Funderingsonderzoek en Inspectie: Wanneer, Hoe en Door Wie?

Published by Redactie on juli 24, 2025 | Category fundering

De fundering van een gebouw is een van de meest essentiële onderdelen in de bouwpraktijk. Een slecht uitgevoerde fundering kan leiden tot ernstige schade, zoals scheuren in muren, verzakkingen, of zelfs instabiliteit van het gehele gebouw. In de real estate- en renovatiebranche is het daarom van groot belang om regelmatig de kwaliteit van funderingen te controleren, met name bij aankoop van een woning in een risicogebied of bij geplante verbouwingen.

In dit artikel worden de begrippen funderingsonderzoek en funderingsinspectie uitgebreid besproken, inclusief de methoden, uitvoerende partijen, doelstellingen en gevolgen voor de waarde van een woning. Daarnaast wordt ingegaan op het funderingslabel, een nieuw instrument dat vanaf medio 2024 standaard onderdeel is van elk taxatierapport in Nederland.

Wat is een funderingsonderzoek?

Een funderingsonderzoek is een uitgebreide technische inspectie van de fundering van een gebouw. Het doel is om de staat van de fundering te beoordelen en eventuele risico’s of schade te identificeren. Dit onderzoek volgt een gestandaardiseerde methodiek, zoals beschreven in de richtlijn Funderingen onder Gebouwen, die sinds 2023 in één uniforme richtlijn is geïntegreerd. Deze richtlijn vervangt twee eerdere richtlijnen die specifiek gericht waren op funderingsonderzoek voor houten palen en funderingen op staal.

De richtlijn wordt beheerd door het Kenniscentrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) en wordt regelmatig bijgewerkt door een richtlijncommissie. Deze commissie bestaat uit vertegenwoordigers van erkende funderingsonderzoeksbureaus, gemeenten en woningcorporaties, wat zorgt voor een technisch en inhoudelijk up-to-date document. De richtlijn is ook ondersteund door de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) en de Nationale Aanpak Funderingsproblematiek (NAF).

Uitvoering door erkende onderzoeksbedrijven

Het funderingsonderzoek moet worden uitgevoerd door erkende onderzoeksbedrijven die voldoen aan de Erkenningsregeling van KCAF. Deze bedrijven zijn aantoonbaar gekwalificeerd om funderingsonderzoeken uit te voeren volgens de vastgestelde methodiek. Dit zorgt voor een uniforme en betrouwbare toepassing van het onderzoek, waarbij de resultaten objectief en conform de richtlijnen worden vastgesteld. Bedrijven die nog niet erkend zijn, kunnen zich aanmelden en, indien nodig, de vereiste cursus volgen om aan de kwalificatie-eisen te voldoen.

Doel van funderingsonderzoek

Het doel van een funderingsonderzoek is om de constructieve staat van de fundering te bepalen, inclusief eventuele schade of risico’s. Dit kan onder meer leiden tot aanbevelingen voor herstelmaatregelen, verbeteringen of verdere inspecties. Het onderzoek is van groot belang bij aankoop van een woning, bij plannen tot verbouwing en bij inspectie van oude of instabiele gebouwen.

Wat is een funderingsinspectie?

Een funderingsinspectie is een voorloper op het uitgebreidere funderingsonderzoek. Het is bedoeld om te bepalen of er inderdaad sprake is van een funderingsprobleem. De inspectie wordt uitgevoerd door een erkende inspecteur, die een visuele inspectie uitvoert van het pand en eventueel aangrenzende panden of percelen. De inspecteur richt zich op het vastleggen van waarnemingen die wijzen op een slechte fundering, zoals:

Scheurvorming in muren of plafonds
Verzakkingen van vloeren of wanden
Scheefstand van het gebouw
Stroef lopen van ramen of deuren

De funderingsinspectie is vooral geschikt voor eerste handvast. Ze helpt om te bepalen of er aanleiding is voor een uitgebreider onderzoek. Het is bijvoorbeeld een handig instrument bij aankoop van een woning in een risicogebied of bij plannen tot verbouwing.

Het funderingslabel: een nieuw instrument in de taxatie

Vanaf juli 2021 is het funderingslabel standaard onderdeel van elk taxatierapport in Nederland. Net zoals bij het energielabel, wordt het funderingslabel uitgedrukt in een spectrum van vijf niveaus, van groen (A) tot rood (E). Het label geeft de huidige staat van de fundering weer, gebaseerd op een combinatie van pandgegevens, ondergrondsinformatie en grondwaterdata.

Hoe werkt het funderingslabel?

Het funderingslabel is ontwikkeld door het KCAF en maakt gebruik van een analysemethode die de funderingsrisico’s en de huidige staat van de fundering beoordeelt. Het label wordt in het taxatierapport opgenomen en is bedoeld voor de koper van de woning, niet voor de verkoper. De verkoper hoeft geen funderingslabel aan te vragen, noch is hij verplicht tot een specialistisch onderzoek. Echter, als er indicaties zijn dat de fundering gebreken vertoont, kan het verstandig zijn om toch een onderzoek te laten uitvoeren. Funderingsproblemen kunnen namelijk leiden tot aanzienlijke kosten bij herstel.

Gevolgen voor de waarde

Een slecht funderingslabel kan ertoe leiden dat de waarde van de woning omlaag gaat. Dit is een van de redenen waarom de Vereniging Eigen Huis voorstander is van het funderingslabel. Volgens de vereniging is het belangrijk dat kopers van woningen duidelijk inzicht hebben in de bouwtechnische staat van het pand. Het funderingslabel draagt bij aan transparantie en helpt kopers om onverwachte kosten te voorkomen.

De QuickScan: een eerste inschatting

De QuickScan is een methode die ontwikkeld is door het KCAF om een eerste inschatting te maken van mogelijke funderingsproblemen. Deze methode is bedoeld om snel en doelgericht funderingsrisico’s te signaleren. De QuickScan is gebaseerd op gevelmetingen en volgt de richtlijn Funderingen onder Gebouwen.

Mogelijke conclusies van de QuickScan

De QuickScan leidt tot een van de volgende drie conclusies:

Geen actie nodig: De fundering is in goede staat.
Monitoring: Herhaling van de QuickScan is nodig na bijvoorbeeld 3 of 5 jaar.
Uitgebreider onderzoek vereist: Aanvullend specialistisch onderzoek is nodig om een volledig technisch oordeel te kunnen vormen.

Uitvoering via FunderScan-app

Het FunderScan-app is een mobiele applicatie die erkende partijen helpt bij het uitvoeren van de QuickScan. De app bevat een geïntegreerde beoordelingsrichtlijn en is gekoppeld aan de FunderMaps-database, waardoor direct inzicht wordt verkregen op locatie. Dit maakt het onderzoeksniveau uniform en efficiënt.

Wanneer is een funderingsonderzoek nodig?

Er zijn verschillende situaties waarin een funderingsonderzoek aanbevolen wordt:

Aankoop van een woning in een risicogebied
In regio’s met een hoge grondwaterstand, zandige ondergrond of aardbevingsrisico’s kan een funderingsonderzoek aan de orde zijn om eventuele problemen vroegtijdig te detecteren.
Verbouwing of uitbreiding van een gebouw
Als plannen zijn om een gebouw uit te breiden of te verbouwen, kan dit extra druk uitoefenen op de fundering. Het is dan verstandig om te controleren of de fundering deze druk aan kan.
Signs of funderingsproblemen
Indicatoren zoals scheuren in muren, verzakkingen, scheefstand of streuwerde deuren/ramen kunnen wijzen op problemen met de fundering. Een funderingsonderzoek kan dan helpen om de oorzaak te achterhalen.
Voorafgaand aan verkoop
Hoewel het niet verplicht is voor de verkoper, kan een funderingsonderzoek transparantie bieden en eventuele problemen vroegtijdig oplossen. Dit kan voorkomen dat de koper na de aankoop met onverwachte kosten wordt geconfronteerd.

Juridische aspecten van funderingen

Een interessante juridische kwestie betreft de verwijdering van funderingen bij sloop van gebouwen. In een juridische uitspraak van het hof wordt een onderscheid gemaakt tussen opstallen en funderingen, wat volgens sommige experts merkwaardig aandoet. In een eerdere uitspraak van de Hoge Raad was duidelijk gesteld dat de fundering onderdeel uitmaakt van het opstalgeheel. De juridische kwestie laat zien dat funderingen niet zomaar als “onbebouwde grond” kunnen worden beschouwd, maar een belangrijk bouwdeel vormen.

Conclusie

De kwaliteit van de fundering van een gebouw is een essentieel onderdeel van de bouwpraktijk. Het kan niet alleen de veiligheid van het gebouw beïnvloeden, maar ook de waarde van de woning. Door regelmatig funderingsonderzoek of funderingsinspecties te laten uitvoeren, kunnen problemen vroegtijdig worden opgespoord en herstelmaatregelen genomen.

Bij aankoop of verkoop van een woning is het funderingslabel een waardevolle tool die een duidelijk beeld geeft van de staat van de fundering. Dit label helpt bij het voorkomen van onverwachte kosten en draagt bij aan transparantie in de real estate-sector.

De QuickScan en FunderScan-app bieden een efficiënte manier om funderingsrisico’s snel te beoordelen, terwijl erkende onderzoeksbedrijven zorgen voor een betrouwbare en uniforme toepassing van de methodiek.

Voor wie betrokken is bij bouw, renovatie of real estate is het daarom verstandig om funderingskwesties serieus te nemen en bij twijfel een deskundig onderzoek in te huren. De staat van de fundering is immers de basis van elk gebouw en heeft verregaande gevolgen voor de levensduur en waardering van de woning.

Bronnen

kwalificatie