Funderingsproblemen in Vastgoed: Herkenning, Oorzaken en Aanpak voor Huurders en Eigenaren

Published by Redactie on juli 25, 2025 | Category fundering

Inleiding

In Nederland zijn funderingsproblemen een groeiend fenomeen, vooral in gebieden met houten paalfunderingen of ondiepe funderingen op kwetsbare bodems. Zowel huurders als woningeigenaren kunnen hier last van ondervinden, aangezien de fundering het fundament is van elke woning. Verzakkingen, scheuren in muren en vloeren en klemmende deuren zijn slechts enkele van de signalen die aanduiden dat er sprake is van funderingsproblemen. Deze problemen zijn vaak het gevolg van klimaatverandering, zoals droogte en dalende grondwaterstanden, die verder leiden tot bodemdaling.

In dit artikel wordt ingegaan op hoe funderingsproblemen herkend en aangepakt kunnen worden. Daarbij worden de belangrijkste risicogebieden en de rol van de fundering bij bouw- en renovatieprojecten besproken. Ook wordt uitgelegd hoe je als huurder of woningeigenaar het type fundering van je woning kunt achterhalen, en welke maatregelen genomen kunnen worden om schade te beheersen of te voorkomen.

Wat zijn funderingsproblemen en hoe ontstaan ze?

De fundering is de basis van een woning en dient als ondersteuning voor de gehele structuur. Het zorgt ervoor dat het gewicht van het huis uniform over de ondergrond verdeeld wordt. Als de fundering beschadigd raakt of de ondergrond verandert, kan dit leiden tot funderingsproblemen. Dit kan onder meer resulteren in scheuren in muren en vloeren, verzakte vloeren, klemmende deuren en ramen, en in ernstige gevallen zelfs tot scheefstand van het huis.

Funderingsproblemen ontstaan vaak als gevolg van veranderingen in de ondergrond, zoals bodemdaling, die kan worden veroorzaakt door klimaatverandering. Dalende grondwaterstanden, bijvoorbeeld, kunnen leiden tot paalrot bij houten paalfunderingen. Dit is een van de redenen waarom funderingsproblemen vooral voorkomen in huizen met houten funderingspalen of ondiepe funderingen op veen- of zandgrond.

Het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) schat dat ongeveer 500.000 huizen in Nederland funderingsproblemen hebben of kunnen krijgen. Door klimaatverandering kan dit aantal zelfs stijgen tot 687.000 huizen. Het is daarom belangrijk dat zowel huurders als woningeigenaren zich bewust zijn van de risico’s en weten hoe ze deze herkennen en aanpakken.

Hoe herken je funderingsproblemen?

Het herkennen van funderingsproblemen is cruciaal om eventuele schade op tijd te herkennen en te voorkomen. Hieronder worden de meest voorkomende signalen van funderingsproblemen besproken:

1. Verzakking en scheefstand

Een van de meest opvallende signalen is verzakking of scheefstand van het huis. Dit komt vaak voor bij huizen met houten funderingspalen of ondiepe funderingen in veengebieden. In dergelijke gebieden is het risico op funderingsproblemen vaak groter, omdat de bodem kwetsbaar is voor droogte en bodemdaling. In de buurt zijn vaak ook andere huizen met gelijke bouwkenmerken en funderingsproblemen.

2. Scheuren in de buitengevel

Scheuren in de buitengevel kunnen een duidelijk teken zijn van funderingsproblemen. Deze scheuren zijn vaak breder dan de typische haarscheurtjes. Ze ontstaan doordat de druk op de muren en constructie toeneemt, waardoor de scheuren zich uitbreiden. Deze soort schade is vaak terug te voeren op een onstabiele of verzwakte fundering.

3. Bredere scheuren in binnenmuren en vloeren

Bij funderingsproblemen kan de ondersteuning van de muren en vloeren worden verstoord, wat leidt tot brede en groeiende scheuren. Dit is een ernstig teken dat de fundering van het huis mogelijk niet meer stabiel is. Het is verstandig om in dergelijke gevallen professionele hulp in te richten om de schade te beheersen en het huis veilig te maken.

Buiten deze fysieke tekens zijn er ook functionele signalen, zoals klemmende deuren en ramen. Dit kan wijzen op veranderingen in de structuur van het huis, zoals verzakking of verplaatsing van wanden.

Risicogebieden en funderingsproblemen

In Nederland zijn er duidelijke risicogebieden waar funderingsproblemen vaker voorkomen. Deze gebieden zijn vaak gekenmerkt door specifieke bodemtypen, zoals veen, zand of klei, en bepaalde funderingstypen, zoals houten paalfunderingen of ondiepe funderingen.

Het landelijk loket funderingsproblematiek van het KCAF heeft een kaart gemaakt die aangeeft waar in Nederland funderingsproblemen voorkomen. Deze kaart is gebaseerd op meldingen van woningeigenaren. Hoe donkerder de kleur van een gemeente is, hoe meer meldingen zijn gedaan over funderingsproblemen in de afgelopen vijf jaar.

Deze kaart is een waardevolle tool voor zowel huurders als woningeigenaren om inzicht te krijgen in het risico op funderingsproblemen in hun omgeving. Het is echter belangrijk om te beseffen dat het aantal meldingen niet altijd direct een maat is voor de ernst van het probleem. Het kan ook wijzen op bewustwording of toegang tot informatie.

Invloed van klimaatverandering

Klimaatverandering speelt een steeds grotere rol in het ontstaan van funderingsproblemen. Dalende grondwaterstanden, droogte en veranderende neerslagpatronen hebben gevolgen voor de stabiliteit van de bodem. Dit is vooral het geval in gebieden met houten paalfunderingen, waar de paalrot gevaarlijk kan worden bij te weinig grondwater.

Bij een houten paalfundering is het hout ondergedompeld in water om paalrot te voorkomen. Als het grondwaterpeil daalt, kan het hout uitdrogen en beginnen te rotten, wat uiteindelijk leidt tot structuurproblemen. Dit maakt dergelijke funderingen gevoelig voor schade veroorzaakt door klimaatverandering.

Hoe achterhaal je het type fundering van je woning?

Het achterhalen van het type fundering van je woning is essentieel bij het herkennen van funderingsproblemen en het plannen van bouw- of renovatieprojecten. Er zijn verschillende methoden om dit te doen, afhankelijk van de beschikbare informatie en de leeftijd van de woning.

1. Oorspronkelijke bouwtekening

De meest betrouwbare methode is het opvragen van de oorspronkelijke bouwtekening bij de gemeente. Deze tekening geeft duidelijk aan welk type fundering gebruikt is bij de bouw van het huis. Dit is vooral belangrijk bij woningen die ouder zijn dan 50 jaar, waarbij de fundering vaak niet direct zichtbaar is.

De bouwtekening bevat ook informatie over grondwaterstanden, wat van belang is bij huizen met houten paalfunderingen. Deze informatie kan worden gebruikt om eventuele risico’s in te schatten en maatregelen te nemen om schade te voorkomen.

2. Postcodecheck

Een eenvoudigere methode is het uitvoeren van een postcodecheck. Via online tools en databases, zoals die van het KCAF of de gemeente, kun je snel achterhalen welk type fundering gebruikelijk is in jouw gebied. Deze methode is minder specifiek dan het opvragen van de bouwtekening, maar kan wel een eerste indruk geven van de mogelijke fundering van je woning.

3. Grondrapport

Als funderingsproblemen zijn geconstateerd of als je van plan bent tot een uitbreiding of renovatie, is het verstandig om een grondrapport te laten maken. Dit rapport geeft een gedetailleerde analyse van de ondergrond en de huidige staat van de fundering. Het kan ook aanbevelingen bevatten voor de nodige maatregelen om eventuele schade te beheersen of te voorkomen.

4. Visuele inspectie

In sommige gevallen is het type fundering visueel te herkennen. Bij oude huizen, zoals in steden als Rotterdam en Amsterdam, zijn houten paalfunderingen vaak te vinden. Deze funderingen zijn vaak herkenbaar aan de aanwezigheid van paalmonsters of restanten van paalen langs de kant van het huis. Bij modernere huizen is vaak sprake van betonfunderingen, die minder gevoelig zijn voor bodemdaling.

Funderingsproblemen en het verhuurwoningbeleid

Omdat funderingsproblemen vooral voorkomen in oude huizen, zijn ze vaak te vinden in verhuurd vastgoed. Dit maakt het van belang voor huurders om zich bewust te zijn van de risico’s en te weten hoe ze funderingsproblemen kunnen herkennen.

Huurders hebben vaak minder invloed op de staat van de fundering van hun woning, aangezien deze verantwoordelijkheid bij de huurder ligt. Het is daarom belangrijk dat huurders met hun verhuurder overleggen bij het ontdekken van signalen van funderingsproblemen. In sommige gevallen kan de huurder zelfs aandringen op inspectie of herstelmaatregelen, aangezien de fundering verantwoordelijk is voor de veiligheid van de woning.

In recente jaren pleiten organisaties zoals Vereniging Eigen Huis voor een sterke nationale aanpak van funderingsproblematiek. Volgens deze organisatie dient het probleem niet alleen te worden aangepakt op individueel niveau, maar ook via een bredere regeringsrol. Huiseigenaren en huurders moeten eerlijk worden geholpen, aangezien de oorzaak van funderingsproblemen vaak buiten hun controle ligt.

Het belang van de fundering bij bouw- en renovatieprojecten

Bij bouw- en renovatieprojecten is het weten van het type fundering essentieel. De fundering speelt een cruciale rol in de stabiliteit en veiligheid van de woning. Wanneer bijvoorbeeld een dragende muur verwijderd wordt of een uitbreiding wordt gedaan, is het belangrijk om te weten of de huidige fundering het extra gewicht kan dragen.

Het achterhalen van het type fundering is daarom niet alleen van belang bij het herkennen van funderingsproblemen, maar ook bij het plannen en uitvoeren van bouwprojecten. Het is verstandig om dit te doen voordat ingrijpende maatregelen worden genomen. Dit helpt om eventuele risico’s in te schatten en bouwprojecten veilig en juridisch correct uit te voeren.

Aanpak van funderingsproblemen

Als funderingsproblemen zijn geconstateerd, is het verstandig om professionele hulp in te richten. Er zijn verschillende maatregelen die genomen kunnen worden om schade te beheersen of te voorkomen. Deze maatregelen zijn afhankelijk van de ernst van de schade en het type fundering.

1. Grondwaterstabilisatie

Bij houten paalfunderingen is het vaak mogelijk om het grondwaterpeil te verhogen om paalrot te voorkomen. Dit kan gedaan worden via technieken zoals infiltratie of het aanleggen van waterreservoirs. Deze maatregelen kunnen helpen om de stabiliteit van de fundering te behouden.

2. Herfundering

In ernstige gevallen kan herfundering nodig zijn. Dit betekent dat de oude fundering wordt vervangen door een nieuwe, stabieler fundering. Dit is een ingrijpende en dure maatregel, maar kan noodzakelijk zijn bij ernstige schade.

3. Constructieve versterking

Bij minder ernstige schade kan constructieve versterking van het huis voldoende zijn. Dit kan bijvoorbeeld bestaan uit het plaatsen van extra dragende muren of het verstevigen van bestaande structuren. Deze maatregelen helpen om de schade te beheersen en de stabiliteit van het huis te waarborgen.

4. Preventieve maatregelen

Het is ook belangrijk om preventieve maatregelen te nemen om funderingsproblemen te voorkomen. Dit kan bestaan uit het monitoren van grondwaterstanden, het uitvoeren van regelmatige inspecties en het aanpassen van de ondergrond bij bouwprojecten.

Conclusie

Funderingsproblemen zijn een groeiend fenomeen in Nederland, vooral in huizen met houten paalfunderingen of ondiepe funderingen op kwetsbare bodems. Het herkennen van signalen, zoals scheuren, verzakkingen en klemmende deuren, is cruciaal voor het op tijd detecteren van schade.

Zowel huurders als woningeigenaren kunnen betrokken raken bij funderingsproblemen. Het achterhalen van het type fundering van je woning is essentieel voor het inschatten van risico’s en het plannen van bouw- of renovatieprojecten. Door te werken met de gemeente, online tools of professionele adviseurs kan dit proces vergemakkelijkt worden.

De rol van klimaatverandering in het ontstaan van funderingsproblemen is duidelijk. Het is daarom belangrijk dat zowel individuen als overheden actief meewerken aan het oplossen van deze kwestie. Preventieve en herstelmaatregelen kunnen helpen om schade te beheersen en de stabiliteit van woningen te waarborgen.

Tot slot is het van groot belang dat funderingsproblemen niet alleen worden aangepakt op individueel niveau, maar ook via een bredere, nationale aanpak. Huurders, woningeigenaren, overheden en bouwbedrijven moeten samenwerken om dit complexe probleem aan te kaarten en op te lossen.

Bronnen

huurhuis