Funderingsproblemen in het Kleiwegkwartier in Rotterdam: Risico’s, oorzaken en oplossingen

Published by Redactie on juli 22, 2025 | Category fundering

In het Kleiwegkwartier van Rotterdam is een langdurig en complex probleem met funderingen ontstaan. Dit kwartier, dat al honderd jaar geleden bebouwd werd, staat bekend om het gebruik van houten palen om woningen op te steunen, gezien de zachte ondergrond van veen en klei. Deze historische bouwmethodes, die destijds de enige mogelijkheid waren, blijken nu een groeiend risico te worden, zowel voor woningeigenaren als voor de gemeente. In dit artikel wordt ingegaan op de aard van het probleem, de oorzaken, de maatregelen die al genomen zijn, en de mogelijke toekomstige benadering.

Funderingssystemen in historische stadsdelen

De funderingsproblematiek in het Kleiwegkwartier ligt aan de basis van een bredere kwestie die zich vooral in historische stadsdelen zoals Rotterdam voordoet. Hier was het niet mogelijk om direct op veen of klei te bouwen, omdat deze zachte grondlagen niet in staat waren om zware gebouwen te dragen. Daarom werden houten palen in de bodem geslagen tot aan een zandlaag die wel draagkracht had. In veel delen van Rotterdam ligt deze zandlaag al op 15 tot 20 meter diepte.

Het Kleiwegkwartier ligt op een NAP-niveau van -2,85 meter. In het verleden werden de dorpen Hillegersberg en Schiebroek annexatie in 1941. De polders Schiebroekse en 110-morgen werden gebruikt voor woningbouw. In 1944 en 1955 werd het grondwaterpeil met 22 cm verlaagd, wat een eerste aanzet was voor de problemen met de funderingen.

De bodemconstructie in het Kleiwegkwartier bestaat voor de eerste 8 meter uit veen, en voor de volgende 8 meter uit klei. Dit is een extreem zachte ondergrond, zoals het TNO onderzoek laat zien. De wijk Kleiweg is een oude polder, die ooit bestond uit moerasland, later drooggelegd. De huidige woningen zijn gebouwd op houten palen die rusten op harde ondergrond, maar de veenlaag is instabiel en onderhevig aan inklinking.

Oorzaken van funderingsproblemen

De huidige funderingsproblemen in het Kleiwegkwartier zijn het gevolg van meerdere factoren. Eerst is er de natuurlijke bodemdaling die al decennia aan duurt. Veengrond klinkt langzaam in als het droog is, wat leidt tot verplaatsing van de grond en dus ook van de houten funderingspalen. Dit is een natuurlijk proces dat vooral verder versneld wordt door droge perioden.

Een tweede oorzaak is de verlaging van het grondwaterpeil. De oude palen zijn ontworpen om onder water te staan, zodat ze niet rotteten. Door het verlagen van het grondwaterpeil in het verleden – door industriële onttrekkingen, bouwwerken en oude, lekke riolen – zijn de palen droog gekomen te staan. Iedere maand dat een paal droog staat, verliest hij aan draagkracht. Na 180 maanden is het verlies van draagvermogen zo groot dat het risico op inzakking aanzienlijk toeneemt.

Een derde factor is de ouderdom van de woningen. Veel woningen in het Kleiwegkwartier zijn al meer dan 100 jaar oud. De bouwmethodes en materialen die destijds gebruikt werden, zijn tegenwoordig niet meer standaard. De houten palen zijn niet ontworpen om eeuwen te duren en de fundering is gevoelig voor veranderingen in de ondergrond.

Risico’s en schade

De gemeente Rotterdam schat dat er 64.000 panden in de stad op houten palen staan. Van deze woningen lopen circa 20.000 woningen risico op funderingsproblemen. In het Kleiwegkwartier zijn vier buurten met een hoog risico op funderingsproblemen geïdentificeerd: de Bloemenbuurt, de Gravenbuurt, het Statenlaankwartier-de Laantjes en het Schiereiland. In deze wijk is het grondwaterpeil sinds de jaren ‘50 met 22 cm verlaagd, wat een aanzet was voor de funderingsproblemen.

De schade die funderingsproblemen met zich meebrengen is aanzienlijk. In het Kleiwegkwartier zijn sinds 2013 de funderingen van 93 woningen hersteld. Dit heeft circa 5 miljoen euro gekost – minder dan de eerst geschatte 36 miljoen euro. Deze preventieve interventies hebben niet alleen kosten bespaard voor woningeigenaren, maar ook het karakter van de wijk behouden en het groen in de buurt voldoende water tijdens droge perioden.

Een voorbeeld van ernstige schade was de plotselinge inzakking van een blok woningen in de Margrietstraat. In de film Het zinkende land is deze straat te zien. De wijk is in de afgelopen jaren ook getroffen door rottende funderingspalen, vooral na de droge zomer van 2022. Dick De Jong, bouwkundig ingenieur en directeur van het Kenniscentrum Aanpak Funderingsproblematiek, wijst erop dat het aantal klachten in de regio toeneemt. Dit is volgens hem te begrijpen, gezien de ouderdom van de woningen en de veranderingen in het grondwaterpeil.

Actieve interventies en beheer

In het Kleiwegkwartier is al actief interventie gebeurd. Een voorbeeld daarvan is het Drainage Infiltratiesysteem (DI-systeem) in de Gravenbuurt. Sinds 2023 is dit systeem gekoppeld aan een pomp die het grondwaterpeil actief beheert. Door het peilen van grondwater meerdere keren per week, kunnen zowel de gemeente als wijkbewoners nauwkeurig volgen hoe het grondwaterpeil zich ontwikkelt. Deze gegevens worden gedeeld met het hoogheemraadschap en de gemeente.

De bewoners zijn actief betrokken bij het beheer van het grondwater. In de Bloemenbuurt en Gravenbuurt zijn zowel openbare peilbuizen als privé peilbuizen gemeten. Over een langere periode is hier een uniek bestand ontstaan met gegevens over grondwaterstanden. Dit helpt bij het volgen van trends en het nemen van beslissingen over verdere maatregelen.

Door het peilen en beheer van het grondwater is het mogelijk om het funderingsrisico te verminderen. Het verhogen van het grondwaterpeil helpt om de houten palen vochtig te houden en zo de rotting te voorkomen. Dit zorgt ervoor dat de funderingen langer stabiel blijven.

Preventieve maatregelen en toekomstige benadering

De gemeente Rotterdam heeft al een aantal preventieve maatregelen genomen. In 2019 bracht de gemeente de funderingen van huizen in kaart. Tussen 1975 en 1992 onderzocht de dienst Gemeentewerken straat voor straat. De rapporten zijn beschikbaar via een openbare funderingskaart. Echter, zoals blijkt uit onderzoek, zijn deze funderingskaarten beperkt in hun accuraatheid. De criteria destijds waren minder scherp dan tegenwoordig en de invloed van bodemdaling en klimaat was niet te voorzien.

De gemeente en woningeigenaren werken samen aan preventieve interventies. Deze benadering is kostenefficiënt en helpt om schade te beperken. Echter, voor sommige huizen is renovatie niet het beste alternatief. Dick De Jong wijst erop dat het soms beter is om oude huizen af te breken en nieuwe energiezuinige woningen te bouwen. De herstelkosten voor sommige woningen zijn te hoog, en hun levensduur is gewoon ten einde. Het is dan beter om te investeren in duurzame, toekomstbestendige bouw.

Conclusie

Het Kleiwegkwartier in Rotterdam vertegenwoordigt een typisch voorbeeld van de funderingsproblematiek die zich voordoet in historische stadsdelen. De combinatie van zachte ondergrond, oude bouwmethodes en veranderende grondwaterpeilen heeft geleid tot funderingsproblemen die nu een groeiend risico vormen. De gemeente, woningeigenaren en wijkbewoners werken samen om dit probleem te beheersen. Door actief beheer van het grondwater, preventieve interventies en samenwerking is het mogelijk om schade te beperken en de stabiliteit van de woningen te waarborgen.

De toekomstige aanpak houdt verder onderzoek, verbeterde funderingskaarten en innovatieve bouwmethodes in. Het is van groot belang dat woningeigenaren zich bewust zijn van de risico’s en actief betrokken zijn bij de besluitvorming. Alleen zo kan Rotterdam en andere steden met vergelijkbare funderingsproblemen in de toekomst duurzaam en veilig blijven.