Huizenprijzen in Nederland: ontwikkelingen, verwachtingen en impact op de woningmarkt

Published by Redactie on juli 9, 2025 | Category kelder

De Nederlandse woningmarkt blijft een dynamisch en complex gebied, waarin de huizenprijzen een centraal onderwerp vormen. In de afgelopen jaren zijn de prijzen sterk gestegen, maar recente ontwikkelingen suggereren dat de markt in beweging is geraakt. De bronnen tonen een mengvorm van stijgingen, dalingen en verwachtingen, waarbij het verschil tussen regio’s en woningtypes duidelijk zichtbaar is. In dit artikel wordt gekeken naar de actuele ontwikkelingen, verwachtingen en de impact op de woningmarkt, op basis van de gegevens uit de bronnen.

Ontwikkelingen van de huizenprijzen in 2025

De huizenprijzen in Nederland hebben in het eerste kwartaal van 2025 een kleine daling geregistreerd, maar dit is volgens meerdere bronnen een tijdelijk fenomeen. In de eerste drie maanden van het jaar daalde de gemiddelde verkoopprijs van een woning naar 473.000 euro, een daling van 1,8 procent ten opzichte van het voorgaande kwartaal. Dit is ongebruikelijk, aangezien de afgelopen vijf jaar slechts in vier kwartalen sprake was van een daling. De NVM noemt het verschijnsel “bijzonder”, aangezien de markt meestal in het eerste kwartaal stabiliseert.

De daling wordt vooral veroorzaakt door de toename van voormalige huurwoningen die op de koopmarkt terechtkomen. In de grote steden zijn zelfs twee van de vijf verkochte woningen voormalige huurwoningen. Volgens de NVM zou de prijs van een gemiddelde woning zonder deze transacties ongeveer 482.000 euro geweest zijn. De prijsdaling is dus vooral te wijten aan het toenemende aanbod van betaalbare woningen. Hierdoor blijven de prijzen in veel delen van het land sterk, ook al is er momenteel een lichte daling in het eerste kwartaal van 2025.

Verwachtingen voor 2025: stijging, maar langzamer dan in 2024

De verwachting is dat de huizenprijzen in 2025 doorzetten met stijgen, maar dat de stijging minder hard zal zijn dan in 2024. In 2024 was de maandelijkse stijging van de huizenprijzen in veel gevallen hoger dan in 2025. De verwachting is dat de prijsstijging in 2025 tussen 4 en 7 procent ligt, in vergelijking met 8 tot 9 procent in 2024. Dit komt door de lagere stijging van de lonen en de verwachting dat de hypotheekrente licht zal dalen.

De prijsstijging is sterk afhankelijk van de maximale leencapaciteit van huishoudens. In 2024 zorgden hogere lonen, iets lagere hypotheekrentes en gunstigere leennormen voor een sterke stijging van de huizenprijzen. In 2025 verwacht men dat de lonen minder snel zullen stijgen dan in 2024. Daarnaast verwacht het Centraal Planbureau dat de cao-lonen in 2025 gemiddeld met 4,3 procent zullen stijgen. De nieuwe leennormen in 2025 zijn gunstiger voor sommige huishoudens, maar voor anderen juist minder gunstig. Per saldo is het effect van de nieuwe leennormen in 2025 dan ook minder groot dan in 2024.

Regionale verschillen en woningtypes

De huizenprijzen variëren sterk per regio en woningtype. In sommige delen van Nederland stijgen de prijzen sneller dan in andere gebieden. Bijvoorbeeld, in buurten die in opkomst zijn, zoals Noord, stijgen de prijzen het hardst. Daar gingen de huizenprijzen in een jaar tijd met 16,3 procent omhoog. In de Randstad en omgeving blijven de prijzen nog steeds hoger dan het landelijk gemiddelde.

Bij de verschillende woningtypes zijn de prijzen ook sterk verschillend. De prijs per vierkante meter is in veel delen van Nederland rond de 7.000 euro. In Amsterdam is de prijs per vierkante meter bijvoorbeeld rond de 7.963 euro, terwijl het in andere delen van Nederland lager kan liggen. De prijs van een appartement ligt meestal lager dan die van een huis, maar de vraagprijs kan in veel gevallen hoger zijn.

De rol van de hypotheekrente

De hypotheekrente speelt een cruciale rol bij de ontwikkeling van de huizenprijzen. De afgelopen jaren is de rente relatief stabiel gebleven, maar er is verwachting dat deze in 2025 licht zal dalen. Dit is gunstig voor kopers, aangezien een lagere rente de maandlasten kan verlagen en het kopen betaalbaarder maakt.

De hypotheekrente is in veel gevallen relatief laag gebleven, wat het kopen van een woning gunstiger maakt. Samen met de stijging van de lonen en de gunstige leennormen is dit een belangrijke factor in de huidige woningmarkt. Toch blijven de huizenprijzen in veel delen van Nederland nog steeds hoog, vooral in de grote steden.

Impact van de toename van voormalige huurwoningen

De toename van voormalige huurwoningen heeft een dempend effect op de huizenprijzen. Een voormalige huurwoning wordt gemiddeld voor 404.000 euro verkocht, wat veel minder is dan de prijs van een reguliere woning (473.000 euro). In plaatsen zoals Amsterdam, Haarlem, Den Haag en Rotterdam, waar veel huurwoningen worden verkocht, zorgt dit voor een sterk dempend effect op de huizenprijzen.

De verkoop van voormalige huurwoningen vergroot het aanbod van koopwoningen, vooral in de steden waar het aandeel huurwoningen groot is. Dit zorgt ervoor dat het aantal transacties aanzienlijk stijgt, maar de prijzen blijven in veel gevallen sterk. De markt blijft dus competitief, ook al zijn er momenteel meer woningen beschikbaar.

Conclusie

De huizenprijzen in Nederland blijven een complex en dynamisch onderwerp. In het eerste kwartaal van 2025 is er een lichte daling geweest, maar de verwachting is dat de prijzen in 2025 toch weer stijgen, al iets minder hard dan in 2024. Regionale verschillen en woningtypes spelen een belangrijke rol in de ontwikkeling van de prijzen. De hypotheekrente blijft een cruciale factor, en de toename van voormalige huurwoningen heeft een dempend effect op de prijzen. In de komende jaren is het belangrijk om de markt nauwkeurig in de gaten te houden, aangezien de prijzen nog steeds sterk kunnen zijn, vooral in de grote steden.