Fundering wordt gemonitord: Wat betekent het voor kopers, bewoners en woningeigenaren?

Published by Redactie on juli 23, 2025 | Category fundering

Inleiding

In regio's zoals de Zaanstreek, waar veel oudere woningen zijn gebouwd op houten palen, is het fenomeen van funderingsproblemen niet ongebruikelijk. Door veroudering van de palen, aantasting door bacteriën, klimaatverandering en dalend grondwaterpeil kan de fundering van een woning langzaam verzwakken. Om mogelijke risico’s in te kaart en tijdelijk in te grijpen, voert de gemeente Zaanstad regelmatig hoogtemonitoring uit aan woningen. Dit betekent dat meetbouten in de gevels van woningen zijn geplaatst en meerdere keren per jaar wordt gecontroleerd of er sprake is van verzakkingen.

In dit artikel bespreken we waarom funderingsmonitoring belangrijk is, hoe het werkt, wat de gevaren zijn van onvoldoende aandacht voor funderingssituaties, en wat kopers, bewoners en woningeigenaren moeten weten bij de aankoop of verbouwing van een woning met een gemonitorde fundering.

Wat is funderingsmonitoring en waarom is het belangrijk?

Funderingsmonitoring, ook wel hoogtemonitoring genoemd, is een proces waarbij de gemeente Zaanstad de hoogte van woningen regelmatig meet om te zien of er sprake is van verzakking. Deze monitoring vindt plaats via meetbouten die in de gevels van oudere woningen zijn geplaatst. De meetresultaten worden vastgelegd in een monitoringsrapport, dat een overzicht geeft van het zettingsgedrag van het pand.

De doelstelling van deze monitoring is om onveilige situaties te voorkomen, zoals ernstige verzakkingen die leiden tot scheuren, scheefstand, of zelfs instabiliteit. Daarnaast geeft het huiseigenaren de mogelijkheid om tijdelijk in te grijpen bij aanwijzingen van problemen. Dit is vooral van toepassing op oudere woningen die al bepaalde gebreken vertonen, zoals scheurvorming of klemmende ramen en deuren.

Hoe werkt funderingsmonitoring?

De gemeente Zaanstad voert regelmatig hoogtemetingen uit op panden die in een monitoringtraject zijn opgenomen. In gevallen van snelle zakkingen worden de metingen vaker uitgevoerd. Woningen die onder monitoring staan, hebben een eigen account waarin de eigenaar het meetrapport kan inzien. Iedere eigenaar ontvangt hierover een brief van de gemeente.

Het is belangrijk te onthouden dat hoogtemonitoring niet hetzelfde is als een funderingsonderzoek. Bij een funderingsonderzoek wordt een inspectiegat gegraven buiten de woning om de palen en de fundering direct te kunnen onderzoeken. Dit onderzoek leidt tot een beoordeling van de kwaliteitsklasse van de fundering.

Oorzaak van funderingsproblemen in de Zaanstreek

In de Zaanstreek zijn veel woningen vanaf het begin van de 20e eeuw gebouwd op houten palen, meestal van grenenhout. Deze palen kunnen na verloop van tijd aangetast raken door bacteriën, wat uiteindelijk leidt tot funderingsproblemen zoals:

Verzakkingen
Scheuren in muren en plafonds
Klemmende ramen en deuren
Scheefstand van het pand

Hoewel het aantastingsproces vaak tientallen jaren duurt, kan het funderingen ernstig verzwakken. Naast bacteriën spelen ook andere factoren een rol, zoals:

Bodemdalingsprocessen
Klimaatverandering (droogte, regenperioden)
Dalend grondwaterpeil

Een laag grondwaterpeil kan leiden tot blootstelling van de houten palen aan zuurstof, wat bacteriële aantasting bevordert. Dit is een van de belangrijkste oorzaken van funderingsverzwakking in de regio.

Funderingsonderzoek: Wat houdt het in?

Een funderingsonderzoek is een uitgebreid onderzoek dat de kwaliteit en de verwachte levensduur van de fundering bepaalt. Dit onderzoek moet worden uitgevoerd volgens landelijke richtlijnen en bestaat uit verschillende onderdelen:

Visuele inspectie van het pand
Scheefstandmetingen
Hoogtemetingen
Grondwaterstandmetingen
Funderingsinspectie (graven van inspectiegaten)
Houtonderzoek (bacteriële en schimmeltoestand van de palen)

Na afloop van het onderzoek wordt een funderingsonderzoeksrapport opgemaakt. Dit rapport geeft onder andere informatie over:

De houtsoort van de heipalen
De mate van aantasting
Een inschatting van de tijd waarbinnen maatregelen nodig zijn

Dit rapport is een belangrijk document bij aankoop of verbouwing van een woning. Het geeft een objectieve beoordeling van de funderingsgezondheid, wat anders niet zichtbaar is aan de hand van een bouwkundig inspectierapport.

Funderingsherstel: Wanneer is het nodig?

Funderingsherstel is een ingrijpende maatregel die kostbaar en tijdrovend kan zijn. Het is echter soms onvermijdelijk, vooral wanneer de fundering ernstig is aangetast. Het monitoringsrapport geeft een indruk van hoe ver de aantasting is gegaan, maar geeft geen exacte voorspelling over wanneer herstel nodig is.

Daarom is het belangrijk om ook te letten op andere tekenen van problemen, zoals:

Nieuwe of groeiende scheuren in muren of plafonds
Klemmende deuren of ramen
Verend of instabiel voelen van de vloer
Scheefstand van het pand

Soms kan het verstandig zijn om funderingsherstel te combineren met een renovatie of verbouwing, zodat de woning in één keer een stevige basis krijgt. Dit vermijdt meerdere ingrepen in de toekomst.

Funderingsherstel: Wat houdt het in?

Funderingsherstel kan verschillende vormen aannemen, afhankelijk van de staat van de fundering. In de meeste gevallen gaat het om het vervangen of verstevigen van houten palen, of het verhogen van de fundering om de woning stabiel te maken.

Methoden voor funderingsherstel:

Nieuwe palen plaatsen onder de oude fundering
Verstevigen van de bestaande palen met stalen elementen
Verhogen van de fundering via opbouwtechnieken
Grondwateraanvulling om de fundering te bevochtigen en bacteriële aantasting te voorkomen

Een voorbeeld van een innovatieve methode is grondwateraanvulling. Hierbij wordt het grondwaterpeil op peil gehouden om de houten palen onder water te houden, waardoor de bacteriële aantasting wordt tegengegaan. Deze maatregel is vooral geschikt voor woningen waar de palen nog voldoende draagvermogen hebben (minstens Code Oranje).

Financiering van funderingsherstel

Financiering van funderingsherstel is een belangrijk aspect, vooral voor woningeigenaren die het niet uit eigen middelen kunnen doen. Vanaf 1 juli is het Fonds Duurzaam Funderingsherstel vernieuwd, wat betekent dat woningeigenaren sneller toegang krijgen tot financiering. Het fonds is bedoeld voor woningen die onder monitoring staan of waar een funderingsonderzoek heeft uitgewezen dat herstel nodig is.

Voorwaarden voor financiering:

De woning moet onder monitoring staan
Een funderingsonderzoek moet uitwijzen dat herstel nodig is
De eigenaar moet bereid zijn tot samenwerking met de gemeente en eventueel buren

Het is ook mogelijk om funderingsherstel te financieren via leningen of hypotheken, mits het onderzoek en herstelplan zijn goed doordacht en onderbouwd.

Belang van informatie voor kopers

Een van de belangrijkste kwesties die experts benadrukken is dat informatie over de fundering vroegtijdig in het verkoopproces moet worden verstrekt. Hoewel een bouwkundig rapport alleen visuele kenmerken beoordeelt, is een funderingsonderzoek of meetrapport van de gemeente veel waardevoller voor de koper.

Waarom is dit belangrijk?

Een bouwkundig rapport zegt niets over de toestand onder de grond
Scheuren of scheefstand kunnen wijzen op funderingsproblemen
Een onjuiste beoordeling kan leiden tot onaanvaardbare kosten na aankoop

Daarom is het verstandig dat verkopers verplicht worden om de funderingsstatus van de woning te melden. Dit kan gebeuren via een landelijke database met risico-inschattingen, waarin woningen met funderingsrisico's zijn ingedeeld. Voor woningen met een hoog risico kan een quick scan worden gemaakt, die aangeeft of er niets gedaan hoeft te worden, of of er monitoring of onderzoek nodig is.

Digitale monitoring en preventieve maatregelen

In recente jaren zijn er ook initiatieven genomen om de digitale monitoring van funderingsstatus te verbeteren. De gemeente Zaanstad maakt gebruik van Code Oranje- en Code Rood-systeem om risico's in kaart te brengen:

Code Oranje: De fundering is verzwakt, maar er is nog voldoende draagvermogen. Preventieve maatregelen zijn mogelijk.
Code Rood: Er is sprake van ernstige schade, en er moet op korte termijn worden aangegrepen.

Preventieve maatregelen:

Grondwateraanvulling om bacteriële aantasting te voorkomen
Afscherming van grondwater om de palen te bevochtigen
Monitoring via peilbuizen die maandelijks worden gemeten
Projecten voor duurzaam funderingsbeheer, zoals het Fonds Duurzaam Funderingsherstel

De gemeente Zaanstad en andere betrokken partijen werken aan een landelijke oplossing voor funderingsproblemen, met name in regio's met houten palenfunderingen. Daarnaast zijn er bewonersgroepen zoals Grondwater op Peil die lokale bewoners helpen bij het begrijpen en beheer van funderingsrisico's.

Samenwerking bij funderingsonderzoek

Een funderingsonderzoek van een woonblok levert meer betrouwbare informatie op dan een onderzoek van een enkele woning. Daarom wordt aanbevolen om samen met andere huiseigenaren onderzoek te laten uitvoeren. Dit is vooral efficiënt in wijkverbanden waar meerdere woningen op vergelijkbare manier zijn gefundeerd.

Voordelen van een woonblokonderzoek:

De onderzoeker kan een representatief beeld vormen
Niet alle panden moeten worden onderzocht, alleen verspreid over het blok
De landelijke richtlijnen geven aan hoeveel woningen per blok onderzocht moeten worden

Voor het uitvoeren van een funderingsonderzoek is het verplicht om eerst een bodemonderzoek uit te voeren volgens de Wet Bodembescherming. Dit is om mogelijke bodemverontreiniging te detecteren die invloed kan hebben op de funderingsgezondheid.

Conclusie

Funderingsmonitoring is een essentieel onderdeel van het beheer van oudere woningen in regio's zoals de Zaanstreek. Het helpt bij het vroegtijdig detecteren van verzakkingen of aantastingen van de fundering, waardoor ernstige schade kan worden voorkomen. Kopers, bewoners en woningeigenaren moeten zich bewust zijn van de risico’s die verbonden zijn aan een gemonitorde fundering en zorgen dat ze voldoende informatie hebben bij aankoop of verbouwing.

Funderingsonderzoek en -herstel zijn ingrijpende maatregelen die goed onderbouwd en uitgevoerd moeten worden. Het gebruik van digitale monitoring, preventieve maatregelen zoals grondwateraanvulling, en samenwerking tussen huiseigenaren en gemeenten zijn essentieel voor het behoud van woningen in goede staat. Door vroegtijdige inzet en samenwerking kan de levensduur van een woning worden verlengd en funderingsproblemen worden voorkomen.

Bronnen

gemonitord