Fundering op grond van buren: juridische en technische overwegingen bij bouwen op of nabij de perceelgrens

Published by Redactie on juli 22, 2025 | Category fundering

Bij renovatieprojecten of nieuwbouw is het niet ongebruikelijk dat de fundering van een gebouw deel op het erf van een buurman of buurvrouw komt te liggen. Deze situatie kan juridische en bouwtechnische complicaties opleveren. In dit artikel worden de belangrijkste aspecten besproken: de wettelijke regels rond het bouwen op of nabij de erfgrens, de juridische opties om de situatie te legaliseren, en de bouwtechnische aandachtspunten bij het kiezen van een funderingsmethode, met inbegrip van paalfunderingen en sonderingsonderzoek.

De inhoud is gebaseerd op de wettelijke en technische informatie uit betrouwbare bronnen, zoals juridisch adviesplatformen en technische constructieportalen. Het doel is om een duidelijk overzicht te geven van de mogelijkheden, beperkingen en aanbevolen procedures bij funderingen die (gedeeltelijk) op grond van buren liggen.

Inleiding

Een fundering op grond van buren kan zowel juridisch als bouwtechnisch complex zijn. Wettelijk gezien is het bouwen op of boven het erf van een ander in principe niet toegestaan. Echter, er zijn juridische mechanismen zoals erfdienstbaarheid of overdracht van grond die het gebruik van grond van buren kunnen legaliseren. Bouwtechnisch is het kiezen van de juiste funderingsmethode van groot belang, aangezien de grond van buren meestal niet volledig beschikbaar is voor onderzoek of constructieve ingrepen.

In dit artikel worden de volgende thema’s behandeld:

Wettelijke aspecten van het bouwen op of boven grond van buren
Juridische opties om overbouw te legaliseren (erfdienstbaarheid, overdracht)
Bouwtechnische aandachtspunten bij het kiezen van een fundering
Paalfundering: wanneer en hoe gebruiken
Sondering: noodzaak en uitvoering
Rol van constructeur en architect bij bouwen op de erfgrens

Het artikel richt zich zowel op eigenaren en bouwplaatsontwikkelaars als op buren die mogelijk in contact komen met een project dat deel op hun grond ligt. Het doel is om duidelijkheid te geven over de wettelijke en technische verplichtingen en mogelijkheden, zodat beslissingen kunnen worden genomen op basis van betrouwbare informatie.

Wettelijke aspecten van het bouwen op grond van buren

1. Wettelijke beperkingen

In principe mag je geen gebouw of constructie op of boven het erf van een ander bouwen. Dit volgt uit het eigendomsrecht, dat iedereen het recht geeft om zijn grond te gebruiken zoals hij dat wil, zolang het niet inbreuk maakt op de rechten van een ander. Bouwen op grond van een buurman of buurvrouw is dus in beginsel illegaal.

Artikel 5:54 van het Burgerlijk Wetboek biedt echter een uitzondering op deze regel. Dit artikel stelt dat een partij die gedeeltelijk op het erf van een ander heeft gebouwd, kan vragen om een erfdienstbaarheid te krijgen, zolang deze wordt verleend tegen schadeloosstelling. Dit betekent dat je in sommige gevallen kan blijven bouwen of bestaande constructies kunnen behouden, mits er schadevergoeding wordt betaald aan de buurman.

2. Mandeligheid van muren en funderingen

Wanneer er sprake is van mandeligheid (het delen van een muur of fundering met een buur), kan het bouwen op of tegen de erfgrens ook juridisch complex worden. Een mandelige muur is een muur die precies op de perceelgrens staat en waarbij de eigenaren van beide aangrenzende percelen 50% eigenaar zijn.

Bij mandeligheid kan het bouwen tegen of op de muur alleen gebeuren mits dit geen schade oplevert aan de andere partij. Bovendien kan de buur eisen dat een deskundige wordt ingeschakeld om te beoordelen of de bouwactiviteiten veilig zijn en geen schade veroorzaken.

3. Erfdienstbaarheid

Erfdienstbaarheid is een juridisch instrument dat toelaat om een bepaalde constructie of gebruik van grond te behouden, zelfs als die constructie deel op het erf van een ander ligt. De buur kan kiezen tussen:

Verlening van een erfdienstbaarheid, waarbij de overbouw behouden blijft tegen schadeloosstelling.
Overdracht van het gedeelte grond waarop de overbouw staat, waardoor de overbouw in eigen eigendom komt te liggen.

Deze opties zijn vaak van toepassing bij bestaande situaties waarin constructies al op grond van buren staan, zoals bij uitbouwen of verbouwen.

Bouwtechnische aandachtspunten

1. Kiezen van een funderingsmethode

Bij het bouwen op grond van buren is het belangrijk om een funderingsmethode te kiezen die zowel wettelijk als technisch haalbaar is. In Nederland zijn er twee hoofdtypen funderingen:

Fundering op staal: vooral geschikt voor kleine constructies in het oosten van Nederland, waar de dragende zandlaag dichtbij het oppervlak ligt.
Fundering op palen: het meest gebruikte type, vooral in het westen van Nederland waar de dragende grondlagen dieper liggen.

De keuze voor een fundering op palen is vaak noodzakelijk bij grotere constructies, aangezien deze methode meer stabiliteit biedt en veiligere constructies toelaat. Daarnaast is een paalfundering ook geschikt wanneer de grond van buren niet volledig beschikbaar is voor onderzoek of constructieve ingrepen.

2. Sonderingsonderzoek

Een sondering is een onderzoek dat de grondstructuren en dragende lagen in kaart brengt. Het is een essentieel onderdeel van de bouwplanning, vooral bij funderingen op palen.

Een sondering wordt uitgevoerd door een conus in de grond te brengen en de mechanische weerstand te meten. Klei en veen bieden minder weerstand dan zand, waardoor de dragende zandlagen makkelijker kunnen worden geïdentificeerd. Het resultaat is een sondeerstaat, een grafische weergave van de grondlagen en hun draagkracht.

De kosten voor een sonderingsonderzoek bedragen ongeveer €700 tot €1.000 (excl. BTW). In sommige gevallen is het mogelijk om gebruik te maken van een sondering die al door een buur of gemeente is uitgevoerd, zolang deze binnen 25 meter van de bouwlocatie ligt.

3. Constructieberekening

Na het sonderingsonderzoek is het volgende stappenplan om de fundering te bepalen:

Invoeren van de sonderingsgegevens in een constructieberekening.
Berekenen van de nodige paalafstand, paaldikte en diepte.
Toetsen aan de Bouwbesluit-voorschriften.

Een constructieberekening is verplicht om aan de bouwregelgeving te voldoen. Daarnaast biedt het ook een aantal praktische voordelen:

Het is een handleiding voor de aannemer.
Het verhoogt de bouwkwaliteit.
Het voorkomt scheuren en verzakkingen.
Het bespaart bouwkosten.
Het verhoogt de verzekeringsscherming.

4. Geschroefde funderingspalen

Een moderne techniek die steeds vaker wordt toegepast is het gebruik van geschroefde funderingspalen. Deze palen worden in de grond ingedraaid in plaats van geslagen, wat minder akoestisch en trillingsgevoel geeft. Bovendien is het mogelijk om tijdens het schroeven de dragende zandlagen in kaart te brengen, waardoor een aparte sondering vaak overbodig wordt.

Deze methode biedt voordelen zoals:

Kostenefficiëntie.
Kortere bouwtijd.
Minder grondverstoring.
Precieze funderingssituering.

De rol van constructeur en architect

Bij het bouwen op of nabij de erfgrens is het verstandig om professionele ondersteuning in te huren. Een constructeur en een architect spelen hier een cruciale rol.

1. Constructeur

De constructeur is verantwoordelijk voor:

Het uitvoeren of interpreteren van sonderingsonderzoek.
Het maken van een constructieberekening.
Het bepalen van de funderingsoplossing (paalfundering, fundering op staal).
Het toetsen aan de Bouwbesluit-voorschriften.

Zonder constructieberekening is het niet mogelijk om aan de bouwregelgeving te voldoen, en is de bouw niet verzekerd. Bovendien kan het gebruik van een professioneel berekening het risico op schade en verzakkingen verminderen.

2. Architect

Een architect met ervaring in bouwen op de erfgrens kan helpen om een bouwproject te realiseren dat zowel juridisch als esthetisch voldoet. Hij helpt bijvoorbeeld met:

Het ontwerpen van een bouwproject dat niet inbreuk maakt op het eigendomsrecht van buren.
Het verwerken van privacy- en lichtinvalaspecten.
Het coördineren van juridische en technische aspecten.

Communicatie en overleg met buren

Bij het bouwen op of nabij de erfgrens is het belangrijk om in overleg te treden met de buren. Dit kan voorkomen dat er later juridische geschillen ontstaan.

1. Toestemming en eigendom

Als de buren van plan zijn om tegen of op de erfgrens te bouwen, is het belangrijk om te verifiëren of de grond die zij gebruiken daadwerkelijk in hun eigendom ligt. Het controleren van grondeigendom is niet de verantwoordelijkheid van de gemeente, maar moet door de eigenaar zelf worden gedaan.

Bij het bouwen op grond van buren is het verstandig om een juridisch advies in te winnen, zodat duidelijk is of er sprake is van een mandelige of privémuur, en of er juridische opties zijn om de situatie te legaliseren.

2. Bezwaar en schadevergoeding

Als buren zonder toestemming op je grond bouwen, is het mogelijk om bezwaar te maken. In sommige gevallen kunnen zij een tegenvordering indienen om de constructie te behouden, mits ze schadevergoeding betalen.

Het is daarom belangrijk om:

De situatie juridisch te laten toetsen.
Een professionele constructieberekening aan te vragen.
In overleg te treden met buren om eventuele geschillen te voorkomen.

Conclusie

Bij het bouwen op of nabij de erfgrens zijn zowel wettelijke als bouwtechnische aspecten van groot belang. Het bouwen op grond van buren is in principe niet toegestaan, maar er zijn juridische opties zoals erfdienstbaarheid of overdracht van grond die het gebruik van die grond kunnen legaliseren.

Bouwtechnisch is het kiezen van de juiste funderingsmethode van groot belang. In Nederland is een fundering op palen vaak de meest geschikte oplossing, vooral in het westen waar de dragende zandlagen dieper liggen. Een sonderingsonderzoek is essentieel om de grondstructuur in kaart te brengen en de juiste fundering te bepalen.

Het gebruik van een constructeur en architect is aan te raden om zowel de juridische als technische aspecten te kunnen beoordelen. Bovendien is het belangrijk om in overleg te treden met buren om eventuele geschillen te voorkomen.

In alle gevallen is het verstandig om professioneel advies in te winnen, zowel juridisch als technisch, om ervoor te zorgen dat het bouwproject veilig, legaal en functioneel is.

Bronnen

grond
buren