Fundering en bouwontwikkeling in de Ceintuurbaan in Elst: Aanpassingen en toekomstvisie

In het ontwikkelingsgebied Westeraam, gelegen in de gemeente Elst, vindt momenteel een omvangrijke woningbouwontwikkeling plaats. Dit artikel richt zich op de fundering en bouwontwikkeling in de Ceintuurbaan, met een nadruk op de plangebieden in het zuidoostelijk deel van de Lanenbuurt. Het plan betreft de realisatie van een appartementengebouw op de hoek van de Ceintuurbaan en de Nieuwe Aamsestraat, welke deel uitmaakt van een bredere strategie om het woongebied Westeraam verder in te vullen. Op basis van het bestemmingsplan en de bijbehorende omgevingsanalyse worden hier de technische en juridische aspecten van de bouw worden besproken, met aandacht voor fundering, verkeersinrichting en milieuaspecten.

Locatie en context

De Ceintuurbaan vormt een belangrijke verkeersas in de gemeente Elst en fungeert als ontsluitingsweg voor het ontwikkelingsgebied Westeraam. Het plangebied dat in dit plan wordt behandeld, ligt in de zuidoostelijke hoek van de Lanenbuurt. De Lanenbuurt is onderdeel van het groeigebied Westeraam en kent een strategische ligging tussen de hoofdverkeerswegen A325 en A15. De Ceintuurbaan sluit hier aan op de Nieuwe Aamsestraat, die op zijn beurt het bedrijventerrein De Aam verbindt met het centrum van Elst.

Het plangebied was oorspronkelijk bedoeld als overgangszone tussen de bedrijventerreinen en het woningbouwgebied. De bestemming was hiervoor ‘dienstverlening’, zoals opgenomen in het bestemmingsplan ‘Elst, Woongebied Linge- en Lanenbuurt’. In de praktijk bleek de interesse voor dit type bebouwing beperkt, wat ertoe heeft geleid dat het gebied alsnog in aanmerking komt voor woningbouw. Dit plan vormt een aanvulling op het moederplan ‘Westeraam’, dat al in 1999 was opgesteld.

Juridisch kader en toetsing aan beleidsdoelen

Het ontwerpbestemmingsplan ‘Elst, Ceintuurbaan - Nieuwe Aamsestraat’ is opgesteld om een juridische basis te leggen voor de realisatie van een appartementencomplex in het plangebied. Het plan is ontworpen in overeenstemming met de wettelijke voorschriften, waaronder artikel 3.9a van de Wet ruimtelijke ordening. Dit artikel regelt de procedure voor bestemmingsplanherzieningen en maakt het mogelijk om bestaande bepalingen aan te passen als de maatschappelijke situatie zich verandert.

De toetsing van het plan aan het gemeentelijk beleid is positief. Het plangebied is opgenomen in de ‘rode contour’ van de Toekomstvisie+ van de gemeente Elst, wat betekent dat het deel uitmaakt van het bestaande stedelijk gebied. De locatie is goed ontsloten en ligt in een groeigebied. De woningbouw die in dit plan wordt voorgesteld past binnen het gemeentelijk beleid, omdat het aansluit bij de huidige marktvraag naar betaalbare huurwoningen. In het plangebied worden 39 dergelijke appartementen gerealiseerd.

De realisatie van woningbouw op deze locatie was niet mogelijk op basis van het vigerende bestemmingsplan, dat alleen toegang gaf tot dienstverlening. Aanvullende onderzoeken hebben aangetoond dat een functiewijziging zinvol is, zowel juridisch-planologisch als maatschappelijk. Het plan is bovendien financieel uitvoerbaar, omdat de GEM Westeraam verantwoordelijk is voor de aanleg van openbare infrastructuur en de inrichting van het openbare gebied.

Verkeer en ontsluiting

De ontsluiting van het plangebied vindt plaats via de Rentambt, een erftoegangsweg die geschikt is voor een snelheid van 30 km/u. Via de Rentambt kan in oostelijke richting de Ceintuurbaan worden bereikt, die op haar beurt aansluit op de Nieuwe Aamsestraat. Zowel de Ceintuurbaan als de Nieuwe Aamsestraat vormen onderdeel van de hoofdwegenstructuur van Elst en sluiten aan op regionale wegen zoals de A325 en A15.

De verkeersinrichting is georiënteerd op multimodaliteit. Zowel langs de Ceintuurbaan als de Nieuwe Aamsestraat zijn fietspaden aanwezig die gescheiden zijn van de rijbaan. Dit ondersteunt het gemeentelijke beleid om fietsverkeer te stimuleren en het automobielverkeer te beperken in stedelijke gebieden.

Een belangrijk aspect bij de planning was de bepaling van de benodigde parkeerfaciliteiten. Aangezien het plangebied is aangewezen als B-locatie (een locatie met goede bereikbaarheid via openbaar vervoer), gelden er bepaalde normen voor het aanbieden van parkeerplaatsen. Voor een kantoor- of bedrijfsfunctie is bijvoorbeeld sprake van 20 parkeerplaatsen per 2500 m² bouwvolume. In dit plan is echter sprake van woningbouw, wat betekent dat de normen voor parkeerfaciliteiten anders zijn. De gemeente zorgt in dit geval voor aanvullende parkeerbehoefte, wat het ontwerp van het plan beïnvloedt.

Fundering en bouwtechnische aspecten

De bouw van een appartementengebouw in de Ceintuurbaan vraagt om een grondige fundering en bouwtechnische voorbereiding. De toekomstige woningen bestaan uit drie apartementengebouwen met een hoogte van maximaal vier verdiepingen en tot een bouwhoogte van 12,5 tot 15,5 meter. Het hoogste gebouw is geplaatst ter hoogte van de rotonde om de entree van het Westeraam-gebied visueel te markeren.

De keuze voor een funderingssysteem hangt af van de bodemgegevens, die zijn verkregen via bodemonderzoeken. In de praktijk worden in dergelijke stedelijke omgevingen vaak plaatfunderingen of puntfunderingen gebruikt, afhankelijk van de belasting die de gebouwen uitoefenen en de eigenschappen van de ondergrond. Voor dergelijke vier verdiepingen is meestal een plaatfundering voldoende, zolang de bodemcapaciteit het toelaat. In geval van zwakke grondlagen kan men overwegen om funderingspalen toe te passen.

Milieuaspecten en geluid

Een belangrijk punt in het milieuonderzoek betreft het geluidniveau in het plangebied. Het appartementengebouw ligt in de buurt van de A325 en Pascalweg, die relatief veel verkeer genereren. Uit berekeningen is gebleken dat het geluidniveau aan de voorkant van het appartementencomplex aanvaardbaar is, maar aan de achterkant het voorkeursniveau uit de Wgh (Wet geluidhinder) overschreden wordt. De maximale ontheffingswaarde van 63 dB wordt niet overschreden, maar wel de bovengrens van 58 dB uit het gemeentelijke geluidsbeleid.

Om het geluidniveau aan te passen aan de wensen van de toekomstige bewoners, kan worden overwogen om een stiller asfalttype (SMA-NL5) toe te passen op de Nieuwe Aamsestraat. Dit maatregel brengt echter relatief hoge kosten met zich mee en is qua maatschappelijke verhouding niet altijd even rendabel. Alternatieven zoals akoestische scheidingswanden of versterkte glasconstructies in de woningen kunnen ook worden overwogen. In dit plan wordt aandacht besteed aan het plaatsen van de buitenruimtes aan de geluidsluwe zijde van het complex, wat het comfort van de bewoners vergroot.

Toekomstvisie en inrichting

De inrichting van het plangebied is georiënteerd op een harmonieuze aanpassing aan het bestaande woon- en leefmilieu. Het conceptplan beoogt een duidelijke visuele indruk te maken, met drie appartementengebouwen die geïntegreerd worden in de omgeving. De voorgevels zijn ontworpen om visueel te passen bij de Ceintuurbaan, terwijl de achtergevels functioneel worden uitgevoerd.

De inrichting van de openbare ruimte speelt een belangrijke rol in de leefbaarheid van het gebied. Het plangebied wordt voorzien van fietspaden, groenruimtes en plekken voor recreatie. De inrichting is ontworpen met het oog op duurzaamheid, inclusiviteit en toegankelijkheid. Deze inrichting is onderdeel van de bredere visie op een leefbaar en duurzaam woongebied in Westeraam.

Conclusie

De realisatie van een appartementengebouw aan de Ceintuurbaan in Elst is een logische uitbreiding van het groeigebied Westeraam. Het plan biedt een juridisch en maatschappelijk verantwoorde aanpassing van het bestaande bestemmingsplan en past binnen de gemeentelijke beleidslijnen. De ontsluiting van het plangebied is goed geregeld, en aandacht is besteed aan milieuaspecten zoals geluidsbelasting en verkeersveiligheid. De fundering en bouwtechnische aspecten zijn goed doordacht, en de inrichting van het plangebied streeft naar een leefbaar en duurzaam woonmilieu.

Deze ontwikkeling draagt bij aan de verwezenlijking van betaalbare huurwoningen in een stedelijk georiënteerd gebied en vormt een onderdeel van de bredere visie op ruimtelijke ontwikkeling in de gemeente Elst.

Bronnen

1. Planviewer.nl – Bestemmingsplan 'Elst, Ceintuurbaan - Nieuwe Aamsestraat'
2. Lokale regelgeving – CVDR345864