Huis moet nieuwe fundering krijgen: wat betekent dat voor eigenaren?

Published by Redactie on juli 25, 2025 | Category fundering

Het opnieuw aanbrengen van een fundering is een ingrijpende en complexe maatregel die zowel vanuit technisch als juridisch oogpunt zorgvuldig moet worden beoordeeld. Voor woningen die funderingsproblemen vertonen of die in risicogebieden zijn gevestigd, kan het noodzakelijk zijn om de fundering volledig te vernieuwen. In dit artikel worden de relevante stappen, risico’s en juridische verplichtingen besproken, gebaseerd op beschikbare informatie en adviezen van betrouwbare bronnen.

De focus ligt op de rol van de gemeente, de noodzaak van toestemming en vergunningen, de technische aspecten van funderingsherstel, en de financiële en juridische implicaties voor woningeigenaren. Het doel is om een duidelijk overzicht te bieden van de procedure, vanaf het moment dat de noodzaak van funderingsherstel is geconstateerd, tot en met de uitvoering van de werkzaamheden.

Inleiding: Wanneer is funderingsherstel nodig?

Een fundering is de basis van elke woning en zorgt ervoor dat het gewicht van het gebouw op een stabiele manier wordt overgedragen op de ondergrond. In het geval van funderingsproblemen, zoals verzakkingen, scheuren in muren of vloeren, is het mogelijk dat de huidige fundering niet meer voldoende stabiliteit biedt. In dergelijke gevallen kan een vernieuwde fundering nodig zijn, vooral in risicogebieden zoals veen- of kleibedekkingen of gebieden met hoge grondwaterstand.

De noodzaak van funderingsherstel kan op verschillende manieren worden geconstateerd. Huiseigenaren kunnen bijvoorbeeld zelf signalen opmerken zoals scheuren in muren of duidelijke verzakkingen. Ook de gemeente en bouwtoezicht kunnen funderingsproblemen signaleren. Zodra duidelijk is dat funderingsherstel nodig is, moeten meerdere stappen worden genomen, inclusief het verkrijgen van benodigde vergunningen en het betrekken van deskundigen.

Verplichtingen en vergunningen voor funderingsherstel

Een vernieuwde fundering is een ingrijpende bouwwerkzaamheid en vereist, zoals duidelijk uitgelegd in bron [1], een zogenaamde omgevingsvergunning van de gemeente. Deze vergunning is nodig, omdat funderingswerkzaamheden constructieve en risicovolle ingrepen betreffen. De gemeente beoordeelt of de werkzaamheden conform zijn aan de bouwvoorschriften en of ze geen nadelige gevolgen hebben voor het milieu of het omgevingsbeeld.

De aanvraag voor een omgevingsvergunning vereist een uitgebreid dossier, inclusief tekenwerk en rekenwerk van een architect en constructeur. De architect tekent zowel de huidige als de gewenste situatie, en de constructeur onderbouwt het plan met berekeningen en tekeningen. Bovendien zijn aanvullende onderzoeken benodigd, zoals een bodemonderzoek en een geohydrologisch onderzoek. Deze onderzoeken zijn van groot belang, vooral wanneer de werkzaamheden worden gecombineerd met het realiseren van een kelderbak of souterrain.

Naast de omgevingsvergunning is er soms ook een privaatrechtelijke toestemming nodig. In het geval van belendende panden, zoals in een bouwkundige eenheid of bouwblok met meerdere eigenaren, moet de woningeigenaar toestemming verkrijgen van de buren. Deze toestemming is vereist om ervoor te zorgen dat de werkzaamheden geen nadelige gevolgen hebben voor het bouwgebouw als geheel.

Funderingsherstel in gemeenschappelijke eigendom

In veel steden is het bouwgebouw gedeeld, bijvoorbeeld via een Vereniging van Eigenaars (VvE). In dergelijke gevallen heeft funderingsherstel betrekking op alle eigenaren van het bouwgebouw. Zoals duidelijk uit bron [4], speelt de eigenaar van de begane grond vaak een belangrijke rol, omdat zijn woning vaak volledig gesloopt moet worden om de nieuwe fundering aan te brengen. Na afronding van de werkzaamheden wordt de woning gereconstrueerd, en de bewoners moeten tijdelijk verhuizen.

Daarnaast kan de eigenaar van de begane grond ook een commercieel belang hebben, bijvoorbeeld in de vorm van een extra woonlaag zoals een souterrain of kelder. Dit beïnvloedt niet alleen de besluitvorming binnen de VvE, maar ook de kostenverdeling. Het is daarom belangrijk dat alle betrokken partijen duidelijke afspraken maken over de financiering, de verdeling van kosten en de rol van iedere eigenaar tijdens de werkzaamheden.

Coördinatiepunt en rol van de VvE

Om de communicatie en besluitvorming te faciliteren, is het aanbevolen dat een coördinatiepunt of coördinatiegroep wordt aangestuurd. Deze groep verzamelt informatie, informeert de bewoners, beantwoordt vragen en nodigt eventueel deskundigen uit. Doorgaans bestaat deze groep uit enkele eigenaren van het bouwkundige complex. Deze aanpak helpt om de transparantie en betrokkenheid van alle betrokken partijen te verhogen.

Juridische aspecten en onderhandelingen

Als er onenigheid ontstaat over funderingsherstel of over het verdelen van kosten, kan het nodig zijn om juridische stappen te ondernemen. Bron [3] wijst hierop dat in het geval van spanningen tussen mede-eigenaren, een juridische handleiding kan helpen om de situatie te beoordelen en eventuele juridische stappen te ondernemen. Het is daarom belangrijk dat alle betrokken partijen duidelijk overeengekomen afspraken maken, en eventueel een notaris of advocaat betrekt in het proces.

Financiering en subsidie

Funderingsherstel is een kostbare ingreep, en niet alle eigenaren hebben het budget om dit zelf te regelen. Gelukkig bieden sommige gemeenten subsidies, laagrentende leningen of andere regelingen aan voor funderingsherstel of onderzoek. Deze financieringsmogelijkheden kunnen worden opgevraagd bij de eigen gemeente. Het is daarom verstandig om vroegtijdig contact op te nemen met de gemeente om te informeren over de beschikbare hulp en hoe deze toegankelijk gemaakt kan worden.

Technische aspecten van funderingsherstel

Type fundering en risicogebieden

Het type fundering van een woning speelt een grote rol bij het bepalen van de benodigde maatregelen. Veel huiseigenaren weten niet precies hoe hun huis is gefundeerd. In bron [2] wordt aangeraden om de oorspronkelijke bouwtekening op te vragen bij de gemeente om dit duidelijk te maken. Daarnaast is het belangrijk om de grondwaterstand te controleren, vooral bij huizen met houten funderingspalen.

Voorbeelden van funderingsproblemen zijn:

Verzakking en scheefstand: Vaak te zien bij huizen met houten funderingspalen of ondiepe funderingen in veengebieden.
Scheuren in de buitengevel: Brede scheuren duiden op grotere constructieve problemen.
Scheuren in binnenmuren en vloeren: Te zien als gevolg van een onstabiele fundering die niet voldoende steun biedt.

Houten funderingspalen en risico’s

Houten funderingspalen zijn niet ongevoelig voor schade. In bron [3] wordt duidelijk dat houten palen kunnen aangetast worden door schimmelaantasting (paalrot), bacteriële aantasting (vooral bij grenenhouten palen) of door een te lage grondwaterstand. Deze aantastingen kunnen de stabiliteit van de fundering ondermijnen en uiteindelijk leiden tot funderingsproblemen.

Fundering op staal

Woningen op staal, vooral in klei- of veengebieden, zinken vaak in gelijke mate als de bodemdaling. Soms gebeurt dit zelfs sneller en onregelmatiger. In dergelijke gevallen kan een nieuwe paalfundering nodig zijn om verdere zakking te voorkomen. In bron [3] wordt aangeraden om bij een fundering op staal de woning voor te zien van een nieuwe paalfundering.

Stappenplan voor funderingsherstel

Om funderingsherstel goed te plannen en uit te voeren, zijn meerdere stappen van belang. Hieronder volgt een overzicht van de belangrijkste stappen, gebaseerd op bronnen [3] en [6].

1. Informatie verzamelen

Onderzoek de huidige fundering via de gemeentearchieven of bouwtekeningen.
Controleer eventuele verbouwingen en de historie van het bouwgebouw.
Laat een bouwkundige de gegevens beoordelen om eventuele risico’s in te schatten.

2. Deskundige betrekken

Werk met een architect, constructeur of funderingsdeskundige samen om het plan te ontwikkelen.
Laat het plan onderbouwen met berekeningen en tekeningen.

3. Onderzoeken uitvoeren

Voer een bodemonderzoek uit om de grondstructuur en eventuele aantastingen te bepalen.
Voer een geohydrologisch onderzoek uit om de grondwaterstand te bepalen.

4. Verkrijgen van benodigde toestemmingen

Aanvragen van omgevingsvergunning bij de gemeente.
Verkrijgen van privaatrechtelijke toestemming van buren in het geval van belendende woningen.

5. Financiering regelen

Informeer bij de gemeente over beschikbare subsidies of financieringsregelingen.
Maak een duidelijk financieel plan en verdeel de kosten eerlijk.

6. Uitvoering van werkzaamheden

Plan de werkzaamheden zorgvuldig en koordineer de communicatie met bewoners.
Zorg voor tijdelijke verblijfarrangementen voor betrokken bewoners.
Beheer de uitvoering door ervaren en gecertificeerde bedrijven.

7. Na afronding

Controleer of de fundering voldoet aan de verwachte stabiliteit en duurzaamheid.
Laat een eindrapport opstellen en bewaar alle documentatie voor eventuele aansprakelijkheid.

Risico’s van funderingsherstel

Funderingsherstel is een ingrijpende maatregel die gepaard gaat met verschillende risico’s. De belangrijkste risico’s zijn:

Bouwgerelateerde risico’s: Zoals onverwachte aantastingen van houten palen of onverwachte bodeminstabiliteit.
Juridische risico’s: Zoals onenigheid over kostenverdeling of toestemming van buren.
Financiële risico’s: Omdat funderingsherstel duur kan zijn en financiële reserves kan vereisen.
Gezondheidsrisico’s: Bijvoorbeeld bij houten funderingen met vocht- of schimmelproblemen.

Het is daarom belangrijk om de werkzaamheden voor te bereiden met professionele advies en zorgvuldige planning.

Aanbevelingen voor woningeigenaren

Voor woningeigenaren die funderingsherstel overwegen of al in gang hebben gezet, zijn er meerdere aanbevelingen:

Vroegtijdig onderzoek doen: Voordat er werkzaamheden worden uitgevoerd, is het verstandig om een deskundige in te schakelen.
Duidelijke afspraken maken: Zorg dat alle betrokken partijen, inclusief buren en de gemeente, op dezelfde golflengte zitten.
Financiering regelen: Informeer bij de gemeente over eventuele financieringsmogelijkheden.
Transparante communicatie: Houd bewoners en betrokken partijen op de hoogte van de voortgang.
Naleving van regels: Zorg dat alle werkzaamheden conform de bouwregels en vergunningen worden uitgevoerd.

Conclusie

Het aanbrengen van een nieuwe fundering is een complexe en kostbare maatregel, maar in sommige gevallen onontbeerlijk om de stabiliteit en veiligheid van een woning te waarborgen. De rol van de gemeente is hierin van groot belang, zowel in het verlenen van benodigde vergunningen als in het faciliteren van financieringsmogelijkheden. Daarnaast is het nodig om duidelijke afspraken te maken met betrokken partijen en professionele hulp in te schakelen.

Voor huiseigenaren die funderingsproblemen constateren of in risicogebieden wonen, is het verstandig om vroegtijdig onderzoek te doen en eventueel funderingsherstel in te plannen. Door zorgvuldige voorbereiding, duidelijke communicatie en juridische voorzichtigheid kan funderingsherstel worden uitgevoerd zonder onnodige complicaties.