Voorbehouden en overige zaken bij funderingsaandacht

Bij aankoop of beheer van een woning is het begrijpen en verwerken van funderingsgerelateerde voorwaarden en procedures van uiterste belang. In dit artikel behandelen we de relevante voorwaarden en overige zaken die bij funderingsaandacht of herstel een rol kunnen spelen. We richten ons op zowel individuele kopers als mede-eigenaren die in een bouwkundige eenheid wonen, en geven een overzicht van de procedures, keuzes en aanbevelingen volgens de laatste richtlijnen en praktijkrichtlijnen.

Het artikel is opgebouwd rondom de volgende onderwerpen: - Financiële voorbehouden en financieringsclausules - De rol van Nationale Hypotheek Garantie (NHG) - Bouwkundige keuringen als voorwaarde - De betekenis van funderingsonderzoek en quickscans - Het belang van overleg met mede-eigenaren - Offertevergelijking en procesbegeleiding - Funderingsherstel en handhavingstermijnen

Financiële voorbehouden en financieringsclausules

Een financieringsclausule is een veelvoorkomende voorwaarde in koopovereenkomsten. Deze clausule biedt de koper het recht om de koop te ontbinden als de financiering niet rond is gekomen. Uit de bronnen blijkt dat de financiering niet zomaar kan worden afgewezen. De koper is namelijk verplicht om te tonen dat hij heeft geprobeerd om de financiering te regelen. Dit kan bijvoorbeeld door het aanleveren van bewijsstukken, zoals een afwijzingsbrief van een gerenommeerde geldverstrekker.

De financieringsclausule houdt ook een tijdsperiode in waarbinnen de financiering geregeld moet worden. Tijdens deze periode kan de koper zich geruststellen over de hypotheek. Als de financiering niet verwerkt kan worden binnen de afspraak, is de koopovereenkomst mogelijk te ontbinden zonder schadevergoeding aan de verkoper.

De rol van Nationale Hypotheek Garantie

Een specifieke financieringsclausule is gericht op de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Deze clausule stelt dat de koop niet doorgaat als de koper geen hypotheek kan afsluiten via NHG. NHG is een overheidsinstelling die garanties biedt voor hypotheekleningen, waardoor banken bereid zijn kleinere risico’s aan te gaan. De voorwaarde is echter dat de koopsom niet hoger mag zijn dan € 405.000 (in 2023).

Als de koper deze financiering wil gebruiken, is het verstandig om deze voorwaarde expliciet te formuleren in de koopovereenkomst. Dit zorgt voor duidelijkheid en voorkomt mogelijke juridische complicaties. Tevens is het belangrijk om te weten dat NHG in bepaalde gevallen niet toepasbaar is, bijvoorbeeld als de koopsom boven het maximum zit of als de woning niet aan de wettelijke eisen voldoet.

Bouwkundige keuringen als voorwaarde

Naast financiering is een bouwkundige keuring ook een veelvoorkomende ontbindende voorwaarde. Deze keuring helpt om mogelijke bouwkundige tekortkomingen op te sporen voordat de koop definitief wordt afgerond. Tijdens de keuring worden zaken gecontroleerd zoals de fundering, muren, dak, en eventuele schade. De keuring wordt uitgevoerd door een erkende bouwkeurder, en de resultaten worden vaak opgenomen in een rapport.

Als het bouwkundig onderzoek ongunstige resultaten oplevert, kan de koper besluiten om de koop niet door te gaan. Dit is dan een geldige reden om de koopovereenkomst te ontbinden. Het is daarom verstandig om deze clausule zorgvuldig te formuleren en de resultaten van de keuring goed te begrijpen voordat er besloten wordt.

Funderingsonderzoek en quickscans

In veel gevallen is funderingsonderzoek noodzakelijk om de toestand van de fundering te bepalen. Dit is vooral het geval bij oude woningen of wanneer er sprake is van scheefstand of scheurvorming. Uit de bronnen blijkt dat in sommige gevallen een volledig funderingsonderzoek niet nodig is. Een zogeheten quickscan, waarbij alleen bovengrondse zaken worden gecontroleerd, kan voldoende zijn om mede-eigenaren te overtuigen van eventuele problemen.

Het funderingsonderzoek wordt meestal uitgevoerd door gespecialiseerde bedrijven. Het is verstandig om bij meerdere bedrijven een offerte aan te vragen, zodat een vergelijking mogelijk is. Het onderzoek wordt uitgevoerd volgens de laatste F3O-richtlijn, waardoor er duidelijke richtsnoeren zijn voor de uitvoering. Bij meerdere eigenaren is het verstandig om vooraf een verdeelsleutel af te spreken, bijvoorbeeld op basis van woningoppervlak of volgens de splitsingsakte van de VVE (Voorzieningen Vereniging Eigenaren).

Het belang van overleg met mede-eigenaren

Bij funderingsproblemen in een bouwkundige eenheid is het van groot belang om met mede-eigenaren in overleg te treden. Veelal blijken er verschillende visies op het probleem en de eventuele oplossing. Het is daarom verstandig om alle informatie over de funderingsproblemen te delen en eventueel schriftelijk vast te leggen. Dit helpt om verwachtingen te beheren en eventuele juridische complicaties te voorkomen.

Wanneer eigenaren weigeren mee te werken, kan dat leiden tot vertraging en extra kosten. In zulke gevallen kan de gemeente een aanschrijvingsprocedure starten. Dit is echter meestal een langdurig proces. Daarom is het aan te bevelen om al vroeg in het proces een (proces)begeleidingsbureau in te schakelen, dat kan helpen bij het coördineren van de acties en het overtuigen van weigeraars.

Offertevergelijking en procesbegeleiding

Het aanvragen en vergelijken van offertes is een essentieel onderdeel van het funderingsherstelproces. Offertes worden meestal aangevraagd bij meerdere funderingsherstelbedrijven. De wensen van de eigenaren worden vastgelegd in een zogenaamde PvE (Programma van Eisen), waarin ook de kostenverdeling per woning en eventuele extra wensen worden opgenomen.

Het vergelijken van offertes is echter niet altijd eenvoudig, omdat niet alle aannemers dezelfde informatie of methode gebruiken. Het is daarom verstandig om het begeleidingsbureau of een deskundige te vragen om dit proces te ondersteunen. De aannemer moet bij de offerte ook een overzicht geven van de termijnafrekeningen. Tevens moet hij zich goed informeren over alle woningen in de bouwkundige eenheid voordat hij een offerte geeft.

Funderingsherstel en handhavingstermijnen

Een belangrijk aspect van funderingsaandacht is de handhavingstermijn. Deze termijn geeft aan binnen welk tijdsbestek het funderingsherstel moet plaatsvinden. In de praktijk is het stellen van een handhavingstermijn vaak lastig. Daarom worden dergelijke situaties aangeduid als CODE ORANJE, wat betekent dat de fundering binnen enkele jaren aangepakt moet worden. Het is belangrijk om in zo’n geval goed te monitoren en eventueel te sparen voor eventuele ingrepen.

Grondwaterherstel is een mogelijke oplossing voor funderingsproblemen, maar alleen als de fundering voldoende draagvermogen heeft en de handhavingstermijn minstens 20 jaar bedraagt. Tevens mag er geen sprake zijn van bacteriële aantasting van houten palen. De keuze voor grondwaterherstel moet daarom altijd worden gedaan op basis van een grondige evaluatie.

Juridische aandachtspunten

Wanneer funderingsproblemen aan de orde zijn, is het belangrijk om te beseffen dat juridische stappen mogelijk zijn. Als weigeraars niet meewerken of niets doen, kunnen mede-eigenaren juridisch terecht. In dat geval is het verstandig om te overleggen met een jurist en eventueel een aanschrijvingsprocedure te starten. Dit proces is echter vaak langdurig en kostbaar, wat extra motivatie geeft om vroegtijdig overleg en samenwerking te stimuleren.

Samenvatting

Tijdens aankoop of beheer van een woning kunnen funderingsproblemen opduiken die aandacht en actie vereisen. Het is daarom belangrijk om voorbehouden in de koopovereenkomst zorgvuldig te formuleren en eventueel te laten beoordelen door een deskundige. Financiële voorwaarden, bouwkundige keuringen en funderingsonderzoek vormen essentiële onderdelen van dit proces.

Bij funderingsproblemen in een bouwkundige eenheid is het van groot belang om vroegtijdig overleg te starten met mede-eigenaren. Het is verstandig om vooraf een verdeelsleutel af te spreken en eventueel een (proces)begeleidingsbureau in te schakelen. Offertevergelijking en funderingsherstel moeten altijd worden uitgevoerd volgens de laatste richtlijnen, en eventuele juridische complicaties kunnen voorkomen worden door vroegtijdig actie te ondernemen.

Conclusie

Funderingsaandacht is een complex proces dat zowel technische als juridische aspecten omvat. Het is essentieel om voorbehouden in de koopovereenkomst goed te formuleren, eventueel financieringsclausules in te voeren en bouwkundige keuringen te laten uitvoeren. Bij funderingsproblemen is het verstandig om vroegtijdig overleg te starten met mede-eigenaren en eventueel hulp in te schakelen van deskundigen of begeleidingsbureaus. Funderingsonderzoek en herstel moeten altijd worden uitgevoerd volgens de laatste richtlijnen, en eventuele juridische complicaties kunnen worden voorkomen door vroegtijdige actie. Het verwerken van funderingsgerelateerde zaken vereist dus zowel technisch inzicht als juridische aandacht, en kan leiden tot een duurzame en veilige woning voor alle betrokkenen.

Bronnen

1. HOMI Makelaars - Wat zijn ontbindende voorwaarden?
2. KCAF - Wat doet het KCAF? Stappenplan funderingsherstel
3. KCAF - Funderingsloket Groene Hart