Woonoppervlakte en gebruiksoppervlakte: Wat valt eronder, inclusief kelder en zolder

Published by Redactie on juli 15, 2025 | Category kelder

Bij de verkoop of het bepalen van de waarde van een woning speelt de oppervlakte van het pand een centrale rol. Veel aandacht krijgt van het woonoppervlak, maar ook de gebruiksoppervlakte is belangrijk om te begrijpen. Deze termen worden vaak door makelaars en waarders gebruikt om het oppervlak van een woning te bepalen. Vooral bij kelders en zolders kan het onduidelijk zijn of deze ruimtes wel of niet meetellen in de berekening. In dit artikel wordt uitgelegd wat precies onder woon- en gebruiksoppervlakte valt, inclusief de regels voor het meenemen van kelders en zolders.

Wat is woonoppervlakte?

De woonoppervlakte is het deel van een woning dat bewoonbaar is en wordt gebruikt voor huishouden. Dit omvat ruimtes zoals woonkamer, eetkamer, slaapkamers, keuken en badkamer. Bij de berekening van de woonoppervlakte worden ruimtes gemeten vanaf de binnenkant van de muren. De hoogte van een ruimte moet minimaal 1,50 meter zijn om te worden meegerekend. Verder geldt dat ruimtes kleiner dan 4 m² niet meetellen.

Een belangrijk document dat hierbij dient als richtlijn, is de meetinstructie bepalen gebruiksoppervlakte woningen, opgesteld door instanties zoals de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) en VastgoedPRO. Deze instructie geeft een eenduidige methode voor het meten van woonruimtes, zodat er geen twijfel ontstaat bij het bepalen van de woonoppervlakte.

Bijvoorbeeld: als een zolderkamer schuin afloopt, wordt alleen het deel meegerekend waar de hoogte vanaf de vloer tot het plafond minstens 1,50 meter is. Alles beneden die hoogte wordt niet meetegerekend, ook al is het onderdeel van de zolder.

Wat valt niet onder woonoppervlakte?

Niet alle ruimtes binnen een woning tellen mee in de woonoppervlakte. Dit zijn bijvoorbeeld:

Balkons, terrassen, veranda’s en carports – deze worden gezien als bouwgebonden buitenruimtes en zijn niet afgesloten door vaste muren.
Externe bergruimtes, zoals schuren of vrijstaande garages.
Ruimtes die alleen geschikt zijn als bergruimte, zoals zolders zonder vaste trap of donkere kelders die niet toegankelijk zijn.
Trapgaten of vides groter dan 4 m² – deze worden afgetrokken uit de berekening.
Oppervlaktes met een stahoogte lager dan 1,50 meter, zoals onder het schuine plafond van een zolder of onder een trapgat.

Bij een schuin dak wordt dus enkel het deel meegerekend dat minstens 1,50 meter hoog is. Ook bij een zolderkamer die slechts gedeeltelijk voldoet aan deze hoogte, wordt alleen het deel meetegerekend dat voldoet aan de eisen.

Wat is gebruiksoppervlakte?

De gebruiksoppervlakte is iets ruimer dan de woonoppervlakte. Het omvat naast de bewoonbare ruimtes ook andere ruimtes binnen het pand die wel gebruikt kunnen worden, maar niet primair voor huishouden. Denk bijvoorbeeld aan een pantry, CV-ruimte, wasmachineruimte of bijkeuken. Deze ruimtes vallen onder de zogenaamde overige inpandige ruimten, maar worden pas meetegerekend als de hoogte vanaf de vloer tot het plafond minstens 1,50 meter is.

Een belangrijk onderscheid is dat gebruiksoppervlakte ook ruimtes omvat die niet voor huishouden zijn, maar wel een functie hebben. Dit geldt echter alleen als deze ruimtes toegankelijk zijn, voldoen aan de hoogte- en toegankelijkheidsnormen, en niet alleen bedoeld zijn als bergruimte.

De gebruiksoppervlakte wordt vaak gesplitst in twee delen: - Gebruiksoppervlakte wonen – dit zijn ruimtes die primair gebruikt worden om in te wonen (woonkamer, slaapkamer, keuken). - Gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte – dit zijn ruimtes zoals pantry’s, CV-ruimtes en wasruimtes.

De eerste categorie heeft meestal meer invloed op de waarde van de woning dan de tweede, omdat woonruimten hoger worden geëvalueerd.

Kelder als woonruimte: wanneer telt het mee?

Een kelder kan wel onder woonoppervlakte vallen, maar dit hangt af van een aantal voorwaarden:

De hoogte van de ruimte moet minstens 1,50 meter zijn.
De ruimte moet toegankelijk zijn, bijvoorbeeld via een vaste trap.
De ruimte moet geschikt zijn voor huishouden, zoals een kamer of een woonkamer in de kelder.
De oppervlakte van de ruimte moet minstens 4 m² zijn.

Als deze voorwaarden zijn vervuld, mag de kelderruimte meetellen in de woonoppervlakte. Bijvoorbeeld een kelderkamer die voldoet aan deze normen, telt als woonruimte mee. Maar als het een donkere kelder is zonder daglicht of slecht toegankelijk, dan valt het niet onder de woonoppervlakte.

Bij het bepalen van de woonoppervlakte van een kelder wordt gemeten vanaf de binnenkant van de muren. De dikte van de muren zelf wordt niet meegerekend. Dit geldt voor alle woonruimtes, ongeacht of het zich in de kelder of op de begane grond bevindt.

Zolder als woonruimte: wanneer telt het mee?

Zolders kunnen ook meetellen in de woonoppervlakte, maar dit vereist aanvullende voorwaarden. Voor een zolder is het belangrijk dat:

De oppervlakte van de zolder minstens 4 m² is.
De hoogte van de ruimte minstens 2 meter is.
Er een vaste trap of toegang is, zodat de ruimte eenvoudig bereikbaar is.
De ruimte geschikt is voor huishouden, zoals een slaapkamer of een woonkamer in de zolder.

Als deze voorwaarden niet worden vervuld, dan valt de zolder niet onder de woonoppervlakte. Bijvoorbeeld een zolder met een schuin plafond, waar slechts een klein deel voldoet aan de hoogte van 1,50 meter, telt dus niet als woonruimte mee. Slechts het deel onder de 1,50 meter wordt dan niet meegerekend.

Een zolder die aan de woonruimtevordering voldoet, kan wel meetellen in de gebruiksoppervlakte als het voor huishouden wordt gebruikt en als het eenvoudig bereikbaar is.

Praktische berekening van woon- en gebruiksoppervlakte

De berekening van woon- en gebruiksoppervlakte verloopt in meerdere stappen:

Meet de lengte en breedte van elke ruimte vanaf de binnenkant van de muren.
Bereken de oppervlakte per ruimte met de formule lengte x breedte.
Controleer of de hoogte van de ruimte minstens 1,50 meter is.
Trek ruimtes af die niet voldoen aan de normen, zoals trapgaten groter dan 4 m² of ruimtes onder een schuine wand.
Tel de oppervlakte van alle ruimtes die voldoen aan de normen bij elkaar op.

Bijvoorbeeld: een woning met een woonkamer van 5 meter bij 4 meter heeft een oppervlakte van 20 m². Een zolderkamer van 3 meter bij 2 meter telt mee als de hoogte minstens 1,50 meter is. Dan is dat 6 m². Een kelderkamer van 4 meter bij 2 meter telt mee als de hoogte minstens 1,50 meter is. Dan is dat 8 m². De totale woonoppervlakte is dan 20 + 6 + 8 = 34 m².

Belangrijke uitzonderingen

Naast kelders en zolders zijn er nog meer uitzonderingen op de berekening van woon- en gebruiksoppervlakte:

Oppervlaktes kleiner dan 4 m² worden niet meetegerekend.
Trapgaten groter dan 4 m² worden afgetrokken.
Vides groter dan 4 m² worden niet meetegerekend.
Bergruimtes en ruimtes zonder toegang of daglicht tellen niet mee.
Externe ruimtes, zoals balkons of vrijstaande garages, zijn geen onderdeel van de woonoppervlakte.

Het is belangrijk om deze regels goed te begrijpen, zowel voor makelaars als voor eigenaren. Bij het verkoop of verhuur van een woning kan het verschil in woonoppervlakte bepalend zijn voor de prijs of huurwaarde.

Conclusie

De berekening van woon- en gebruiksoppervlakte is essentieel bij het bepalen van de waarde van een woning. De woonoppervlakte bevat alleen ruimtes die geschikt zijn voor huishouden en voldoen aan de hoogte- en toegankelijkheidsnormen. De gebruiksoppervlakte omvat daarbij ook andere ruimtes binnen het pand, zoals pantry’s of CV-ruimtes, op voorwaarde dat ze toegankelijk zijn en voldoen aan de hoogtecriteria.

Zowel kelders als zolders kunnen onder woon- of gebruiksoppervlakte vallen, mits ze aan de voorwaarden voldoen. Het is belangrijk om de meetinstructie van de NVM en andere betrokken partijen goed te volgen om tot een eenduidige berekening te komen. Voor eigenaren en makelaars is het begrijpen van deze regels essentieel om de waarde van een woning accuraat te bepalen.