Aansprakelijkheid bij schade door riolering in een huurwoning

Published by Redactie on juli 2, 2025 | Category riolering

In de Nederlandse huurwetgeving is het van belang om duidelijk te maken wie er aansprakelijk is voor schade aan een huurwoning, met name wanneer het gaat om schade door riolering. Dit artikel bespreekt de aansprakelijkheid van zowel de huurder als de verhuurder, waarbij aandacht wordt besteed aan de wettelijke regels, verantwoordelijkheden en de stappen die je als huurder kunt ondernemen bij schade door riolering. De informatie is gebaseerd op de opgegeven bronnen.

Aansprakelijkheid van de verhuurder

De verhuurder is verantwoordelijk voor het onderhouden van de woning, inclusief het repareren van lekkages en het voorkomen van structurele schade die daaruit voortkomt. Dit omvat ook het oplossen van problemen met de riolering. Volgens de Nederlandse wetgeving is de verhuurder aansprakelijk voor (gevolg)schade als er sprake is van een gebrek dat aan hem moet worden toegerekend. Dit is bepaald in artikel 7:208 BW.

Bijvoorbeeld, in een zaak waarin de huurder stankoverlast kreeg door gebrekkige riolering, stelde het Hof Amsterdam vast dat de verhuurder aansprakelijk is voor immateriële schade. Dit was het geval omdat de verhuurder al in 2015 van het probleem wist, maar pas in 2019 actie ondernam. Hierdoor werd de persoonlijke integriteit van de huurder aantastend, en kreeg de huurder recht op een schadevergoeding.

De verhuurder moet ook zorgen dragen voor de structurele integriteit van de woning. Dit betekent dat de verhuurder verantwoordelijk is voor het repareren van lekkages die voortkomen uit bouwkundige gebreken, zoals lekkende daken, kapotte waterleidingen of slecht onderhouden gevels. Als de lekkage het gevolg is van nalatigheid van de huurder, zoals het niet goed afsluiten van de kraan of schade veroorzaakt door eigen werkzaamheden, dan kan de huurder verantwoordelijk worden gehouden voor de reparatiekosten en de gevolgschade.

Aansprakelijkheid van de huurder

De huurder is verantwoordelijk voor het dagelijks onderhoud van de woning. Dit omvat het vervangen van kleine onderdelen, zoals een wc-bril of het smeren van scharnieren. De huurder is ook verantwoordelijk voor schade die hij zelf veroorzaakt. Bijvoorbeeld, als je vergeet de kraan uit te doen en loopt het bad over, dan ben jij aansprakelijk voor de waterschade. Hetzelfde geldt voor schade die veroorzaakt is door je visite.

De huurder is aansprakelijk voor schade aan de verhuurde zaak die is ontstaan door een hem toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst. Dit is bepaald in artikel 7:218 lid 1 BW. De huurder is alleen aansprakelijk voor schade die voortkomt uit een oorzaak die hem is toe te rekenen. Ontstaat schade door overmacht dan is de huurder niet aanspakelijk voor de schade.

Wat moet je doen bij schade aan je huurwoning?

Als er schade is ontstaan aan je huurwoning, is het belangrijk om een aantal stappen te volgen. Zo weet je zeker dat je aan jouw kant alles hebt gedaan en dat het verder in handen is van de verhuurder. Heb je schade aan je huurwoning, doe dan het volgende:

Direct de schade melden Wanneer er schade ontstaat aan je huurwoning, moet je dit direct melden bij de verhuurder. Doe je dit niet op tijd en wordt de schade groter? Dan moet jij een deel van de kosten zelf betalen. Dit noemen we ook wel ‘gevolgschade’. Meld de schade altijd schriftelijk bij je verhuurder. Zo heb je bewijs van de melding. Voeg foto’s toe van de schade en vraag de verhuurder om het te herstellen.
Reactie van de verhuurder afwachten Geef je verhuurder de tijd om te reageren op jouw melding. Hoe lang je de verhuurder geeft om te reageren kun je zelf bepalen. Het hangt ook af van de situatie. Als er een gat in je dak is, moet dit met spoed worden gerepareerd. Andere soorten schade kunnen soms wel een paar weken wachten.
Vervolgstap bij geen of negatieve reactie van de verhuurder Soms reageert de verhuurder niet op je schademelding. Of de verhuurder geeft aan dat die de schade niet wil repareren. In zo’n geval stuur je een aangetekende brief of een e-mail met ontvangstbevestiging naar de verhuurder.
Stap naar de rechter Als je een sociale huurwoning huurt, maar de verhuurder doet niets na de huurverlaging of als u een woning in de vrije sector huurt, kan je een procedure starten bij de rechtbank. Daar kan je als huurder naast huurverlaging ook vragen om de verhuurder te verplichten de gebreken te herstellen.

Wat als de schade door onvoorziene omstandigheden ontstaat?

In gevallen waarbij schade ontstaat door onvoorziene omstandigheden, zoals een storm, ligt de verantwoordelijkheid niet automatisch bij de verhuurder. Dit kan anders zijn als de schade is ontstaan door een reeds bekend gebrek aan de woning. Het is daarom belangrijk om snel en correct te handelen bij het ontdekken van schade door lekkage. Hier zijn de stappen die je moet volgen om de schade effectief te melden bij je verhuurder.

Maak foto's en video's van de schade en noteer de datum en tijd waarop de lekkage is ontdekt. Dit bewijs kan later van pas komen als je de schade meldt bij de verhuurder of als er een geschil ontstaat.

Stuur zo snel mogelijk een schriftelijke melding (bij voorkeur per e-mail) naar je verhuurder waarin je de schade en de vermoedelijke oorzaak beschrijft. Voeg de gedocumenteerde schade als bewijs toe.

Vraag de verhuurder om de lekkage te repareren en de schade te vergoeden. Geef een redelijke termijn waarbinnen je verwacht dat de reparatie wordt uitgevoerd.

Conclusie

De aansprakelijkheid bij schade aan een huurwoning is geregeld in de Nederlandse wetgeving. De verhuurder is verantwoordelijk voor het onderhouden van de woning, inclusief het oplossen van problemen met de riolering. De huurder is verantwoordelijk voor het dagelijks onderhoud van de woning en kan aansprakelijk zijn voor schade die hij zelf veroorzaakt. Bij schade is het belangrijk om direct de schade te melden bij de verhuurder en eventueel een procedure te starten bij de rechter. Door de juiste stappen te ondernemen, kan de schade worden opgelost en het juiste verantwoordelijkheidsgevoel worden gegarandeerd.