Een kelder als woonoppervlakte: wat moet je weten?

Published by Redactie on juli 9, 2025 | Category kelder

In de hedendaagse woningmarkt is de vraag of een kelder als woonoppervlakte kan worden gerekend, van groot belang voor zowel kopers als verkopers. Dit onderwerp is vaak onderwerp van discussie, aangezien het bepalen van de gebruiksoppervlakte (GO) en de bewoonbare oppervlakte (WO) van invloed is op de waarde van een woning. Uit de beschikbare bronnen blijkt dat een kelder in bepaalde gevallen wel kan worden meegerekend als woonoppervlakte, mits aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan. In dit artikel geven we een overzicht van de regels, technische eisen en praktische overwegingen die hierbij een rol spelen.

Wat is het verschil tussen een kelder en een souterrain?

Voordat we naar de vraag kijken of een kelder kan worden gerekend als woonoppervlakte, is het belangrijk om het verschil tussen een kelder en een souterrain te begrijpen. Een kelder ligt volledig onder het maaiveld, terwijl een souterrain gedeeltelijk onder de grond is. De precieze definitie kan variëren, maar volgens bron [5] is een kelder een ruimte die volledig onder de grond is gelegen, terwijl een souterrain gedeeltelijk onder het maaiveld ligt. Dit verschil bepaalt ook hoe deze ruimtes worden beoordeeld bij het bepalen van de gebruiksoppervlakte.

Hoe wordt de bewoonbare oppervlakte bepaald?

De bewoonbare oppervlakte wordt gedefinieerd als de oppervlakte van ruimtes die geschikt zijn voor gebruik als woonruimte. Dit is geregeld in de NEN 2580, een standaard die wordt gebruikt bij de berekening van de gebruiksoppervlakte. Een kelder telt mee als woonoppervlakte als de ruimte voldoet aan bepaalde technische eisen, zoals een minimale hoogte van 1,5 meter en een toegankelijkheid via een vaste trap.

Minimale hoogte

Een van de belangrijkste eisen is de minimale hoogte. Volgens bron [2] moet de kelder een hoogte hebben van minimaal 1,5 meter om mee te mogen tellen in de gebruiksoppervlakte. Dit is een vaste ondergrens binnen de NEN 2580. In sommige gevallen is een hogere hoogte vereist, afhankelijk van het doel van de ruimte. Bijvoorbeeld, als de kelder wordt gebruikt als woonruimte, wordt vaak een minimale hoogte van 2,40 meter aangehouden, zoals aangehaald in bron [13].

Toegankelijkheid

De toegankelijkheid is een andere cruciale factor. De ruimte moet toegankelijk zijn via een vaste trap. Een ladder of losse toegang telt niet; de kelder moet functioneel bereikbaar zijn als volwaardige ruimte van het gebouw. Dit geldt ook voor souterrains, die vaak gedeeltelijk onder de grond liggen en een lagere plafondhoogte hebben.

Wanneer telt een kelder mee als woonoppervlakte?

Er zijn bepaalde voorwaarden waaraan een kelder moet voldoen om mee te mogen tellen als woonoppervlakte. Deze zijn afgeleid van de regels van de NEN 2580 en worden in veel bronnen uitgelegd. Hieronder geven we een overzicht van de belangrijkste eisen.

Bouwkundige geschiktheid

Een kelder moet bouwkundig geschikt zijn als woonoppervlakte. Dit betekent dat er goede ventilatie, verwarming en voldoende afwerking moet zijn om het als aangename woonruimte te gebruiken. Een koude onafgewerkte betonvloer en vocht maken het niet bouwkundig geschikt als woonoppervlakte. Daarnaast moet de ruimte voldoen aan de eisen van het bouwbesluit, inclusief de regels voor de veiligheid en het comfort.

Afwerking en verwarming

De afwerking van de kelder is van groot belang. Een kelder die alleen wordt gebruikt als opslagruimte, telt niet mee als woonoppervlakte. Als de ruimte echter is afgewerkt met vloeren, muren, plafond en een verwarmingssysteem, dan kan het worden gerekend als woonoppervlakte. Dit geldt ook als de kelder wordt gebruikt als kantoorruimte, hobbyruimte of slaapkamer.

Ventilatie en vochtbeheersing

Een andere belangrijke factor is de ventilatie. Een kelder zonder goede ventilatie is niet geschikt als woonruimte. Dit geldt ook voor vochtbeheersing. Als de kelder vochtig is of schimmelvorming vertoont, dan telt deze niet mee als woonoppervlakte. Daarnaast moet de kelder voldoen aan de voorschriften voor de vochtbestrijding, zoals beschreven in bron [1].

Hoe wordt de gebruiksoppervlakte berekend?

De berekening van de gebruiksoppervlakte is gebaseerd op de oppervlakte van de ruimtes die geschikt zijn voor gebruik als woonruimte. Dit geldt ook voor kelders en souterrains. De oppervlakte wordt bepaald door de lengte en breedte van de ruimte te vermenigvuldigen. Bijvoorbeeld, een kelder van 5 meter bij 4 meter heeft een oppervlakte van 20 m². Als de kelder voldoet aan de eisen, dan telt deze oppervlakte mee bij de gebruiksoppervlakte.

Afwijkende situaties

In sommige gevallen kan een kelder of souterrain niet worden gerekend als woonoppervlakte. Dit geldt bijvoorbeeld als de ruimte slechts gedeeltelijk onder de grond ligt of niet voldoet aan de minimale hoogte. Ook als de kelder alleen wordt gebruikt als opslagruimte, telt deze niet mee als woonoppervlakte. Dit is uitgelegd in bron [3] en [6].

Wat is de invloed op de waarde van de woning?

De waarde van een woning wordt bepaald door meerdere factoren, waaronder de gebruiksoppervlakte. Een kelder die wordt gerekend als woonoppervlakte, kan de waarde van de woning aanzienlijk verhogen. Dit geldt ook als de kelder is afgewerkt met dure materialen en moderne installaties. Dit is uitgelegd in bron [3], waarin wordt aangegeven dat een kelder in een centraal gelegen stad zoals Amsterdam Centrum, veel meer oplevert dan een normale woonoppervlakte in een andere regio.

Wat zijn de kosten bij het omvormen van een kelder?

Het omvormen van een kelder naar een woonruimte kan aanzienlijke kosten met zich meebrengen. Dit geldt zowel voor het aanbrengen van isolatie en ventilatie als voor het aanpassen van de vloeren en muren. De kosten variëren afhankelijk van de grootte van de kelder en de aard van de werken. Volgens bron [5] ligt de gemiddelde prijs voor het bouwen van een kelder rond € 30.000 voor een onderkelder van 20 m². Voor iedere 5 m² groter moet je rekenen op € 5.000 extra. Dit is een ruwe schatting, aangezien de aankleding van een kelder zo duur kan worden als je zelf wilt.

Conclusie

Een kelder kan in bepaalde gevallen worden gerekend als woonoppervlakte, mits aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan. Dit zijn onder andere een minimale hoogte van 1,5 meter, een toegankelijkheid via een vaste trap, en een bouwkundige geschiktheid als woonruimte. Daarnaast moet de kelder voldoen aan de eisen van het bouwbesluit en de regels voor de vochtbestrijding. De waarde van de woning kan hierdoor aanzienlijk stijgen, mits de kelder goed is afgewerkt en functioneel is. Het omvormen van een kelder naar een woonruimte kan echter ook aanzienlijke kosten met zich meebrengen, waardoor het belangrijk is om zorgvuldig te kijken naar de kosten en voordelen.

Bronnen

woonoppervlakte