Gebruiksoppervlakte van een woning met kelder: wat telt mee en wat niet?

Published by Redactie on juli 8, 2025 | Category kelder

Een woning met een kelder kan in veel gevallen worden meegerekend in de gebruiksoppervlakte (GO), mits aan bepaalde voorwaarden is voldaan. De bepaling van de gebruiksoppervlakte wordt geregeld door de NEN 2580-norm, die een uniforme methode oplegt voor het bepalen van de oppervlakte die daadwerkelijk kan worden gebruikt voor wonen of werken. In dit artikel bespreiden we de spelregels, voorwaarden en uitzonderingen die van toepassing zijn bij het bepalen of een kelder meetelt bij de gebruiksoppervlakte van een woning.

Hoe wordt gebruiksoppervlakte bepaald volgens de NEN 2580?

De gebruiksoppervlakte wordt gedefinieerd als de vloeroppervlakte van een ruimte of groep ruimtes, gemeten op vloerniveau, tussen de opgaande scheidingsconstructies. Dit omvat alle ruimtes die gebruikt kunnen worden voor wonen of werken, maar niet deelneemende constructieve delen zoals trappenhuizen, schachten of muren. De NEN 2580 bepaalt dat een ruimte alleen meetelt als deze voldoet aan bepaalde hoogte- en toegankelijkheidsvoorwaarden.

Wat telt mee als een kelder?

Een kelder telt mee in de gebruiksoppervlakte (GO), mits aan de volgende voorwaarden is voldaan:

Minimale hoogte: De ruimte moet minstens 1,5 meter hoog zijn. Dit geldt echter niet voor ruimtes onder de trap, die ook onder een lagere hoogte kunnen staan en toch worden meegerekend.
Toegankelijkheid: De kelder moet toegankelijk zijn via een vaste trap. Een ladder of losse toegang telt niet als vaste trap en wordt dus niet meegerekend.
Bouwkundige geschiktheid: De kelder moet geschikt zijn als woonruimte. Dit betekent dat er goede ventilatie, verwarming en afwerking moet zijn. Een kelder die bijvoorbeeld bedoeld is als fietsenstalling of installatieruimte, telt niet mee als woonruimte.

Voorbeelden van kelders die meetellen:

Een kelder die wordt gebruikt als hobbyruimte of woonkamer en voldoet aan de bouwkundige eisen.
Een kelder met een koekoek (uitbouw die daglicht toevoegt) van minimaal 4 m² en een hoogte van minimaal 2 meter.
Een kelderkast onder de trap, dat onderdeel is van de gebruiksoppervlakte, ook als de hoogte lager is dan 1,5 meter.

Voorbeelden van kelders die niet meetellen:

Een kelder die alleen wordt gebruikt voor opslag of andere niet-woonfuncties.
Een kelder zonder vaste trap of met een onvoldoende aansluitende toegang.
Een kelder die niet aan de bouwkundige eisen voldoet, zoals te veel vocht of onvoldoende ventilatie.

Wat telt niet mee in de gebruiksoppervlakte?

Er zijn verschillende ruimtes en delen van ruimtes die niet worden meegerekend in de gebruiksoppervlakte, ook al staan ze onder of boven de grond. Voorbeelden hiervan zijn:

Ruimtes onder een hoogte van 1,5 meter: Deze worden niet meegerekend, tenzij ze onder een trap vallen.
Trapgaten, liftschachten en schachten: Deze worden niet meegerekend in de gebruiksoppervlakte.
Bergruimtes en overige inpandige ruimtes: Deze worden apart vermeld en vallen onder de "overige inpandige ruimte" (GOOI).
Balkons, terrassen, en overkappingen: Deze worden niet meegerekend in de gebruiksoppervlakte, maar wel in de gebouwgebonden buitenruimte.
Woonfunctie en overige gebruiksfunctie: Als een kelder is aangemerkt als overige gebruiksfunctie, telt deze niet mee bij de gebruiksoppervlakte van de woonfunctie.

Hoe wordt de kelder gemeten?

Bij het meten van de gebruiksoppervlakte van een kelder is het belangrijk om te letten op de volgende regels:

Meting op vloerniveau: De oppervlakte wordt gemeten op vloerniveau, tussen de opgaande scheidingsconstructies.
Hoogte-eisen: Voor ruimtes die meetellen als gebruiksoppervlakte, moet de hoogte minimaal 1,5 meter zijn.
Schuine wanden: Bij schuine wanden wordt alleen het vloeroppervlak meegerekend waar de hoogte minimaal 1,5 meter bedraagt.
Ruimtes onder de trap: Deze worden wel meegerekend, ook als de hoogte lager is dan 1,5 meter, mits het onderdeel is van een functionele ruimte.

Verschillende soorten kelders en hun impact op de gebruiksoppervlakte

Er zijn verschillende soorten kelders, waarvan sommige meer waarden hebben dan andere. De volgende factoren bepalen hoeveel een kelder bijdraagt aan de gebruiksoppervlakte van een woning:

1. Kelders met daglichttoetreding

Een kelder met daglichttoetreding (bijvoorbeeld een venster of een koekoek) is vaak geschikter als woonruimte en telt meer waarden op. Dit komt doordat de kwaliteit van de ruimte hoger is en er meer comfort is. Een kelder met een koekoek van minimaal 4 m² en een hoogte van 2 meter telt dus mee als woonruimte.

2. Kelders zonder daglicht

Een kelder zonder daglichttoetreding kan in principe wel meegerekend worden als gebruiksoppervlakte, mits aan de overige voorwaarden is voldaan. Dit geldt echter niet voor kelders die alleen worden gebruikt voor opslag, want dan valt het onder de overige inpandige ruimte.

3. Kelders met een koekoek

Een koekoek is een uitbouw die daglicht toevoegt. Een kelder met een koekoek telt mee als woonruimte, mits de koekoek minimaal 2 meter hoog is en een vloeroppervlakte heeft van 4 m². Kleinere koekoeken tellen niet mee.

4. Kelders onder de trap

Ruimtes onder de trap, zoals kelderkasten, worden meegerekend in de gebruiksoppervlakte, ook als de hoogte lager is dan 1,5 meter. Dit komt doordat het hier niet om een ruimte onder een dak of vloer gaat, maar onder een interne constructie – een trap.

Wat is het verschil tussen een kelder en een souterrain?

Er is sprake van een kelder als meer dan de helft van de etage zich onder straatniveau bevindt. Een souterrain daarentegen is een benedenverdieping waarbij meer dan de helft van de hoogte zich boven het straatniveau bevindt. Dit verschil bepaalt welke regels van toepassing zijn bij de bepaling van de gebruiksoppervlakte.

Waarom is de gebruiksoppervlakte belangrijk?

De gebruiksoppervlakte is belangrijk bij het bepalen van de waarde van een woning. Hoe groter de gebruiksoppervlakte, hoe hoger de waarde van de woning. Daarnaast is het belangrijk bij de verkoop, verhuur en bepaling van de huurprijs. De NEN 2580 regelt de uniformiteit in de vastgoedmarkt, zodat iedereen dezelfde meetmethode hanteert.

Conclusie

Een kelder kan in veel gevallen worden meegerekend in de gebruiksoppervlakte van een woning, mits aan bepaalde voorwaarden is voldaan. De NEN 2580 norm regelt hierbij de spelregels en bepaalt wat wel en niet meetelt. Het is belangrijk om te weten dat een kelder alleen meetelt als deze voldoet aan de hoogte-eisen, toegankelijk is via een vaste trap en bouwkundig geschikt is als woonruimte. Ruimtes onder de trap, koekoeken en daglichttoetreding spelen hierbij een rol. Bij twijfel is het verstandig om een professional te raadplegen of een NEN 2580 meting uit te laten voeren.