelder die bijvoorbeeld ingericht is als hobbyruimte of woonkamer en bouwkundig voldoet, kan wel als woonoppervlakte worden gerekend.

Hoe wordt de oppervlakte van een kelder bepaald?

De oppervlakte van een kelder wordt berekend door de lengte te vermenigvuldigen met de breedte van de ruimte, waarbij van binnenmuur tot binnenmuur wordt gemeten. De totale oppervlakte van een woning wordt bepaald door de vierkante meters van alle ruimtes bij elkaar op te tellen.

Een kelder wordt niet automatisch gerekend tot de gebruiksoppervlakte, tenzij deze voldoet aan de eisen van de NEN 2580. Als een kelder bijvoorbeeld niet voldoet aan de minimale hoogte van 2 meter, dan telt deze niet mee als bewoonbare oppervlakte.

Hoe wordt de oppervlakte van een kelder ingeschat in relatie tot de waarde van een woning?

Een afgewerkte kelder kan in sommige gevallen meer opleveren dan een vierkante meter die volledig boven de grond is. Dit hangt af van de locatie en de kwaliteit van de afwerking. Een kelder in een moderne woning met goede isolatie en daglichttoetreding kan een hogere waarde hebben dan een oude woning zonder moderne voorzieningen.

De mate van daglichttoetreding heeft invloed op de waarde van een kelder. Des te meer daglichttoetreding, des te fijner deze ruimte is om als woonruimte te gebruiken en des te kwalitatiever de kwaliteit van woonruimte in een huis is, des te meer deze waard is.

Conclusie

De invloed van een kelder op de bewoonbare oppervlakte van een woning hangt af van meerdere factoren, waaronder de hoogte, het gebruik en de bouwkundige eisen. Een kelder kan alleen meetellen als bewoonbare oppervlakte als deze voldoet aan de eisen van de NEN 2580, waaronder een minimale hoogte van 2 meter, goede ventilatie en afwerking. De waarde van een kelder wordt bepaald door de locatie, de afwerking en de mate van daglichttoetreding. Bij het bepalen van de oppervlakte van een kelder is het belangrijk om rekening te houden met de spelregels van de NEN 2580 en de eisen van het bouwbesluit.