Kelder bouwen in Amsterdam: Verantwoorde stappen en vergunningen

Published by Redactie on juli 10, 2025 | Category kelder

Het bouwen van een kelder in Amsterdam is een complexe en technische opdracht die zowel aan technische als juridische eisen moet voldoen. In veel gevallen is een omgevingsvergunning van belang, afhankelijk van de omstandigheden en de aard van de bouwwerken. De beschikbare informatie uit de bronnen laat zien dat de gemeente Amsterdam specifieke regels heeft voor het aanvragen van vergunningen en het uitvoeren van bouwwerken, met name gericht op grondwaterneutrale kelders. Ook zijn er veel technische en bouwkundige overwegingen die bij het bouwen van een kelder in aanmerking moeten worden genomen.

Vergunningvereisten en regelgeving

Voor het bouwen van een kelder in Amsterdam is altijd een omgevingsvergunning nodig, zoals blijkt uit meerdere bronnen. De regels zijn daarbij geformuleerd in het paraplubestemmingsplan “grondwaterneutrale kelders”, dat in 2020 is vastgesteld. Deze regels zijn gericht op het voorkomen van grondwaterproblemen zoals verzakkingen en overstromingen. De kelder moet grondwaterneutraal zijn, wat betekent dat het grondwater niet verstoord wordt door de bouw of het gebruik van de kelder. Dit vereist dat bij het bouwen van een kelder rekening wordt gehouden met de grondwaterstand en dat er geen grondwater wordt weggepompt om de kelder droog te houden.

Bij het aanvragen van een vergunning moet men aantonen dat de bouwplannen voldoen aan de plaatselijke welstandseisen en het bestemmingsplan. De gemeente Amsterdam beschikt over een heldere regelgeving, zodat de vergunningaanvraag over het algemeen goed in te schatten is. Daarnaast is er sprake van een conceptaanvraag, die kan worden gebruikt om na te gaan of de bouwplannen voldoen aan de eisen. Dit is vooral van toepassing bij afwijkingen van het bestemmingsplan.

Technische aspecten en bouwplannen

Bij het bouwen van een kelder in Amsterdam is het belangrijk om rekening te houden met technische en bouwkundige aspecten. De kelder moet worden gebouwd op een manier die de fundering van het bestaande pand niet schade toebrengt. Daarbij moet worden gekeken naar de samenwerking met buren, aangezien sommige bouwwerken de fundering van aangrenzende woningen kunnen beïnvloeden. In dergelijke gevallen is toestemming nodig van de deelgenoten, zoals de VVE’s.

De kelder moet worden gebouwd met zorg voor het voorkomen van vochtproblemen. Dit omvat het gebruik van damwanden en tijdelijke stutconstructies, met name bij het bouwen van een kelder onder een bestaande woning. Ook is het belangrijk om rekening te houden met de grondwaterstand en het gebruik van onderwaterbeton in gevallen waarin de kelder zich onder de grondwaterstand bevindt. Dit materiaal wordt direct in water gestort en verhardt zonder uitspoeling, waardoor een waterdichte vloer ontstaat.

Kosten en prijzen

De kosten van het bouwen van een kelder variëren afhankelijk van de afmetingen en het type bouwwerk. De bronnen geven aan dat de kosten van het aanvragen van een omgevingsvergunning per gemeente kunnen variëren. Daarnaast zijn er ook kosten aanwezig voor het voorbereiden van het project, zoals het maken van constructieve berekeningen en tekeningen. De bronnen noemen ook de kosten van het bouwen van een kelder, zoals de prijs voor graveren en het aanbrengen van kelderwanden. In een van de bronnen wordt aangegeven dat de kosten voor graveren (inclusief afvoer) rond de 90 euro per kubieke meter liggen, en dat de kosten voor kelderwanden rond de 650 euro per kubieke meter liggen. Deze bedragen kunnen echter variëren, afhankelijk van de omvang en het type project.

Toestemming van de VVE en buren

Bij het bouwen van een kelder in Amsterdam is het belangrijk dat de VVE en de buren hierin meewerken. De splitsingstekening, waarop de nieuwe kelder als onderdeel van uw eigendom staat aangegeven, wordt door de VVE ondertekend en wordt een juridisch document zodra deze in uw akte is opgenomen. Als er problemen zijn met de kelder, bijvoorbeeld lekkages, is het nodig om in uw splitsingsakte vast te leggen wie verantwoordelijk is. Als dit niet is vastgelegd, is de VVE verantwoordelijk, omdat zij eigenaar en beheerder is van de gemeenschappelijke delen van gebouwen (zoals kelders).

Daarnaast is het belangrijk om toestemming te verkrijgen van de buren, vooral als de werkzaamheden ook de mandelige muur en fundering raken. Hierbij moet op grond van artikel 3:170 lid 2 BW toestemming worden verkregen van de zogeheten deelgenoten.

Toepassing van duurzame materialen en regels

In de regelgeving van de gemeente Amsterdam wordt ook rekening gehouden met duurzaamheid. Bij het bouwen van een kelder is het belangrijk dat het project voldoet aan de eisen van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb), waarin staat dat bouwwerken veilig, gezond, bruikbaar en duurzaam moeten zijn. Daarbij moet men een onafhankelijke partij inschakelen om te toetsen of aan de regels wordt voldaan.

Daarnaast moet het project voldoen aan de regels van de Hemelwaterverordening, waarin staat dat gebouwen per m2 minimaal 60 liter regenwater kunnen bergen. Dit geldt voor nieuwe gebouwen, bestaande gebouwen die flink worden gerenoveerd, enz. Bij de vergunningaanvraag moet men aantonen dat men aan deze verplichting voldoet.

Conclusie

Het bouwen van een kelder in Amsterdam is een complexe en technische opdracht die zowel aan technische als juridische eisen moet voldoen. De regels van de gemeente Amsterdam zijn helder en gericht op het voorkomen van grondwaterproblemen. Daarnaast is het belangrijk om rekening te houden met de samenwerking met buren en de VVE. De kosten variëren afhankelijk van de omvang en het type project. Het is daarom belangrijk om voldoende voorbereiding te leveren en rekening te houden met alle aspecten van het bouwen van een kelder.