Invloed van kelderbouw op naastgelegen gebouwen

Published by Redactie on juli 9, 2025 | Category kelder

Inleiding

De aanleg van kelders in stedelijke gebieden heeft een significante invloed op de grondwaterstand en de stroom van het grondwater. Dit is vooral van belang in gebieden waar de grondwaterstand al lager is of waar het opbarstrisico hoog is. De gevolgen van kelderbouw kunnen niet alleen negatief zijn voor de grondwaterstand, maar ook voor de funderingen van naastgelegen gebouwen. In veel gevallen is het aanleggen van kelders gevolgd door beperkende maatregelen, zoals het terugbrengen van het doorlaatvermogen van de bodem. In sommige gebieden zijn kelders zelfs verbannen vanwege het risico op schade aan bestaande gebouwen. In dit artikel wordt ingegaan op de invloed van kelderbouw op naastgelegen gebouwen, inclusief de technische en juridische maatregelen die daarbij horen.

Invloed van kelderbouw op de grondwaterstand

De grondwaterstand is bepalend voor de stabiliteit van funderingen en het functioneren van het grondwater. Bij het aanleggen van een kelder kan de grondwaterstand aanzienlijk worden beïnvloed, wat leidt tot problemen zoals grondwateroverlast of grondwateronderlast. Dit is vooral het geval in gebieden met een hoge grondwaterstand, waarbij het aanleggen van een kelder kan leiden tot een verhoging van de grondwaterstand. In gebieden met een lage grondwaterstand kan de aanleg van kelders leiden tot een verlaging van de grondwaterstand, wat weer kan leiden tot schade aan funderingen en verhardingen.

De invloed van kelderbouw op de grondwaterstand is afhankelijk van de bodemopbouw, de locatie van de kelder en de maatregelen die worden genomen om de grondwaterstand te beheersen. In veel gevallen is het aanleggen van een kelder gevolgd door het terugbrengen van het doorlaatvermogen van de bodem. Dit wordt ook wel de standstill-kD genoemd. Hiermee wordt bedoeld dat het doorlaatvermogen van de bodem wordt teruggebracht tot het niveau dat aanwezig was voor de bouw van de kelder. Dit is nodig om te voorkomen dat het grondwater zich in de kelder ophoopt en de stand van het grondwater verstoort.

Invloed op funderingen en bouwconstructies

De invloed van kelderbouw op funderingen en bouwconstructies is van groot belang. Bij het aanleggen van een kelder kan de grondwaterstand verstoord raken, wat leidt tot problemen met de funderingen van naastgelegen gebouwen. In sommige gevallen kan het aanleggen van een kelder leiden tot verzwakkingsverschijnselen, zoals zettingen en verlagingen van de grond. Dit kan resulteren in schade aan bestaande gebouwen, waaronder barstjes in muren, verlagingen van de vloeren en problemen met de waterdichtheid.

In gebieden waar het opbarstrisico hoog is, zoals in de diepere polders, is het aanleggen van kelders vaak niet mogelijk. Dit is het geval in delen van Zuidoost, de Watergraafsmeer en landelijk Noord (Waterland). In deze gebieden is de grondwatersituatie zodanig dat het veilig bouwen van een kelder niet mogelijk is. Daarentegen is in de wijk Waterland, met uitzondering van bepaalde buurten, kelderbouw niet toegestaan. De uitzonderingen zijn de buurten Schellingwoude West en -Oost en de dijkwoningen aan de Schellingwouderdijk en Durgerdammerdijk, omdat deze hoger liggen en het opbarstrisico beheersbaar is.

Technische maatregelen en beheersing van grondwater

Bij de aanleg van een kelder is het van belang om technische maatregelen te nemen om de invloed op de grondwaterstand en de funderingen van naastgelegen gebouwen te beheersen. Dit kan onder andere bestaan uit het aanleggen van een grondwaterneutrale kelder. Een grondwaterneutrale kelder is een kelder die zodanig is aangelegd dat de grondwaterstand niet wordt beïnvloed. Dit is van belang in gebieden waar de grondwaterstand al bepalend is voor de stabiliteit van funderingen.

De technische maatregelen die worden genomen, variëren afhankelijk van de locatie en de grondwaterstand. In sommige gebieden is het aanleggen van een kelder gevolgd door het terugbrengen van het doorlaatvermogen van de bodem. In andere gebieden is het aanleggen van een kelder gevolgd door het aanbrengen van een vooraf bepaald doorlaatvermogen dat past bij de grondwatersituatie van die buurt. In sommige gevallen is het aanleggen van een kelder gevolgd door het aanleggen van een systeem waardoor het grondwater onder of langs de kelder wordt geleid. Dit kan op verschillende manieren, waaronder het doorbreken van de damwand.

Juridische maatregelen en aansprakelijkheid

Naast de technische maatregelen zijn er ook juridische maatregelen van belang bij de aanleg van kelders. De aansprakelijkheid voor schade aan naastgelegen gebouwen kan van invloed zijn op de bouwer of de opdrachtgever. In geval van schade aan naastgelegen gebouwen is de opdrachtgever en de aannemer aansprakelijk. Dit is het geval in de casus waarin tijdens het ‘afzinken’ een obstakel in de grond raakt, waardoor deformaties van de bestaande gebouwen optreden. In dergelijke gevallen is het belangrijk om de juiste maatregelen te nemen om de schade te beheren en de aansprakelijkheid te bepalen.

De aansprakelijkheid kan ook worden bepaald op basis van de wet op de onrechtmatige daad. Dit is het geval in de casus waarin de winkelier en bewoners de opdrachtgever en de aannemer in rechte aanpakken. De aansprakelijkheid kan worden bepaald op basis van de schade die het gevolg is van een onrechtmatige daad. Dit is het geval in de casus waarin de bouw stilgelegd wordt en er overleg wordt gevoerd met onder meer de verzekeraar en deskundigen.

Conclusie

De invloed van kelderbouw op naastgelegen gebouwen is aanzienlijk en moet zorgvuldig worden bekeken. De grondwaterstand en de funderingen van naastgelegen gebouwen kunnen negatief beïnvloed worden door de aanleg van een kelder. Daarom is het van belang om technische en juridische maatregelen te nemen om de invloed van kelderbouw te beheren. In bepaalde gebieden is het aanleggen van kelders gevolgd door het terugbrengen van het doorlaatvermogen van de bodem. In andere gebieden is het aanleggen van kelders gevolgd door het aanleggen van een systeem waardoor het grondwater onder of langs de kelder wordt geleid. De aansprakelijkheid voor schade aan naastgelegen gebouwen is van belang, en moet zorgvuldig worden bekeken. De invloed van kelderbouw op naastgelegen gebouwen is dus van groot belang en moet zorgvuldig worden bekeken.