Mandeligheid van funderingen: Rechten, plichten en praktische uitvoering

Published by Redactie on juli 25, 2025 | Category fundering

Wanneer het gaat om de onderbouw van een woning, is sprake van een fundering. Deze speelt een cruciale rol in de stabiliteit en het duurzaam functioneren van een gebouw. Bij woningen die gedeeld worden door een gemeenschappelijke scheidingsmuur – zoals appartementen of rijtjeshuizen – kan deze fundering ook gemeenschappelijk zijn. In juridisch oogpunt spreekt men dan van mandeligheid, wat betekent dat meerdere partijen gezamenlijk eigenaar zijn van een bouwkundige eenheid. Dit artikel legt de juridische, praktische en bouwkundige aspecten van mandelige funderingen uit op basis van de beschikbare informatie. Het biedt een overzicht van rechten en plichten van de betrokken eigenaren, juridische regelgeving, mogelijke oorzaken van funderingsproblemen en de aanbevolen stappen bij herstel. De nadruk ligt op het begrijpen van mandeligheid en de betekenis ervan voor het funderingsherstel in de praktijk.

Mandeligheid en funderingen: Wat is het?

Mandeligheid betreft een situatie waarin een fundering of een funderingsmuur gemeenschappelijk eigendom is van meerdere partijen. Dit is meestal het geval bij woningen die elkaar delen via een scheidingsmuur. In dat geval is de scheidingsmuur en de fundering onderliggend aan die muur gezamenlijk eigendom. Dit wordt ook wel een gemeenschappelijke bouwkundige eenheid genoemd. De rechtsgrondslag voor mandeligheid is te vinden in de Wet op de eigendom en het Hypotheekrecht (BW), met name in artikel 5:65 BW en artikel 3:170 BW.

Een mandelige fundering betekent dat de betrokken eigenaren gezamenlijk verantwoordelijk zijn voor het onderhoud en eventuele herstel. Dit heeft juridische en praktische gevolgen: bijvoorbeeld kan één eigenaar niet zomaar besluiten om herstelwerkzaamheden te laten uitvoeren zonder de toestemming van de andere eigenaar. Uitzondering op deze regel is het geval waarin er sprake is van een acute noodzaak – bijvoorbeeld wanneer het gebrek aan herstel directe schade kan veroorzaken aan het pand.

Rechten en plichten bij mandeligheid

Wanneer een fundering mandelig is, zijn de rechten en plichten van de eigenaren duidelijk geregeld in de wet. Een belangrijk principe is dat het beheer van mandelige zaken in de handen van de mandelig eigenaren ligt. Dit betekent dat de eigenaren gezamenlijk verantwoordelijk zijn voor het onderhoud en eventueel herstel. Echter, de wet schrijft niet voor hoe dit beheer precies moet plaatsvinden. In de praktijk kan dit leiden tot juridische complicaties, vooral wanneer er geschillen ontstaan over de verdeling van kosten of over de noodzaak van herstel.

Volgens artikel 3:170 BW is toestemming van de mede-eigenaar verplicht bij het uitvoeren van herstelmaatregelen aan een mandelige fundering, tenzij sprake is van een acute noodzaak. Dit betekent dat een eigenaar in geval van onmiddellijke gevaar – zoals het risico op instorting – wel degelijk zelfstandig kan beslissen om herstelwerkzaamheden te laten uitvoeren, zonder dat de toestemming van de andere partij vooraf nodig is.

Een belangrijke aandachtspunt bij mandeligheid is dat het feitelijke gebruik van de fundering kan leiden tot juridische mandeligheid, ook zonder dat dit expliciet is geregistreerd in de openbare registers. Dit is vanaf 1992 wettelijk geregeld. Dus zelfs als een scheidingsmuur niet precies op de erfgrens staat, kan het toch een mandelige muur zijn als die in de praktijk gebruikt wordt als grens tussen twee woningen. Deze regeling is vooral van betekenis bij historische of monumentale woningen, waar het vaak moeilijk is om te achterhalen of er ooit een afspraak is geweest over mandeligheid.

Oorzaken van funderingsproblemen

Funderingsproblemen kunnen verschillende oorzaken hebben, zowel bouwkundige als omgevingsgerelateerd. Het identificeren van de exacte oorzaak is belangrijk voor het bepalen van de benodigde herstelmaatregelen. Mogelijke oorzaken zijn:

Bouwkundige gebreken: Fouten in het ontwerp of de uitvoering van de fundering, zoals onvoldoende diepte, onjuiste berekening van de belasting of gebruik van ongeschikte materialen.
Ouderdom: Funderingen kunnen met de tijd verslechteren door slijtage, corrosie van materialen of veranderingen in de bodemstructuur.
Grondwaterpeil: Een dalend grondwaterpeil, vaak veroorzaakt door droogtes of veranderingen in de waterhuishouding, kan leiden tot verzakking van de fundering.
Lekkages: Lekkages in waterleidingen of riolering kunnen het grondwaterpeil beïnvloeden en daardoor funderingsproblemen veroorzaken.
Verbouwingen: Ondeskundige verbouwingen of uitbreidingen kunnen de druk op de fundering veranderen en schade veroorzaken.
Fluctuaties in de bodem: Veranderingen in de bodemstructuur, zoals door verdroging of verzwemming, kunnen leiden tot zetting of verzakking van de fundering.

Het is belangrijk dat bij verdachte funderingsproblemen een deskundig onderzoek wordt uitgevoerd. Dit onderzoek kan aantonen of er daadwerkelijk sprake is van funderingsproblemen en wat de oorzaak is. Op basis van dit onderzoek kan bepaald worden of herstelwerkzaamheden nodig zijn en welke maatregelen daarvoor het meest geschikt zijn.

Herstelmaatregelen en juridische afdwinging

Wanneer funderingsherstel nodig is, kan het uitvoeren van de werkzaamheden ingewikkeld zijn, vooral wanneer er sprake is van mandeligheid. In dit geval is het vaak noodzakelijk om overleg met de mede-eigenaar te voeren. Als het overleg niet lukt of als een van de partijen niet meewerkt, kan het nodig zijn om juridische stappen te ondernemen.

Er is geen specifieke wettelijke regeling die het afdwingen van funderingsherstel bij mandelige muren rechtstreeks mogelijk maakt. In de praktijk wordt daarom gebruikgemaakt van verschillende rechtsgronden, afhankelijk van de situatie. Een veelgebruikte rechtsgrond is de verplichting tot onderhoud van mandelige zaken, zoals geregeld in artikel 5:65 BW. Deze verplichting houdt in dat de mandelig eigenaren gezamenlijk verantwoordelijk zijn voor het onderhoud van gemeenschappelijke bouwkundige elementen. Wanneer één van de partijen deze plicht nalat, kan de andere partij juridisch stappen ondernemen.

Een andere rechtsgrond is de verzorgingsplicht, waarbij een partij verantwoordelijk kan worden gehouden voor schade die ontstaat door nalatigheid in het onderhouden van een bouwkundige eenheid. Bijvoorbeeld: als een fundering verslechtert en schade veroorzaakt aan een aangrenzend pand, kan de eigenaar van de fundering aansprakelijk worden gehouden.

In sommige gevallen kan ook een schadevergoeding worden afgestemd. Dit kan vooral het geval zijn als de schade direct verband houdt met het feit dat er geen herstel is uitgevoerd. In dat geval kan de partij die schade heeft geleden aanspraak maken op een vergoeding van de partij die verantwoordelijk was voor het onderhoud.

Praktijkuitdagingen bij mandeligheid

In de praktijk zijn er meerdere uitdagingen bij mandeligheid, vooral wanneer het gaat om funderingsherstel. Een van de grootste problemen is dat het moeilijk kan zijn om de betrokken partijen tot overleg en samenwerking te bewegen. Dit kan het geval zijn bij woningcorporaties die woningen hebben verkocht aan particuliere kopers. In dergelijke gevallen kan de corporatie niet altijd zeker zijn van het akkoord van de particuliere partij bij funderingsherstel. Dit leidt vaak tot vertragingen en extra kosten.

Bovendien zijn er juridische onzekerheden bij de afdwinging van funderingsherstel. Omdat er geen eenduidige wettelijke regeling bestaat, kan het nodig zijn om juridische advies in te winnen. Dit kan kostbaar zijn en tijdrovend, vooral bij complexe situaties.

Rol van de advocaat en deskundige

Bij funderingsproblemen en mandeligheid is het vaak noodzakelijk om deskundige hulp in te schakelen. Dit kan zowel een bouwkundig expert zijn voor het onderzoek en de uitvoering van herstelmaatregelen als een juridisch adviseur of advocaat voor de regeling van geschillen.

Een advocaat vastgoed kan bijvoorbeeld helpen bij het opstellen van juridische stappenplan, het indienen van een klage of het onderhandelen van een oplossing. In sommige gevallen kan een advocaat ook een regeling voorleggen aan de rechter, waarbij een juridisch bindend besluit wordt genomen over het beheer van de mandelige fundering. Dit kan voor alle betrokken partijen bindend zijn en helpt om schillen en onduidelijkheden op te lossen.

Conclusie

Mandeligheid van funderingen is een complex juridisch en praktisch fenomeen, vooral bij woningen die gedeeld worden via een scheidingsmuur. Het betreft een situatie waarin meerdere partijen gezamenlijk eigenaar zijn van een bouwkundige eenheid, wat gevolgen heeft voor het onderhoud en eventueel herstel. De wet biedt een aantal richtlijnen, maar in de praktijk kan het moeilijk zijn om juridische en praktische problemen op te lossen, vooral wanneer er geschillen zijn tussen de betrokken partijen.

Wanneer funderingsproblemen zich voordoen, is het belangrijk om dit tijdig te onderzoeken en, indien nodig, herstelwerkzaamheden uit te voeren. Bij mandeligheid is hierbij samenwerking tussen de eigenaren vereist, tenzij er sprake is van een acute noodzaak. In dat geval kan een eigenaar wel degelijk zelfstandig beslissen om herstel te laten uitvoeren.

In complexe situaties is het aan te raden om hulp in te schakelen van deskundigen, zoals bouwkundigen en juridische adviseurs. Deze experts kunnen helpen bij het identificeren van funderingsproblemen, het opstellen van herstelplannen en het regelen van geschillen tussen eigenaren.

Mandeligheid en funderingsherstel zijn onderwerpen die vaak worden besproken in de praktijk, met name bij woningcorporaties en particuliere eigenaren van appartementen of rijtjeshuizen. Het begrijpen van de rechten en plichten bij mandeligheid is daarom van groot belang voor iedereen die betrokken is bij de eigenaar- of huurrelatie van dergelijke woningen.