Huis kopen met slechte fundering: risico’s, herkenning en maatregelen

Published by Redactie on juli 19, 2025 | Category fundering

Het aankopen van een woning is een van de grootste investeringen die iemand in zijn leven maakt. Toch blijkt een aanzienlijk percentage van de woningen in Nederland aan funderingsproblemen te lijden. Deze problemen kunnen fataal zijn voor zowel de structuur van het huis als de financiële belasting van de koper. Uit recente rapportages blijkt dat funderingsproblematiek bij ongeveer 12,5 procent van de woningen voorkomt. Voor kopers is het daarom van het grootste belang om dit onderdeel van de woning grondig te laten onderzoeken voordat ze een aankoop sluiten. In dit artikel worden de belangrijkste aspecten van funderingsproblemen bij woningaankoop besproken, inclusief herkenningstekenen, risicogebieden, juridische aspecten en beschermende maatregelen.

Wat zijn funderingsproblemen?

Een fundering is de ondergrond waarop een woning staat en die verantwoordelijk is voor de stabiliteit van het gebouw. Funderingsproblemen kunnen optreden wanneer de fundering niet voldoende stevig is om de belasting van het huis te dragen. Dit kan gebeuren door slechte constructie, verkeerd gekozen bouwmaterialen of veranderde omgevingsfactoren zoals bodemdaling, droogte of verhoogde grondwaterstand.

Een slechte fundering kan leiden tot:

Verzakking van het huis;
Scheuren in muren en gevels;
Scheefstaand huis of hoogteverschil tussen het huis en de stoep;
Problemen met vloeren, ramen of deuren die niet meer goed sluiten;
Schade aan de structuur van de woning.

Deze tekens kunnen op zich ook veroorzaakt worden door andere bouwkundige problemen, maar funderingsproblemen zijn vaak de onderliggende oorzaak van ernstige schade.

Risicogebieden en historische funderingen

Funderingsproblemen zijn vooral voorkomend in woningen die voor 1970 zijn gebouwd. Deze woningen zijn vaak gevestigd op houten palen of ondiepe funderingen, die nu gevoelig zijn voor bodemdaling en veranderende grondwaterstanden. Dit zorgt voor houtrot en een verhoogd risico op verzakking. De meeste meldingen over funderingsproblemen komen uit regio’s op kleigrond langs de grote rivieren in West- en Noord-Nederland, zoals de regio’s rond Amsterdam, Haarlem, Dordrecht en Gouda.

Historische binnensteden, waar woningen vaak met weinig technische voorzieningen zijn gebouwd, zijn vooral kwetsbaar. Daarnaast zien we ook funderingsproblemen in nieuwere woningen als gevolg van constructiefouten, externe invloeden zoals trillingen van bouwwerkzaamheden of verkeer, en klimaatverandering. Deze ontwikkelingen zorgen ervoor dat het risico op funderingsproblemen blijft toenemen.

Hoe herken je funderingsproblemen tijdens een bezichtiging?

Een visuele inspectie tijdens een bezichtiging is meestal niet voldoende om funderingsproblemen volledig in kaart te brengen. Toch zijn er wel enkele duidelijke signalen die aandacht verdienen:

Verticale of schuine scheuren in de buitenmuur: Dit wijst vaak op een probleem met de fundering.
Hoogteverschil tussen het huis en de stoep: Als het huis aan één kant iets hoger of lager staat, kan dit wijzen op verzakking.
Scheefstaande gevels: Een gevel die scheef staat is een duidelijk signaal dat er mogelijk sprake is van funderingsproblemen.
Problemen met vloeren, deuren of ramen: Als deze niet goed sluiten of bewegen, kan dit ook wijzen op funderingsproblemen.

Het is aan te raden om vragen te stellen aan de verkopende eigenaar of makelaar over eventuele funderingsproblemen. Daarnaast is het verstandig om een bouwkundige keuring uit te voeren. Hoewel een bouwkundige keuring niet altijd funderingsproblemen kan opsporen, kan het wel aanwijzingen geven waar verdere onderzoek nodig is.

Funderingslabel: verplicht sinds 2021

Vanaf 1 juni 2021 is het funderingslabel een verplicht onderdeel van elk taxatierapport. Dit label geeft informatie over de staat van de fundering van de woning. Het geeft aan of er op het moment van de verkoop al sprake is van funderingsproblemen en of er een verhoogd risico op funderingsproblemen in de toekomst is. Het funderingslabel moet helpen om kopers bewust gemaakt te worden van eventuele risico’s die verborgen zouden kunnen zijn.

Het KCAF (Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek) heeft onderzocht dat funderingsproblemen vaak worden over het hoofd gezien of zelfs niet genoemd bij de verkoop van een woning. Dit is een groot nadeel voor kopers die daardoor onverwachte kosten kunnen krijgen. De kosten voor funderingsherstel kunnen variëren van 40.000 tot meer dan 100.000 euro.

Juridische aspecten en informatieplicht

Bij de aankoop van een woning zijn er juridische regels die bepalen wie verantwoordelijk is voor funderingsproblemen. De verkoper is verplicht om eventuele gebreken aan de fundering te melden. Als dit niet gebeurt, kan de koper een rechtszaak aanspannen wegens verborgen gebreken. In de rechtspraak is meerdere keren geoordeeld dat funderingsproblemen die zo ernstig zijn dat de woning niet geschikt is voor normaal gebruik, te beschouwen zijn als een verborgen gebrek.

De verkoop is niet verplicht om een slechte fundering te verbeteren voordat de woning wordt verkocht. De koper moet zelf ervoor zorgen dat hij voldoende informatie krijgt om een verstandelijke keuze te maken. Een bouwkundige keuring en eventueel een aankoopkeuring kunnen hierbij helpen om mogelijke risico’s te identificeren.

De ouderdomsclausule, die stelt dat oude gebreken niet van toepassing zijn, kan in bepaalde gevallen door de rechter worden overbrugd als de funderingsproblemen zo ernstig zijn dat de woning niet geschikt is voor normaal gebruik.

Funderingsherstel: wie betaalt wat?

Als een woning moet worden hersteld vanwege funderingsproblemen, is de eigenaar verantwoordelijk voor de kosten. In de praktijk is dit echter niet altijd haalbaar voor iedereen. Daarom bieden enkele gemeenten subsidies of leningen met een lage rente aan. Bewoners die aangesloten zijn bij het Fonds Duurzaam Funderingsherstel kunnen bijvoorbeeld een maatwerklening aanvragen.

In sommige gevallen kan schade voorkomen worden door het grondwaterpeil te herstellen. Dit is bijvoorbeeld gebeurd in Rotterdam, waar een gebied met 400 woningen is gered van funderingsherstel door het grondwater terug te brengen naar het juiste niveau.

Conclusie

Het kopen van een woning met funderingsproblemen is een risicovolle aankoop die zowel financiële als juridische gevolgen kan hebben. Het is daarom van groot belang om voldoende informatie te verkrijgen voordat een aankoop wordt gesloten. Funderingsproblemen kunnen vaak verborgen zijn, maar er zijn herkenningstekenen die aandacht verdienen. Een bouwkundige keuring en een aankoopkeuring zijn essentieel om mogelijke risico’s in kaart te brengen. Het funderingslabel, verplicht sinds 2021, helpt bij het identificeren van eventuele problemen. Kopers moeten zich bewust worden van hun rechten en plichten bij de aankoop en zorgvuldig uitzoeken of er juridische aansprakelijkheid kan zijn bij verborgen gebreken.