Wettelijke Verplichtingen en Aanbevelingen voor Buren bij Funderingsherstel

Published by Redactie on juli 25, 2025 | Category fundering

Funderingsherstel is een ingrijpende en vaak kostbare maatregel die niet enkel juridische maar ook praktische implicaties heeft voor de eigenaren van het betrokken pand en hun buren. In dit artikel worden de wettelijke verplichtingen, aanbevelingen en praktische aspecten van het betrokken zijn van buren bij funderingsherstel besproken. Hierbij wordt aandacht besteed aan de rol van buren, de mogelijkheid tot kostendeling, het wettelijk kader, de noodzaak van overleg en de betrokkenheid van externe partijen zoals (proces)begeleidingsbureaus en gemeentelijke instanties.

Inleiding

Bij funderingsproblemen kan het funderingsherstel van een woning schade veroorzaken aan aangrenzende panden of structuren. Daarom is het wettelijk verplicht om buren op de hoogte te brengen en in sommige gevallen hun toestemming te verkrijgen. Bovendien kan de herstelkosten worden gedeeld onder meerdere eigenaren, zowel van het betrokken pand als van naburige woningen. Het is belangrijk om hierbij de relevante wetgeving en praktijkrichtlijnen goed te begrijpen, zodat eventuele juridische geschillen worden voorkomen en het herstelproject efficiënt en transparant verloopt.

Wettelijke Verplichtingen Tijdens Funderingsherstel

1. Toestemming van Buren bij Mandelige Muur

Een van de belangrijkste wettelijke verplichtingen bij funderingsherstel is het verkrijgen van schriftelijke toestemming van de eigenaren van een mandelige muur. Een mandelige muur is een muur die als scheidsmuur tussen twee woningen dient en waarbij de fundering gemeenschappelijk is. Bij werkzaamheden aan zo’n muur is het wettelijk verplicht om schriftelijke toestemming te verkrijgen van alle eigenaren van de muur. Dit is vastgelegd in het Bouwbesluit en in lokale regelgeving zoals de regelgeving van gemeente Rotterdam (zie bron 5).

2. Verplichting tot Onderzoek en Rapportage

In gevallen waarin funderingsherstel is aangegaan met betrekking tot mandelige muren of gemeenschappelijke funderingen, is het verplicht om onderzoek en rapportage uit te voeren. Dit geldt zowel voor de initiële fase als voor de uitvoering. Indien het onderzoek onvoldoende is uitgevoerd, kan dit leiden tot het opleggen van bestuursdwang door de gemeente. Bij funderingsherstel die via bestuursdwang zijn aangegaan, wordt er een uitvoering van gemeentewege gedaan met een opslag van 15% aan beheerskosten (zie bron 3).

3. Nulmeting en Aangrenzende Panden

Een nulmeting is een visuele inventarisatie van de huidige toestand van het pand en aangrenzende woningen voordat funderingswerkzaamheden beginnen. Deze nulmeting is bedoeld om eventuele bestaande schades vast te leggen, zodat later duidelijk kan worden of nieuwe schade is ontstaan als gevolg van de herstelmaatregelen. Deze inventarisatie is aan te raden bij alle partijen betrokken, inclusief de buren (zie bron 2).

Praktische Aanbevelingen voor Buren

1. Overleg en Transparantie

Een van de kernaanbevelingen bij funderingsherstel is om zoveel mogelijk overleg te plegen met de buren. Dit betekent niet alleen het informeren over de werkzaamheden, maar ook het vastleggen van alle communicatie en afspraken. Overleg is van belang bij het bepalen van de aanpak, de financiering en de verdeling van de kosten. Buren kunnen worden betrokken bij de keuze van de herstelmethode, de planning van de werkzaamheden en het bepalen van de verantwoordelijkheden.

In de praktijk kan het voorkomen dat buren weigeren mee te werken. In dergelijke gevallen is het aan te raden om hen te informeren over de juridische en praktische gevolgen van het niet-meezitten. Ook bij afwezige of niet-actieve buren kan het verstandig zijn om hen in het proces te blijven betrekken, bijvoorbeeld via voortgangsberichten of schriftelijke toezeggingen (zie bron 2).

2. Kostendeling en Financiering

De verdeling van de herstelkosten tussen de eigenaren is een belangrijk aspect van het funderingsherstelproces. In de praktijk wordt vaak overeengekomen dat de buren een bepaalde fractie van de kosten betalen, bijvoorbeeld de helft. Dit kan zinvol zijn als de werkzaamheden schade kunnen veroorzaken aan hun woning of als de herstelmaatregelen indirect hun eigendom ook betreffen.

Een (proces)begeleidingsbureau kan hierbij van groot nut zijn, omdat het de partijen helpt bij het maken van afspraken over de financiering en het verdelen van kosten. Ook kan zo’n bureau functioneren als coördinatiepunt voor de eigenaren en kan het het proces efficiënter en juridisch veiliger maken.

3. Subsidies en Financiële Ondersteuning

Het is gunstig om funderingsherstelprojecten tijdig te laten onderzoeken, omdat dit de kans op subsidie vergroot. In sommige gevallen kan de gemeente subsidie verstrekken, maar alleen als het onderzoek is uitgevoerd en de werkzaamheden voldoen aan bepaalde eisen. Indien het onderzoek niet wordt uitgevoerd, kan dit leiden tot het verliezen van het recht op subsidie (zie bron 3).

Daarnaast zijn er mogelijkheden voor financiering via eigen middelen, hypotheken of andere financieringsmogelijkheden. In sommige gevallen, zoals bij rijksmonumenten, zijn er specifieke regelingen beschikbaar (zie bron 2).

Het Rol van Externe Partijen

1. Aannemers en CAR-verzekering

De aannemer speelt een centrale rol in het funderingsherstelproces. Het is belangrijk dat de aannemer duidelijkheid geeft over de garantie op de herstelmethode en de dekking van de CAR-verzekering. Deze verzekering kan de eigenaar beschermen tegen schade die het gevolg is van het funderingsherstel. Het is aan te raden om dit vooraf te bespreken en eventueel in de offerte op te nemen (zie bron 2).

2. (Proces)begeleidingsbureau

Als er meerdere eigenaren betrokken zijn, is het sterk aan te raden om het proces te laten ondersteunen door een (proces)begeleidingsbureau. Dit bureau kan de eigenaren helpen bij het maken van plannen, het verdelen van kosten, de financiering en de uitvoering van het project. Ook kan het dienen als neutrale partij bij het oplossen van geschillen tussen eigenaren (zie bron 2).

3. Gemeente en Regelgeving

De gemeente speelt een rol bij funderingsherstelprojecten, vooral als het gaat om mandelige muren of aangrenzende panden. In sommige gevallen kan de gemeente een dringend advies uiten of zelfs bestuursdwang opleggen als het onderzoek niet voldoet of de werkzaamheden schade kunnen veroorzaken. De gemeente kan ook zelf een onderzoek uitvoeren en rapportage uitbrengen, met extra kosten als gevolg (zie bron 3).

Aanbevolen Stappen bij Funderingsherstel

Onderzoek en Inventarisatie: Voer een grondig onderzoek uit en laat dit vastleggen in een rapport. Neem contact op met mede-eigenaren en buren.
Overleg en Afspraken: Blijf in contact met alle betrokken partijen. Stel afspraken vast over de financiering, de verdeling van kosten en de planning.
Nulmeting: Laat een nulmeting uitvoeren bij het eigen pand en aangrenzende woningen.
Werkzaamheden: Begin pas met werkzaamheden na schriftelijke toestemming van betrokken partijen, inclusief buren bij mandelige muren.
Verdere Volg: Informeer regelmatig over de voortgang en neem eventuele aanpassingen of problemen ter discussie.
Juridische Ondersteuning: Overweeg juridische ondersteuning of begeleiding bij complexe situaties of geschillen.
Financiering en Subsidie: Zoek naar financieringsmogelijkheden en maak gebruik van subsidies waar mogelijk.

Conclusie

Funderingsherstel is een complexe en vaak kostbare maatregel die niet enkel technische maar ook juridische en praktische aspecten bevat. Buren worden vaak wettelijk betrokken bij het proces, met verplichtingen tot toestemming, overleg en in sommige gevallen ook tot financiële bijdrage. Het is van groot belang om hierbij zoveel mogelijk transparantie en overleg te waarborgen, zowel met de betrokken eigenaren als met externe partijen zoals aannemers, (proces)begeleidingsbureaus en gemeentelijke instanties. Door het volgen van de wettelijke verplichtingen en de aanbevolen praktijkrichtlijnen kan het funderingsherstelproject efficiënt, veilig en juridisch correct worden uitgevoerd.

Bronnen

bureba