Huurpanden en funderingsproblematiek: Juridische, financiële en technische aspecten bij funderingsherstel

Published by Redactie on juli 25, 2025 | Category fundering

Funderingsproblematiek is een reëel en groeiend probleem in de Nederlandse woningbouw, met name bij oudere woningen. Voor woningeigenaren van huurpanden brengt dit zowel technische, financiële als juridische uitdagingen met zich mee. In dit artikel wordt ingegaan op de specifieke situatie van huurpanden bij funderingsherstel, met aandacht voor juridische regelgeving, financiële steunopties en technische benaderingen. De informatie is gebaseerd op de laatste ontwikkelingen en richtlijnen, zoals verschenen in de bronnen van het Rijk, gemeenten en andere betrouwbare instanties.

Inleiding

De fundering van een woning is de basis van de constructie en speelt een essentiële rol in de duurzaamheid en veiligheid van een pand. In huurpanden — zowel rijtjeshuizen, appartementencomplexen als individuele woningen — kan de aard van funderingsherstel aanzienlijk anders liggen dan bij particuliere woningen. Vooral in stadsgebieden zijn huurpanden vaak onderdeel van een bouwblok of appartementencomplex, waarbij funderingsherstel niet alleen juridisch complex kan zijn, maar ook betrekking heeft op meerdere partijen.

De problematiek wordt verder ingewikkeld door het feit dat huurpanden vaak eigendom zijn van particuliere huurders, woningcorporaties of verenigingen van eigenaren (VvE’s). In alle gevallen is het belangrijk om te weten hoe funderingsherstel georganiseerd kan worden, wat de juridische verantwoordelijkheden zijn en welke financiële middelen beschikbaar zijn.

Juridische aspecten van funderingsherstel bij huurpanden

Funderingsherstel in huurpanden kan aanzienlijk beïnvloed worden door de juridische eigendomsverhoudingen. Afhankelijk van het type woning en het bestel van het pand, kunnen er verschillende regelgevingen van toepassing zijn.

1. Eigendom en verantwoordelijkheid

In het kader van huurpanden is de fundering vaak een gemeenschappelijke eigendom. Dit is vooral het geval bij appartementencomplexen of rijtjeshuizen die onderdeel zijn van een bouwblok. In dergelijke gevallen geldt het artikel 5:65 BW (Burgerlijk Wetboek), dat stelt dat beide eigenaren meebetaalen aan funderingsherstel. Dit betekent dat het herstel niet enkel de verantwoordelijkheid van één huurpandeigenaar is, maar dat het meerdere partijen betreft.

Indien de fundering mandelig is — dus gezamenlijk eigendom van twee of meer partijen — is het mogelijk dat een partij niet wil meebetalen aan herstelmaatregelen. In dat geval kan men een verzuchting indienen bij de kantonrechter om een vervangende machtiging te verkrijgen. Dit geldt wanneer een partij zonder redelijke grond weigert toestemming te geven voor herstelwerkzaamheden.

Een kantonrechter kan inderdaad vervangende machtiging verlenen, mits aangetoond kan worden dat de herstelwerkzaamheden noodzakelijk zijn. Dit is bijvoorbeeld het geval bij zichtbare schade aan de fundering of het gevaar van verdere schade aan het pand. De partij die tegenwerkt kan hier opnieuw tegenin gaan door te stellen dat de herstelmaatregelen niet nodig zijn.

2. Appartementen en VvE’s

Bij appartementen is de situatie meestal nog complexer. In appartementencomplexen wordt de fundering vaak beheerd door een Vereniging van Eigenaren (VvE). De VvE is verantwoordelijk voor de onderhouds- en herstelmaatregelen aan gemeenschappelijke delen van het pand, waaronder de fundering. In de praktijk betekent dit dat individuele appartementseigenaren vaak geen directe controle hebben over funderingsherstel. Echter, wanneer een eigenaar bijvoorbeeld wil splitsen of verhuizen, en de fundering daarbij verder verslechterd, kan hij of zij stappen ondernemen.

Indien de VvE weigert toestemming te geven voor funderingsherstel, kan men ook rechtshulp in aanschaf nemen. De kantonrechter kan dan een beslissing nemen. De rechter zal dit doen op basis van het belang van de eigenaar en de noodzaak van de herstelmaatregelen. In sommige gevallen kan de kantonrechter zelfs een verordening uitvaardigen die de VvE dwingt tot meebetalen of toestemming te geven voor herstel.

Financiële steunopties voor funderingsherstel in huurpanden

Funderingsherstel kan kosten verhogen tot honderdduizenden euro’s, afhankelijk van de omvang van de problemen. Voor huurpandeigenaren, met name particuliere huurders of kleine woningcorporaties, kan dit financieel lastig zijn. Het Rijk heeft daarom specifieke steunmechanismen opgesteld.

1. Fonds Duurzaam Funderingsherstel (FDF)

Het Fonds Duurzaam Funderingsherstel (FDF) is opgericht om woningeigenaren te ondersteunen die geen lening kunnen krijgen via de reguliere hypotheekmarkt. Het FDF biedt een hypothecaire lening met aangepaste voorwaarden, zoals betalen naar draagkracht.

In 2024 is aangekondigd dat het FDF landelijk uitgebreid gaat worden. De huidige opzet is nog beperkt — er zijn slechts zeven gemeenten aangesloten — maar de plannen zijn erop gericht om op 1 juli 2025 een vernieuwde, landelijke aanpak in werking te laten treden. Deze uitbreiding wordt uitgevoerd in overleg met gemeenten, banken en verzekeraars.

De financiering is bedoeld voor particuliere woningeigenaren, zoals huurpandeigenaren, die geen lening kunnen krijgen vanwege te lage inkomsten. De lening is minimaal € 2500 en heeft een looptijd van 30 jaar. Het FDF kan gebruikt worden voor het herstel van de fundering, financieel advies en schadeherstelling.

2. Funderingslening Maatwerk

De Funderingslening Maatwerk is een specifieke lening die is bedoeld voor woningeigenaren die funderingsherstel nodig hebben, maar geen reguliere hypotheek kunnen krijgen. Deze lening is alleen beschikbaar voor particuliere woningeigenaren, niet voor woningcorporaties of VvE’s.

De voorwaarden zijn: - Er is geen reguliere lening mogelijk vanwege te lage inkomsten; - De lening is bedoeld voor funderingsherstel en bijkomende kosten; - De lening moet worden aangevraagd via het Fonds Duurzaam Funderingsherstel.

De looptijd is 30 jaar, wat het financieringsmodel duurzaam maakt. Het is belangrijk om te weten dat deze lening alleen beschikbaar is voor particulieren, dus voor huurpandeigenaren die niet bij een woningcorporatie horen, is dit een waardevolle optie.

Technische aspecten van funderingsherstel bij huurpanden

Funderingsherstel is een technisch complexe en kostbare ingreep. Het is belangrijk om zowel vooraf onderzoek te doen als het herstel te laten uitvoeren door gespecialiseerde bedrijven.

1. Funderingsonderzoek

Voor funderingsherstel is het essentieel om eerst een funderingsonderzoek uit te voeren. Dit onderzoek bestaat uit een quickscan en een uitgebreid onderzoek, waarbij verschillende technieken worden gebruikt om de staat van de fundering in kaart te brengen.

Het Kenniscentrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) stelt dat ongeveer 500.000 woningen in Nederland funderingsproblemen hebben of zullen krijgen. Dit is te danken aan veroudering van gebouwen, bodemdaling en klimaatverandering.

Quickscan

Een quickscan is een eerste inventarisatie die een indruk geeft van eventuele schade aan de fundering. Tijdens een quickscan wordt onder andere gekeken naar: - Scheuren in muren en vloeren - Klemmende deuren en ramen - Verzakte vloeren of muren

Uitgebreid onderzoek

Als de quickscan wijst op mogelijke schade, volgt een uitgebreid onderzoek. Dit onderzoek moet worden uitgevoerd volgens de F3O-richtlijnen, die ervoor zorgen dat het onderzoek objectief en consistent wordt uitgevoerd.

Tijdens een uitgebreid onderzoek wordt: - De lintvoeg gemeten met een waterpas om eventuele verzakkingen vast te stellen; - De fundering blootgelegd op verschillende locaties om de staat te beoordelen; - Bij houten funderingen worden monsters genomen om de hardheid en eventuele schimmel of bacteriële aantasting te onderzoeken.

2. Uitvoering van funderingsherstel

Het herstel van de fundering hangt af van het type fundering en de aard van de schade. In Nederland zijn er twee voornaamste funderingsvormen: - Houten palen - Ondiepe fundering

Houten palen

Houten palen zijn een typische fundering die gebruikt werd in de 19e en 20e eeuw, met name in stedelijke gebieden. Deze fundering is gevoelig voor rot en schimmel, vooral bij natte grond. Bij funderingsherstel van houten palen kan het nodig zijn om: - Verrotte palen te verwijderen en te vervangen - Chemische beschermingsmaatregelen toe te passen - Nieuwe palen in te zetten op strategische punten

Ondiepe fundering

Ondiepe fundering is meestal van beton of metselwerk. Deze fundering is robuust, maar kan ook schade oplopen, met name door bodemverzakking of veranderingen in de bodem. Herstelmaatregelen kunnen zijn: - Verstevigen van de fundering met extra constructie - Aanbrengen van ondersteunende palen of drukstangen - Aanpassing van de drainage om waterafvoer te verbeteren

Rol van gemeenten en instellingen in funderingsherstel

Gemeenten en instellingen spelen een belangrijke rol in het ondersteunen van woningeigenaren bij funderingsproblematiek. De rol varieert per gemeente, maar er zijn enkele standaardaanbiedingen.

1. Funderingsloket

Veel gemeenten hebben een Funderingsloket opgericht, zoals in Rotterdam. Dit is een eenheid die woningeigenaren informeert en adviseert bij funderingsproblematiek. Het Funderingsloket helpt bij: - Herkennen van funderingsproblemen - Opstellen van een stappenplan - Vermittelen van financiële steun - Referentie naar experts en bedrijven

2. Regionaal Energieloket en klimaatverandering

Klimaatverandering speelt ook een rol in funderingsproblematiek. Het Regionaal Energieloket onderzoekt hoe klimaatverandering funderingsproblemen kan verergen, bijvoorbeeld door meer regenval of bodemverzakking. In sommige gevallen kan klimaatverandering verantwoordelijk zijn voor schade aan de fundering, vooral bij oudere woningen die niet afgestemd zijn op huidige klimatologische omstandigheden.

Aanbevelingen voor huurpandeigenaren

Aangezien funderingsherstel een complex en kostbaar proces is, zijn er een aantal aanbevelingen die huurpandeigenaren kunnen volgen.

Voer eerst een funderingsonderzoek uit. Dit geeft inzicht in de aard van het probleem en de benodigde herstelmaatregelen.
Bekijk financiële steunopties, zoals het Fonds Duurzaam Funderingsherstel of een funderingslening.
Blijf in contact met andere eigenaren, vooral in een appartementencomplex of bouwblok. Samenwerking is essentieel bij funderingsherstel.
Bekijk juridische opties als er geen overeenstemming is over herstel of kostenverdeling. De kantonrechter kan een rol spelen bij het verlenen van machtiging.
Kies een betrouwbare uitvoerder van funderingsherstel. Zorg dat het bedrijf ervaring heeft met funderingsherstel en werkt volgens de F3O-richtlijnen.

Conclusie

Funderingsproblematiek bij huurpanden is een complex onderwerp dat juridische, financiële en technische aspecten omvat. Voor woningeigenaren is het belangrijk om te weten wat hun verantwoordelijkheden zijn, welke steunopties beschikbaar zijn en hoe funderingsherstel georganiseerd kan worden. Het Rijk en gemeenten bieden hulp via fondsen, leningen en ondersteunende instellingen. Voor huurpandeigenaren is het aan te raden om eerst een funderingsonderzoek uit te voeren, financiële steun te overwegen en juridische opties te bekijken bij eventuele discrepanties. Met de juiste benadering kan funderingsherstel zowel duurzaam als efficiënt worden uitgevoerd, zodat huurpanden veilig en bewoonbaar blijven.

Bronnen

huurpand