Kelder en bruto vloeroppervlak: wat telt mee en wat niet

Published by Redactie on juli 9, 2025 | Category kelder

In de bouw en vastgoedsector is het begrip bruto vloeroppervlak (BVO) van groot belang. Het bepaalt onder andere de waarde van een woning of een gebouw. Een veel gestelde vraag is: hoort een kelder bij het bruto vloeroppervlak? Dit artikel bevat een overzicht van de regels, bepalingen en toepassingsgebieden van het BVO, met aandacht voor de vraag of een kelder hier wel of niet onder valt.

Wat is het bruto vloeroppervlak?

Het bruto vloeroppervlak (BVO) wordt gedefinieerd als de totale vloeroppervlakte van een ruimte of gebouw, gemeten langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies. Dit omvat alle overdekte ruimtes binnen de buitenmuren, inclusief muren, gangen, trappenhuizen, liftschachten, technische ruimtes en opslagruimtes. Daarnaast kunnen ook overdekte balkons of veranda’s onderdeel uitmaken van het BVO, mits deze voldoen aan de criteria.

In overeenstemming met de NEN 2580, wordt het BVO berekend door de lengte en breedte van de ruimte te vermenigvuldigen. Als een gebouw bijvoorbeeld 20 meter lang en 10 meter breed is, dan is het BVO 200 m². Daarnaast worden ook de diktes van de buitenmuren meegerekend, bijvoorbeeld 0,5 meter aan elke kant, waardoor het BVO wordt uitgebreid tot 231 m².

Een belangrijk punt is dat schalmgaten en vides met een oppervlakte groter dan 4 m² buiten het BVO vallen, terwijl trapgaten, liftschachten en leidingschachten wel worden meegerekend. Dit verschil is van belang bij het bepalen van het BVO van een gebouw.

Hoort een kelder bij het bruto vloeroppervlak?

De vraag of een kelder bij het bruto vloeroppervlak hoort, hangt af van verschillende factoren. Volgens de bronnen is een kelder alleen dan onderdeel van het BVO als de ruimte voldoet aan bepaalde bouwkundige en functie-gerelateerde criteria.

1. Bouwkundig geschikt als woonoppervlakte

Voor een kelder om mee te tellen als woonoppervlakte, moet deze bouwkundig geschikt zijn. Dit betekent dat de ruimte voldoende ventilatie heeft, verwarming en een afwerking heeft die het mogelijk maakt om deze als aangename woonruimte te gebruiken. Een koude, onafgewerkte betonvloer en vocht maken het niet geschikt als woonoppervlakte.

2. Minimale hoogte

De ruimte moet minimaal 2 meter hoog zijn. Dit wordt gemeten vanaf de aangebrachte vloer tot aan het plafond. Als de kelder bijvoorbeeld een plafondhoogte heeft van 1,9 meter, dan telt deze ruimte niet mee als woonoppervlakte. Dit geldt ook voor souterrains, waarbij het verschil tussen kelder en souterrain belangrijk is.

3. Ondergrondse ruimtes

Een kelder is een ondergrondse ruimte, wat betekent dat deze onder het straatniveau ligt. Als de kelder meer dan de helft van de etage onder het straatniveau ligt, dan wordt het als kelder beschouwd. Een souterrain daarentegen is een benedenverdieping waarbij meer dan de helft van de hoogte zich boven het straatniveau bevindt.

4. Wettelijke regels

Volgens het Bouwbesluit en de regels van het Bouwbesluit (BBL) zijn er bepaalde criteria voor het melden van woonoppervlakte. Zo geldt voor kelders dat er geen daglichttoetreding nodig is om als woonoppervlakte te worden gerekend, mits aan de andere voorwaarden is voldaan. Dit verschilt van zolders, waarbij de aanwezigheid van daglichttoetreding wel van invloed is.

5. Beperkingen bij de bepaling van BVO

Een kelder telt niet altijd mee in het BVO. Dit gebeurt onder andere als: - De ruimte niet bouwkundig geschikt is als woonoppervlakte. - De ruimte geen voldoende hoogte heeft (minder dan 2 meter). - De ruimte niet toegankelijk is voor mensen of slechts incidenteel gebruikt wordt. - De ruimte geen woonfunctie heeft, zoals een fietsenstalling of installatieruimte.

Wat valt er wel en niet onder BVO?

Wat telt mee in het BVO:

Overdekte ruimtes binnen de buitenmuren, zoals kelders, zolders, trappenhuizen.
Technische ruimtes, zoals opslagruimtes en installatieruimtes.
Overdekte balkons en veranda’s, mits voldaan aan de criteria.
Trapgaten, liftschachten en leidingschachten.
Gratis gebruik van vrijstaande bouwconstructies van meer dan 0,5 m².

Wat telt niet mee in het BVO:

Schalmgaten en vides van meer dan 4 m².
Liftschachten, trapgaten en leidingschachten (bij sommige berekeningen).
Niet-toegankelijke ruimtes, zoals kelders zonder toegang.
Ruimtes die geen woonfunctie hebben, zoals garage, schuur, of een kelder die slechts incidenteel wordt gebruikt.

Kelder en gebruiksoppervlakte

Naast het BVO is ook de gebruiksoppervlakte van belang. Dit is het deel van het gebouw dat effectief gebruikt kan worden voor woon- of bedrijfsdoeleinden. Een kelder telt niet automatisch mee in de gebruiksoppervlakte, tenzij de ruimte voldoet aan de criteria voor woonoppervlakte.

Wanneer telt een kelder als gebruiksoppervlakte?

Een kelder telt wel mee als gebruiksoppervlakte als: - De ruimte minimaal 2 meter hoog is. - De ruimte goed afgewerkt is en geschikt is voor gebruik als woonruimte. - De ruimte toegankelijk is en voldoende ventilatie en verwarming heeft. - De ruimte niet slechts incidenteel gebruikt wordt.

Wanneer telt een kelder niet als gebruiksoppervlakte?

Een kelder telt niet mee als gebruiksoppervlakte als: - De ruimte geen voldoende hoogte heeft (minder dan 2 meter). - De ruimte niet bouwkundig geschikt is als woonoppervlakte. - De ruimte niet toegankelijk is voor mensen. - De ruimte geen woonfunctie heeft.

Kelder en het BVO: conclusie

De vraag of een kelder bij het bruto vloeroppervlak hoort, hangt af van meerdere factoren. Een kelder telt niet automatisch mee in het BVO, tenzij de ruimte voldoet aan de criteria voor woonoppervlakte. Dit omvat onder andere een minimale hoogte van 2 meter, een geschikte afwerking en voldoende ventilatie en verwarming. Daarnaast telt een kelder niet mee in de gebruiksoppervlakte, tenzij de ruimte voldoet aan de voorwaarden voor woonoppervlakte.

Voor een nauwkeurige bepaling van het BVO is het belangrijk om te kijken of de ruimte voldoet aan de NEN 2580-normen en de wettelijke regels van het Bouwbesluit (BBL). Daarnaast is het van belang om te controleren of de ruimte voldoet aan de criteria voor gebruiksoppervlakte en of het als woonoppervlakte kan worden geclassificeerd.