Funderingsproblemen in oude woningen in Rotterdam: Risico’s en aanbevelingen voor kopers en renovateurs

Published by Redactie on juli 23, 2025 | Category fundering

De fundering van een woning is een cruciale onderliggende factor die vaak onderschat wordt bij de aankoop of renovatie van een oudere woning. In regio's als Rotterdam, waar veel woningen zijn gebouwd voor 1970, zijn funderingsproblemen een reëel risico. Dit artikel biedt een diepgaande analyse van de huidige situatie op basis van beschikbare data, richt zich op de kenmerken en risico’s van funderingen in deze periode, en geeft aanbevelingen voor kopers en renovateurs.

Inleiding

Woningen gebouwd vóór 1970 in Rotterdam en andere steden in Nederland gebruiken vaak houten funderingspalen of funderingen op staal. Deze constructiemethodes zijn ontworpen in een periode waarin de bouwtechnologie en kennis over bodem- en grondwaterdrukken nog niet volledig geperfectioneerd waren. Hierdoor zijn velen van deze woningen nu in een risicogebied terechtgekomen, met potentiële funderingsproblemen die op lange termijn de structuur en waarde van de woning kunnen aantasten.

Deze situatie is niet beperkt tot één regio, maar is een landelijke uitdaging, aangezien volgens schattingen ongeveer een miljoen woningen in Nederland op funderingsproblemen kunnen stuiten. In dit artikel leggen we de toestand van funderingen in Rotterdam nader uit, met specifieke aandacht voor woningen die voor 1970 zijn gebouwd, en geven we concrete aanbevelingen voor kopers en eigenaren.

Kenmerken en typen funderingen in woningen vóór 1970

Houten paalfunderingen

Houten paalfunderingen werden tot 1970 veel gebruikt in steden zoals Amsterdam en Rotterdam. Deze funderingsmethode bestond uit houten palen die in de grond werden geheid en waarop het gebouw werd opgezet. In Rotterdam zijn deze funderingen vaak alleen uit langshout, terwijl in Amsterdam soms horizontale balken bovenop de palen zijn geplaatst.

Een van de belangrijkste problemen met houten funderingen is de aantasting van de houten palen door bacteriën, vooral bij een hoge grondwaterstand. Dit kan leiden tot paalrot, wat op zijn beurt kan resulteren in ongelijkmatige neerslag, scheuren in de muren en zelfs instabiliteit van het gebouw.

Funderingen op staal

Een andere vroege methode was de fundering op staal. Hierbij is sprake van wapeningstaal in de constructie, maar geen gebruik van staal in de fundering zelf. Ondanks de naam is het dus geen volledige stalen fundering. Deze methode was in bepaalde gevallen gebruikelijk, maar had ook haar beperkingen, zoals het risico op verzakkingen bij onjuiste constructie.

Beide typen funderingen hebben hun voor- en nadelen, maar het gemeenschappelijke probleem is dat ze niet altijd voldoende duurzaam zijn in de huidige omstandigheden, zoals veranderende klimaatfactoren en grotere grondwaterstanden.

Risico’s van funderingsproblemen in oude woningen

Paalrot en aantasting van houten palen

Een van de meest voorkomende funderingsproblemen is paalrot, waarbij de houten palen verzwakken door bacteriële aantasting. Dit gebeurt vooral bij hoge grondwaterstanden en in gebieden met natte bodem. In Rotterdam zijn woningen op de Diamantweg bijvoorbeeld al gealarmeerd over mogelijke aantasting van de houten palen, die mogelijk niet meer in een goed technisch staat verkeren.

Deltares schat dat in Nederland al 727.000 woningen met paalrot zijn geconfronteerd, en er is ook sprake van schattingen dat 150.000 woningen met funderingen op staal problemen kunnen ontwikkelen. Samen zit het totaal dus al rond de 900.000 woningen, een getal dat aangeeft hoe omvangrijk het probleem is.

Verzakkingen en ongelijkmatige neerslag

Een ander risico is verzakking of ongelijkmatige neerslag. Dit kan optreden bij onjuiste constructie of door veranderende bodemomstandigheden. Het resultaat zijn scheuren in muren, verplaatsing van ramen en deuren, en in extreme gevallen zelfs instabiliteit van het gebouw.

Invloed van klimaatverandering

De klimaatverandering speelt hierbij een steeds grotere rol. Veranderende neerslagpatronen en grotere grondwaterstanden kunnen de staat van houten funderingen verder verslechteren. In combinatie met oude bouwmethodes en tekortkomingen in de oorspronkelijke constructie, verhogen deze factoren het risico op funderingsproblemen.

De rol van data en historische registratie

Een belangrijk probleem bij funderingsproblematiek is het gebrek aan historische registratie. In Nederland ontbreekt op landelijk niveau een systeem dat bijhoudt welk type fundering onder een pand is toegepast, of of deze al eerder is hersteld. Dit maakt het moeilijk om het werkelijke risico in kaart te brengen.

Het Kenniscentrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) probeert hier verandering in te brengen met de FunderMaps-database. Deze database beoogt een indicatieve kaart te maken van aandachtsgebieden, waarbij circa 500.000 woningen zijn geïdentificeerd met funderingsproblemen of potentiële risico’s. Dit is echter slechts een eerste schatting, en de klimaatinvloeden zijn nog niet meegenomen in de berekeningen.

De afwezigheid van data betekent dat eigenaren en kopers vaak niet precies weten wat er onder hun woning zit. Dit maakt het des te belangrijker om professioneel advies in te winnen bij de aankoop of renovatie van een oude woning.

Funderingsproblemen in Rotterdam: Casus Diamantweg

De woningen op de Diamantweg in Rotterdam zijn een voorbeeld van hoe funderingsproblemen zich op de markt kunnen manifesteren. In deze woningen is melding gemaakt van mogelijke aantasting van houten palen, wat onderstreept dat een funderingsinspectie een essentieel onderdeel is van het aankoopproces.

Bij de aankoop van deze woningen is ook opgevallen dat geen energielabel bekend is, wat een aparte uitdaging betekent. Een energielabel is namelijk verplicht bij de verkoop, en een koper is verplicht om dit label te aanvragen. Dit kan extra kosten met zich meebrengen en duidelijk benadrukt hoe belangrijk het is om niet alleen de fundering, maar ook andere technische aspecten, zoals energieprestaties, te onderzoeken.

Aanbevelingen voor kopers en renovateurs

1. Funderingsinspectie uitvoeren

Een funderingsinspectie is een essentieel onderdeel van het aankoop- of renovatieproces. Bij oudere woningen, vooral die vóór 1970 zijn gebouwd, is het verstandig om een inspectie te laten uitvoeren door een erkend professional. Dit kan helpen om eventuele risico’s te identificeren en te bepalen of er herstelmaatregelen nodig zijn.

De inspectie bestaat uit een uitgebreid onderzoek, waaronder het bestuderen van archieven, het verrichten van metingen en het nemen van monsters. Deze stappen zijn nodig om eventuele aantastingsproblemen of andere funderingsproblemen te detecteren.

2. Overleg met woningeigenaren en huurders

Bij funderingsherstel is goed overleg met woningeigenaren of huurders cruciaal. Het herstel van een fundering is een langdurig proces dat meerdere jaren kan duren. In Rotterdam is bijvoorbeeld bekend dat het proces vanaf het moment van inspectie tot aan de oplevering gemiddeld minstens twee jaar duurt. Het is daarom belangrijk om duidelijke communicatie te hebben over de voortgang, de kosten en de tijdsplanning.

3. Financiële planning en vergunningen

Funderingsherstel is een kostbare investering, en het is verstandig om hier rekening mee te houden bij de financiële planning. Daarnaast zijn er vaak vergunningen nodig voor de uitvoering van herstelwerkzaamheden, en is het belangrijk om deze aan te vragen op tijd.

4. Klimaatadaptatie in overweging nemen

De klimaatverandering heeft een directe invloed op de staat van funderingen, vooral in gebieden met hoge grondwaterstanden. Het is daarom verstandig om bij renovaties ook klimaatadaptatie in overweging te nemen. Dit kan bijvoorbeeld inhouden dat er extra maatregelen worden genomen om de grondwaterstand te beheersen of om de fundering extra te stabieleren.

Funderingsproblemen op landelijk niveau

De situatie in Rotterdam is niet uniek, maar maakt deel uit van een groter landelijk probleem. Volgens de schattingen van KCAF is ongeveer 50% van de 7,8 miljoen woningen in Nederland gebouwd vóór 1970, wat 3,9 miljoen woningen betreft. Daarvan is ongeveer een op de vier woningen potentiële funderingsproblemen vatbaar.

Dit betekent dat er op dit moment ongeveer 975.000 woningen zijn die risicovol zijn qua fundering. Het totaal aantal woningen dat op een miljoen komt, laat zien dat het probleem niet beperkt is tot één regio, maar landelijk voorkomt.

De klimaateffecten maken dit probleem nog urgenter, aangezien veranderende neerslagpatronen en hogere grondwaterstanden de bestaande funderingen verder belasten. Het is daarom belangrijk dat zowel particuliere eigenaren als woningcorporaties dit in hun planning meenemen.

Conclusie

Funderingsproblemen in oude woningen zijn een serieuze uitdaging, vooral in regio’s zoals Rotterdam waar veel woningen zijn gebouwd vóór 1970. Houten paalfunderingen en funderingen op staal zijn typisch voor deze periode, maar brengen meestal risico’s met zich mee, zoals paalrot, verzakkingen en ongelijkmatige neerslag.

Hoewel het aantal risicowoningen groot is, betekent dat niet automatisch dat al deze woningen instorten. Het is echter essentieel om tijdig en professioneel advies in te winnen bij de aankoop of renovatie van een oude woning. Funderingsinspecties, overleg met betrokken partijen, financiële planning en klimaatadaptatie zijn allemaal belangrijke stappen om de waarde en veiligheid van een woning te waarborgen.

In een tijd waarin klimaatverandering en veranderende bodemomstandigheden de rol van funderingen steeds belangrijker maken, is het belangrijk om bewust te kiezen voor duurzame en veilige bouwmethodes. Kopers, eigenaren en professionals in de bouwsector moeten hier bewust aan denken om ervoor te zorgen dat oude woningen niet alleen geschiedenis blijven, maar ook een betrouwbare toekomst hebben.