Advocatenkosten bij lekkageproblemen in de kelder: juridische verantwoordelijkheid en financiële gevolgen

Published by Redactie on juli 15, 2025 | Category kelder

Bij de aankoop van een woning is het van groot belang dat de eigendom in goede staat is en geschikt is voor normaal gebruik. Wanneer na de aankoop blijkt dat er sprake is van serieuze lekkageproblemen in de kelder of souterrainwoningen, kan dit leiden tot juridische geschillen en aansprakelijkheid. In dergelijke gevallen kunnen de kosten voor onderzoek, herstel en juridisch advies aanzienlijk oplopen, en kunnen deze lasten uiteindelijk op de verkooppartij of aannemer rusten. Dit artikel bekijkt op basis van juridisch en praktisch materiaal hoe lekkageproblemen in de kelder tot aansprakelijkheid kunnen leiden en wat de juridische en financiële implicaties zijn voor betrokken partijen.

Juridische aansprakelijkheid bij lekkage in de kelder

Lekkage in de kelder of souterrain is niet zelden het resultaat van gebrekkige constructie of het ontbreken van noodzakelijke maatregelen zoals waterkerende betonplinten. In juridische gevallen zoals die genoemd in de bronnen, is het duidelijk dat een aannemer of bouwbedrijf aansprakelijk kan worden gesteld wanneer het tekortkomt in de nakoming van aannemingsovereenkomsten. Dit is het geval wanneer de aannemer bijvoorbeeld vergeten is om een waterkerende betonplint aan te brengen, wat heeft geleid tot structurele vocht- en lekkageproblemen in de kelder.

De aansprakelijkheid van een aannemer is niet alleen bepaald door het feit dat het werk niet volgens de afgesproken voorwaarden is uitgevoerd, maar ook door de gevolgen die daaruit voortvloeien. Indien de lekkage zo ernstig is dat de woning niet normaal gebruikt kan worden, zoals in het geval van een souterrainwoning in Bloemendaal, kan dit leiden tot ontbinding van de koopovereenkomst en een schadevergoeding. De rechtbank kan in dergelijke gevallen besluiten dat de verkoper of aannemer verantwoordelijk is voor de herstelkosten, onderzoekskosten en zelfs de advocatenkosten van de koper.

Advocatenkosten en proceskosten

In de praktijk kunnen lekkageproblemen leiden tot aansprakelijkheid onder de garantie die een aannemer aflegt. Wanneer de koper van een woning herstelwerkzaamheden door een derde laat uitvoeren, zoals een bouwbedrijf, kan de aannemer verplicht zijn om de kosten van deze herstelling te vergoeden. Daarnaast zijn er ook kosten verbonden aan juridisch advies en proceskosten. Deze kunnen aanzienlijk zijn en worden meestal als verhaalbaar beschouwd, mits de aansprakelijkheid van de aannemer juridisch onderbouwd is.

In het geval dat in de bronnen wordt beschreven, is de aannemer niet alleen verantwoordelijk voor de herstelkosten, maar ook voor de advocatenkosten die zijn gemaakt door de kopers. Deze kosten zijn in totaal voorzien op € 29.956,23 aan herstelkosten, € 6.375,- aan onderzoekskosten en € 44.606,83 aan advocatenkosten. De rechtbank heeft deze kosten toegewezen aan de aannemer, met rente vanaf de datum van het vonnis.

Juridische procedures en tijdsdruk

De juridische procedure begint meestal met een schriftelijke waarschuwing aan de aannemer of verkooppartij, waarin wordt gevraagd om de nodige herstelwerkzaamheden uit te voeren binnen een bepaalde termijn. In de praktijk is het gebruikelijk dat de koper of eigenaar van de woning via zijn advocaat een aantal stappen onderneemt om tot een oplossing te komen. Dit kan bijvoorbeeld bestaan uit het inzenden van rapporten van bouwbedrijven of specialisten die de oorzaak van de lekkage vaststellen en een oplossing voorstellen.

Een voorbeeld hieruit is het gebruik van [bedrijf 5] in het geval dat in de bronnen wordt beschreven. Dit bedrijf heeft een offerte afgegeven voor herstelwerkzaamheden terwijl de kosten zijn opgelopen tot € 21.600,- exclusief btw. In dit geval is de advocaat van de kopers verantwoordelijk geweest voor het opstellen van rapporten, het indienen van verzoeken en het bewaken van de tijdsdruk die op de aannemer is uitgeoefend.

Wanneer de aannemer binnen de gestelde termijn niet reageert of geen concrete maatregelen neemt, kan de koper besluiten om de herstelwerkzaamheden door een derde te laten uitvoeren. Deze maatregel is juridisch toegestaan en is vaak het enige middel om tot een oplossing te komen. De aannemer kan vervolgens geacht worden verantwoordelijk voor alle kosten die hieruit voortvloeien.

Tabel: Kostenverdeling in een juridisch geval

Kostensoort	Aangegeven bedrag (€)	Opmerkingen
Herstelkosten	29.956,23	Inclusief herstelwerk door [bedrijf 5]
Onderzoekskosten	6.375,00	Door bouwbedrijven en experts
Advocatenkosten	44.606,83	Inclusief proceskosten en nakosten
Totale vergoeding	80.938,06	Uitvoerbaar bij voorraad

Deze kostenverdeling is gebaseerd op een specifiek juridisch geval, maar geeft een duidelijk beeld van de potentiële financiële verantwoordelijkheid van een aannemer of verkoper bij lekkageproblemen in de kelder.

Praktische stappen bij lekkageproblemen

Wanneer lekkageproblemen zich voordoen in een kelder of souterrainwoning, zijn er een aantal praktische stappen die kunnen worden ondernomen om tot een juridisch of technisch oplossing te komen:

Onderszoek en rapportage: Het is essentieel om de oorzaak van de lekkage te achterhalen. Dit kan gedaan worden door een bouwbedrijf of expert die gericht is op wateroverlast. Een duidelijk rapport is belangrijk voor juridische doeleinden.
Contact met aannemer of verkoper: Nadat de oorzaak is vastgesteld, dient de aannemer of verkoper te worden benaderd. In veel gevallen is het verplicht om binnen een bepaalde termijn een oplossing te bieden.
Juridische actie: Indien de aannemer niet reageert of geen oplossing biedt, kan juridisch advies worden ingewonnen. De koper kan dan besluiten om herstelwerkzaamheden door een derde te laten uitvoeren, met juridische ondersteuning.
Verhaalbaarheid van kosten: Alle kosten die zijn gemaakt bij het herstellen van de lekkage en het juridisch proces kunnen in principe verhaald worden op de aannemer of verkoper, mits deze aansprakelijk is gesteld.
Ontbinding van koopovereenkomst: In ernstige gevallen, waarbij de woning niet normaal gebruikt kan worden, kan de koopovereenkomst ontbonden worden. Dit is een uitzonderlijke maatregel en vereist juridische ondersteuning.

Juridische aspecten bij koopovereenkomst en wateroverlast

Het geval in Bloemendaal, waarin de rechtbank de koopovereenkomst heeft ontbonden, toont aan dat lekkageproblemen in een souterrainwoning ernstig genoeg kunnen zijn om tot juridische ontmanteling van de koopovereenkomst te leiden. In dit geval was de lekkage zo ernstig dat de woning niet normaal gebruikt kon worden. De rechtbank heeft dit als grond voor ontbinding genomen en heeft bovendien de verkoper veroordeeld tot schadevergoeding.

Deze uitspraak heeft gevolgen voor de praktijk, omdat het duidelijk maakt dat lekkageproblemen die verband houden met de constructie of het gebrek aan maatregelen, onder de garantie van de aannemer vallen. Dit betekent dat de aansprakelijkheid van de aannemer niet beperkt is tot het herstellen van de lekkage, maar ook tot het vergoeden van alle kosten die hieruit voortvloeien.

Conclusie

Lekkageproblemen in de kelder of souterrainwoningen kunnen leiden tot serieuze juridische geschillen en aansprakelijkheid. De aannemer of verkoper kan verplicht worden om de kosten van herstel, onderzoek en juridisch advies te vergoeden, mits het duidelijk is dat het werk niet volgens de aannemingsovereenkomst is uitgevoerd. De verantwoordelijkheid van de aannemer is niet beperkt tot het herstellen van de lekkage, maar ook tot het vergoeden van alle bijbehorende kosten. In ernstige gevallen kan dit zelfs leiden tot ontbinding van de koopovereenkomst. Het is daarom van belang dat kopers en eigenaren van woningen zich bewust zijn van hun rechten en verantwoordelijkheden bij lekkageproblemen.