Kelder en souterrain: wat telt mee als woonoppervlakte?

Published by Redactie on juli 9, 2025 | Category kelder

In de bouw- en vastgoedsector is de vraag of een kelder of souterrain meettelt als woonoppervlakte van groot belang. Dit heeft invloed op de waarde van een woning, de berekening van de gebruiksoppervlakte (GO), en de bepaling van de woonoppervlakte. De regels rondom het meettellen van kelders en souterrains zijn complex en variëren per situatie. In dit artikel worden de belangrijkste spelregels en criteria besproken, gebaseerd op de informatie uit de bronnen.

Spelregels voor het bepalen van de woonoppervlakte

Een kelder of souterrain telt pas mee als woonoppervlakte als aan bepaalde eisen is voldaan. Deze eisen zijn onderverdeeld in spelregels, die van toepassing zijn op zowel kelders als souterrains.

Spelregel 1: Bouwkundig geschikt zijn als woonoppervlakte

Een kelder of souterrain moet bouwkundig geschikt zijn als woonoppervlakte. Dit betekent dat er goede ventilatie, verwarming en voldoende afwerking moet zijn om het als aangename woonruimte te kunnen gebruiken. Een koude onafgewerkte betonvloer en vocht maken het niet bouwkundig geschikt als woonoppervlakte. Ook als een kelder bijvoorbeeld bedoeld is als fietsenstalling of installatieruimte, dan is de term ‘woonoppervlakte’ niet van toepassing.

Spelregel 2: Minimale hoogte van 2 meter

De ruimte moet minimaal 2 meter hoog zijn zonder dat je hiervoor moet hakken of breken. Als je in een bouwkundig geschikte kelder/souterrain bent, dan moet je met een meetapparaat minimaal 2 meter hoogte meten. Je meet dus op de aangebrachte afwerkvloer (tapijt, laminaat, o.i.d.) tot aan het plafond.

Spelregel 3: Het bouwbesluit maakt hier niet uit

Het bouwbesluit stelt een minimaal verplichte daklichttoetreding voor. Dat is echter niet relevant bij het mogen meetellen van woonoppervlakte bij kelders/souterrains. Is er in een kelder/souterrain helemaal geen daglichttoetreding (raam) dan zou de ruimte (mits voldaan aan de andere spelregels) wel gewoon mee mogen tellen als woonoppervlakte. De eis van de aanwezigheid en grootte van daglichttoetreding geldt overigens wel bij zolders.

Spelregel 4: Tussen de balken kijken

Als een kelder of souterrain balken aan het plafond heeft, dan moet je de hoogte meten van de vloer tot aan de onderkant van de balken. De enige uitzondering die je hierop mag maken, is als de balken zóver uit elkaar staan, dat als je onder elke balk scheidingswandjes zou plaatsen, dat er dan fatsoenlijke kamers zouden ontstaan.

Spelregel 5: Woningen die enkel bestaan uit een te laag souterrain worden gedoogd

Sommige woningen bestaan enkel uit een souterrain waar niet de minimale hoogte van 2 meter wordt gehaald. Wanneer deze woning naar redelijkheid wel bewoonbaar is, dan mag de oppervlakte van deze souterrainwoning bij wijze van uitzondering wel meetellen als woonoppervlak. Maar let op: bestaat de woning niet geheel uit deze souterrain dan geldt deze gedoogregel niet.

Verschil tussen kelder en souterrain

Een kelder is een ruimte waarin meer dan de helft van de etage zich onder straatniveau bevindt. Een souterrain is een benedenverdieping waarvan meer dan de helft van de hoogte zich boven het straatniveau bevindt. Hierbij is het belangrijk om te kijken of de ruimte voldoende licht en ventilatie heeft om als woonoppervlakte te kunnen worden aangemerkt.

Hoe wordt de woonoppervlakte bepaald?

De woonoppervlakte wordt meestal gemeten exclusief muren, trappenhuizen, en niet-leefbare ruimtes zoals kelders en zolders, tenzij ze voldoen aan bepaalde leefbaarheidscriteria. Een kelder kan als bewoonbare oppervlakte worden beschouid als deze voldoet aan de eisen voor bewoonbaarheid, zoals voldoende licht, ventilatie en toegankelijkheid.

Overige inpandige ruimte

Een kelder of zolder kan ook worden beschouid als overige inpandige ruimte. Dit is het geval als de ruimte vooral als berging of garage wordt gebruikt, of als het niet voldoet aan de eisen voor bewoonbaarheid. In dit geval telt de ruimte niet mee als woonoppervlakte. De overige inpandige ruimte omvat bijvoorbeeld kelders, fietsenstallingen, garages, en zolders die niet voldoen aan de eisen voor bewoonbaarheid.

Invloed van daglicht en lichtinval

De hoeveelheid daglicht heeft invloed op de waarde van een kelder of souterrain. Des te meer daglichttoetreding, des te fijner deze ruimte is om als woonruimte te gebruiken en des te kwalitatiever de kwaliteit van woonruimte in een huis is, des te meer deze waard is. Een kelder die goed is afgewerkt met dure details en duurzaamheid kan dus een hogere waarde hebben dan een oude woning met minder afwerking.

Toegankelijkheid en gebruik

Een kelder of souterrain moet toegankelijk zijn om als woonoppervlakte te kunnen worden beschouid. Dit kan via een vaste trap, een vlizotrap of een andere toegang. Een zolder die enkel toegankelijk is via een huishoudladder of een verwijderbaar luik, telt niet mee als woonoppervlakte. Hierbij moet ook worden gekeken naar de functie van de ruimte. Als de kelder bijvoorbeeld vooral als berging wordt gebruikt, telt deze niet mee als woonoppervlakte.

Conclusie

Kelders en souterrains kunnen in bepaalde gevallen meetellen als woonoppervlakte, mits aan bepaalde eisen is voldaan. Deze eisen omvatten een minimale hoogte van 2 meter, goede ventilatie en afwerking, en de beschikbaarheid van daglicht. Daarnaast moet de ruimte toegankelijk zijn en voldoen aan de eisen voor bewoonbaarheid. Het verschil tussen kelder en souterrain is belangrijk bij het bepalen of de ruimte meetelt als woonoppervlakte. Overige inpandige ruimtes, zoals kelders die enkel als berging worden gebruikt, tellen niet mee als woonoppervlakte. De waarde van een kelder of souterrain hangt ook af van de hoeveelheid daglicht en de afwerking van de ruimte.