Fundering op leem: Risico’s, oplossingen en alternatieven

Published by Redactie on juli 22, 2025 | Category fundering

Inleiding

Funderen op leem is een complexe aangelegenheid die vaak wordt over het hoofd gezien bij de bouw of verbouwing van een woning. Leem is een van de meest voorkomende bodemsoorten in Nederland en heeft specifieke eigenschappen die een grote impact hebben op de keuze van de fundering. In dit artikel bespreken we de eigenschappen van leem, de risico’s van funderen op leem, mogelijke oplossingen en alternatieven. Op basis van de informatie uit betrouwbare bronnen zoals constructieshop.nl, joostdevree.nl, woningherstel.nl en constructie-experts, geven we een gedetailleerde uitleg over hoe je veilig kunt bouwen op leemgrond.

Wat is leem en waarom is het een uitdaging voor funderingen?

Leem is een grondsoort die bestaat uit een mengsel van klei, zand en grind in ongeveer gelijke delen. Het heeft een hoge drachtbaarheid in droge omstandigheden, maar is in natte omstandigheden zeer samendrukbaar. Deze eigenschappen maken leem een lastige bodem voor funderingen. In droog weer kan leem relatief hard worden en dus een goede ondergrond lijken, maar bij regen of veranderingen in het grondwaterpeil kan het snel zetten en verzakken.

Volgens de informatie van constructieshop.nl, is leem geen geschikte grondsoort om direct op te funderen. De samendrukbaarheid van leem kan leiden tot ongelijkmatige zettingen van de fundering en daarmee tot schade aan het gebouw, zoals scheuren in muren of vloeren. De mate van samendrukbaarheid van leem kan variëren afhankelijk van de precisie van het mengsel en de aanwezigheid van organisch materiaal, maar in de meeste gevallen is het een bodem die niet geschikt is voor directe fundering.

Risico’s bij funderen op leem

1. Onverzakbare ondergrond

Leem is niet een vaste ondergrond zoals zand of steen. Bij regen kan leem water opnemen, waardoor het zet en uiteindelijk kan verzakken. Dit proces kan jaren duren, maar zorgt wel voor continue en onvoorspelbare zettingen. Deze zettingen kunnen leiden tot scheuren in muren, vloeren en daken.

Volgens woningherstel.nl, is een veelvoorkomende oorzaak van funderingsproblemen bij oude woningen het feit dat de fundering te ondiep was gelegd op leemgrond. Dit probleem ontstaat vaak door onvoldoende bodemonderzoek voorafgaand aan de bouw. Zonder voldoende informatie over de ondergrond kan de fundering te ondiep of op onvoldoende draagkrachtige lagen worden geplaatst, wat leidt tot verzakkingen.

2. Grote zettingen door consolidatie

Een belangrijk proces bij funderingen op leem is consolidatiezetting. Dit is het proces waarbij het water langzaam uit de leemlaag wordt gedrukt, waardoor de bodem kleiner wordt in volume. Deze zetting kan tientallen jaren duren en is vaak niet gelijkmatig over het hele grondoppervlak. Hierdoor kan een gebouw ongelijk zetten, wat leidt tot scheuren en instabiliteit.

Jan-Jurjen Timmer van EMN Expertise, zoals vermeld in constructieshop.nl, benadrukt dat consolidatiezetting in kleigrond, en daarmee ook leemgrond, wel veertig jaar kan duren. Dit betekent dat funderingsproblemen pas na jaren duidelijk worden, wat het voor kopers van oude huizen extra lastig maakt om schade te herkennen.

3. Verzakkingen door belastingveranderingen

Een ander risico ontstaat bij veranderingen in de belasting van een gebouw. Wanneer bijvoorbeeld een uitbreiding wordt gerealiseerd of zware constructies worden toegevoegd, kan de fundering extra druk ondervinden. Wanneer de fundering niet ontworpen is om deze extra belasting te dragen, kan dit leiden tot verzakkingen en instabiliteit. Dit is vooral een risico wanneer de ondergrond (in dit geval leem) onvoldoende draagvermogen heeft.

4. Verschillende funderingsdieptes

In sommige gevallen, zoals bij panden met een kelder, kunnen verschillende funderingsdieptes aanwezig zijn. Een kelder heeft vaak een betonvloer die lager ligt, maar ook meer draagvermogen door de oppervlakte dan de fundering onder de rest van het gebouw. Dit verschil in diepte en draagvermogen kan leiden tot ongelijkmatige zettingen, waarbij de minder draagkrachtige delen van het gebouw sneller verzakken.

Oplossingen en aanbevolen funderingsmethoden bij leemgrond

1. Fundering op palen

De meest aanbevolen oplossing bij funderen op leem is de zogenaamde fundering op palen. Hierbij worden palen gemaakt van beton of hout in de grond geheid, totdat ze een stabiele, draagkrachtige laag bereiken, zoals een diepe zandlaag of een funderingsgrond zoals keileem.

Volgens constructieshop.nl, is een fundering op palen wel duurder dan een fundering op staal, maar het extra risico van een eventuele funderingsprobleem op leemgrond maakt deze keuze vaak verantwoord. Een goede constructeur kan een efficiënt ontwerp maken, waardoor de kosten worden beheerst. Elke paal die gespaard kan worden, bespaart tussen de €500,- en €1.000,-. Dit is vooral belangrijk bij grotere projecten.

2. Voorbelasting van de grond

Een andere methode die soms wordt toegepast is voorbelasting. Dit is een techniek waarbij een zandlaag of zandhopen op het terrein worden aangebracht, waardoor het leem wordt samengeperst voordat het gebouw wordt gerealiseerd. Hierdoor wordt een deel van de eventuele zetting al voorgoed verwerkt, waardoor de kans op later optredende schade wordt verlaagd.

Deze methode is bijvoorbeeld vaak toegepast bij wegenbouwprojecten. Volgens constructieshop.nl, wordt dit ook wel “voorbelasting” genoemd en helpt het om zettingen te minimaliseren. Voor particuliere woningen is deze methode echter minder haalbaar vanwege de kosten en het benodigde terrein.

3. Grondverbetering

In sommige gevallen wordt een grondverbetering aangebracht. Hierbij wordt de bovenste laag leem verwijderd of verveerd en vervangen door een zandlaag of een mengsel dat geschikter is voor fundering. Deze methode is meestal alleen haalbaar bij nieuwbouwprojecten waarbij het terrein vrij is van bestaande constructies.

4. Fundering op staal

Een alternatieve funderingsmethode is fundering op staal, waarbij de fundering direct op het grondoppervlak wordt gemaakt. Deze methode is goedkoper dan een fundering op palen, maar heeft het nadeel dat de zandlaag direct aan het grondoppervlak moet liggen. In het geval van leemgrond is dit vaak niet mogelijk, tenzij de leem wordt vervangen door zand.

Een nadeel van fundering op staal is dat de fundering gevoelig is voor verzakkingen, aangezien de gehele fundering met elkaar verbonden is. Hierdoor kan de volledige linkerkant van de fundering verzakken, wat leidt tot scheuren in muren of vloeren.

Keuze tussen fundering op palen of fundering op staal bij leemgrond

Fundering op palen

Voordelen:
- Veiliger en betrouwbaarder.
- Kan worden gebruikt op ondiepe zandlagen of leem.
- Gebruikt wordt bij zware gebouwen of bij grotere belastingen.
Nadelen:
- Meer kostbaar.
- Vereist uitvoering door een ervaren aannemer.
- Benodigde machines en materialen zijn meer kostbaar.

Fundering op staal

Voordelen:
- Goedkoper.
- Eenvoudiger uit te voeren.
- Snel te realiseren.
Nadelen:
- Niet geschikt op leemgrond.
- Gevoelig voor verzakkingen.
- Vereist dat de zandlaag niet dieper dan 3 meter onder het grondoppervlak ligt.

Bij leemgrond is de fundering op palen dus de enige realistische oplossing. Deze methode biedt extra veiligheid tegen eventuele zettingen en vermindert het risico op funderingsproblemen. Het extra budget dat nodig is voor deze methode is vaak verantwoord gezien de risico’s bij funderen op leem.

Praktische stappen bij funderen op leem

1. Bodemonderzoek uitvoeren

Voordat een fundering kan worden gemaakt, is het essent om een grondonderzoek uit te voeren. Dit onderzoek geeft inzicht in de structuur van de ondergrond, de diepte van eventuele zandlagen en het grondwaterpeil. Deze gegevens zijn nodig om te bepalen of fundering op palen nodig is.

2. Historische gegevens checken

Het is aan te raden om eerst historische gegevens van het terrein in te zien. Deze informatie kan worden opgevraagd bij de gemeente of via het Dinoloket. In sommige gevallen is er al eerder onderzoek gedaan of er al een funderingsprobleem is voorgekomen.

3. Constructieberekening maken

Een constructeur maakt een berekening van de benodigde funderingsdiepte, het aantal palen en de benodigde wapening. Deze berekening is essent om ervoor te zorgen dat de fundering voldoet aan de belastingen van het gebouw en de eigenschappen van de ondergrond.

4. Aannemer selecteren

Naast de constructeur is het ook belangrijk om een ervaren aannemer te kiezen voor de fundering. Deze aannemer voert de fundering uit aan de hand van de paalberekening van de constructeur. Een goede aannemer bespaart vaak geld en zorgt voor een betere uitvoering.

5. Grondverbetering of voorbelasting overwegen

Als de fundering op palen niet haalbaar is vanwege kosten of logistiek, kan overwogen worden om een grondverbetering of voorbelasting toe te passen. Deze methoden zijn echter meestal alleen haalbaar bij nieuwbouwprojecten.

Conclusie

Funderen op leem is een uitdaging die niet licht op te lossen is, maar met de juiste aanpak en kennis kan het veilig gerealiseerd worden. Leem is een samendrukbaar bodemtype dat niet geschikt is voor directe fundering. De risico’s van zettingen en scheuren zijn hoog, vooral bij veranderingen in belasting of weersomstandigheden.

De aanbevolen oplossing is fundering op palen, aangezien deze methode extra veiligheid biedt en de risico’s op funderingsproblemen vermindert. Hoewel deze methode duurder is dan fundering op staal, is het extra risico van funderingsproblemen op leemgrond vaak niet verantwoord.

Een grondonderzoek, historische gegevens, een constructieberekening en een ervaren aannemer zijn essentiale stappen in het funderingsproces. Door deze stappen zorgvuldig te volgen, kun je ervoor zorgen dat je woning veilig en stabiel is op leemgrond.