De ouderdomsclausule en haar gevolgen voor funderingsproblemen bij de verkoop van woningen

Published by Redactie on juli 20, 2025 | Category fundering

Bij de verkoop van een woning die ouder is dan 30 jaar, is het gebruikelijk dat een zogenoemde ouderdomsclausule in de koopovereenkomst wordt opgenomen. Deze clausule dient om de koper te informeren over mogelijke bouwkundige gebreken die kunnen voortkomen uit de ouderdom van het huis. In dit artikel wordt ingegaan op de betekenis van de ouderdomsclausule, met een speciale focus op de fundering. Welke risico’s zijn er, hoe wordt aansprakelijkheid bepaald, en wat is de invloed van de formulering van de clausule?

Wat is een ouderdomsclausule?

Een ouderdomsclausule is een juridische bepaling in een koopovereenkomst die aangeeft dat de verkoper niet aansprakelijk is voor bouwkundige gebreken die voortkomen uit de leeftijd van de woning. Deze clausule wordt vooral toegepast bij de verkoop van oudere woningen. Doel is om de aansprakelijkheid van de verkoper te beperken en de koper te waarschuwen voor mogelijke onderhouds- of renovatiekosten.

De clausule verlegt het risico van verborgen gebreken van de verkoper naar de koper. In tegenstelling tot de standaard garantie van normaal gebruik (zoals verwerkt in het NVM-koopovereenkomstmodel), waarin de verkoper verantwoordelijk is voor de geschiktheid van de woning, geeft de ouderdomsclausule aan dat bepaalde gebreken, zoals verouderde funderingen, buiten de aansprakelijkheid van de verkoper vallen.

Wanneer is een ouderdomsclausule relevant?

De ouderdomsclausule wordt meestal opgenomen bij de verkoop van woningen die ouder zijn dan 30 jaar, met name als de woning niet recent is gerenoveerd of op de markt komt voor een lagere prijs. De kans op verborgen gebreken is dan namelijk groter. De clausule geeft de koper duidelijkheid over de mogelijke beperkingen van de woning en dient als juridische kader bij eventuele geschillen na de verkoop.

De clausule is ook relevant bij verkoop van woningen met oude infrastructuur, zoals vloeren, daken, funderingen, elektriciteits- en waterleidingen, of bij gebreken die verband houden met ouderdom, zoals vochtproblemen of het optreden van schimmel.

De ouderdomsclausule en funderingsproblemen

Een van de meest voorkomende bouwkundige gebreken die onder een ouderdomsclausule vallen, zijn funderingsproblemen. Een fundering is een essentieel onderdeel van een woning en kan door ouderdom instabiel worden. Problemen zoals scheuren, voetingsverschuivingen of neerslag kunnen leiden tot ernstige schade aan het gebouw.

Wanneer de fundering wordt genoemd in de ouderdomsclausule, kan de verkoper zijn aansprakelijkheid uitsluiten. Dit is alleen mogelijk als het gebrek inderdaad voortkomt uit de ouderdom van de woning. In rechtspraak, zoals de uitspraak van het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 26 januari 2016 (ECLI:NL:GHSHE:2016:193), is duidelijk dat een ouderdomsclausule niet automatisch geldt voor alle bouwkundige zaken. De clausule moet expliciet aangeven dat de verkoper geen garantie geeft op de fundering, en dit moet duidelijk zijn geformuleerd in de koopakte.

Bijvoorbeeld: als de ouderdomsclausule alleen geldt voor leidingen en niet voor de fundering, dan kan de koper eventueel aanspraak maken op een vergoeding voor funderingsreparaties. Daarom is het van groot belang dat de formulering van de clausule duidelijk en uitgebreid is.

Hoe wordt aansprakelijkheid bepaald?

De aansprakelijkheid van de verkoper bij funderingsproblemen hangt af van twee belangrijke factoren:

Of de fundering expliciet is genoemd in de ouderdomsclausule.
Als de clausule aangeeft dat de verkoper geen garantie geeft op de fundering, dan valt deze buiten de standaard garantie voor normaal gebruik. In dat geval is de koper verantwoordelijk voor eventuele reparaties.
Of het gebrek inderdaad voortkomt uit de ouderdom van de woning.
Als een funderingsprobleem het gevolg is van slecht onderhoud, defecte materialen of onjuiste bouwtechnieken, en niet van ouderdom, dan kan de clausule niet worden aangewend om aansprakelijkheid te ontzien. In dergelijke gevallen geldt de standaard garantie van normaal gebruik en kan de koper aanspraak maken op de verkoper.

Voorbeeld: ouderdomsclausule in de NVM-koopovereenkomst

Een veelgebruikte formulering van de ouderdomsclausule is de volgende:

"Koper verklaart ermee bekend te zijn dat deze woning en de bijgebouwen meer dan 59 jaar oud zijn, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. Tenzij verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft staat hij niet in voor o.a. de kwaliteit van de fundering, vloeren, het dak, de leidingen voor elektriciteit, water en gas, de riolering, evt. afwezigheid van enig ongedierte cq schimmels (zoals houtworm, boktor, zwam, etc.) en de eventuele afwezigheid van doorslaand en/of optrekkend vocht. Bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 6.3 omschreven woongebruik."

Deze formulering is duidelijk en sluit expliciet aansprakelijkheid voor de fundering uit, tenzij uitdrukkelijk een garantie is gegeven. In rechtspraak is aangenomen dat dergelijke clausules gelden voor gebreken die verband houden met ouderdom, maar niet voor gebreken die het gevolg zijn van slecht onderhoud of defecte bouwtechnieken.

Risico’s en verantwoordelijkheden van koper en verkoper

Verkoper

De verkoper kan aansprakelijkheid beperken door een duidelijke ouderdomsclausule in te voegen in de koopovereenkomst. Het is echter belangrijk dat de clausule niet te ruim is geformuleerd en dat alle relevante bouwkundige onderdelen, zoals de fundering, expliciet worden genoemd. Daarnaast moet de verkoper zich houden aan de mededelingsplicht: hij dient eventuele bekende gebreken naar waarheid en volledigheid aan de koper door te geven.

Koper

Voor de koper is het belangrijk om goed op de hoogte te zijn van de inhoud van de ouderdomsclausule. Het is aan te raden om een bouwkundige keuring uit te voeren voordat de koop wordt gesloten. Op deze manier kan worden vastgesteld of er zichtbare of verborgen gebreken aanwezig zijn, waaronder eventuele problemen met de fundering.

Naast de bouwkundige keuring is het ook verstandig om advies in te winnen bij een makelaar of advocaat. Dit vooral wanneer de formulering van de clausule onduidelijk is. In dat geval kan de betekenis van de clausule worden beoordeeld aan de hand van de feitelijke omstandigheden en de verwachtingen van beide partijen.

Invloed van de formulering van de ouderdomsclausule

De werking van de ouderdomsclausule is sterk afhankelijk van haar formulering. Als de clausule bijvoorbeeld alleen geldt voor leidingen en niet voor de fundering, dan kan de koper aanspraak maken op reparatiekosten voor de fundering. Daarom is het van groot belang dat de clausule duidelijk en uitgebreid is geformuleerd.

Een clausule die te ruim is geformuleerd kan in de rechtspraak ongunstig uitwerken voor de verkoper. In de uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam van 12 december 2019 is duidelijk dat de clausule niet automatisch geldt voor alle bouwkundige gebreken. De werking hangt af van de feitelijke situatie en de interpretatie van de tekst.

Samenvatting

De ouderdomsclausule speelt een belangrijke rol bij de verkoop van oudere woningen. Ze dient om de koper te informeren over mogelijke bouwkundige gebreken en om de aansprakelijkheid van de verkoper te beperken. Bij funderingsproblemen kan de clausule van toepassing zijn, maar dit hangt af van de formulering van de clausule en of het gebrek inderdaad voortkomt uit de ouderdom van de woning.

Voor de koper is het belangrijk om goed op de hoogte te zijn van de inhoud van de clausule en om een bouwkundige keuring te laten uitvoeren. Voor de verkoper is het belangrijk om een duidelijke en uitgebreide clausule op te nemen en om eventuele bekende gebreken naar waarheid en volledigheid door te geven.

Door zorgvuldig om te gaan met de formulering van de ouderdomsclausule en de feitelijke situatie goed te beoordelen, kunnen zowel koper als verkoper risico’s voorkomen en rechtszekerheid behouden.

Bronnen

ouderdomsclausule