Slechte fundering verplicht melden: wettelijke plichten en praktische stappen voor eigenaars

Published by Redactie on juli 28, 2025 | Category fundering

Inleiding

Een correcte en stabiele fundering is essentieel voor de veiligheid en levensduur van een woning. Funderingsproblemen zijn echter geen zeldzaam verschijnsel in Nederland. Volgens het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) is bij ongeveer 12,5% van alle woningen sprake van funderingsproblematiek. Deze problemen kunnen op lange termijn leiden tot ernstige schade, zoals scheuren in muren, verzakte vloeren en zelfs gevaar voor de gezondheid.

In dit artikel bespreken we de wettelijke plichten rondom het melden van funderingsproblemen, de verantwoordelijkheden van zowel verkopers als kopers, en welke stappen eigenaars kunnen ondernemen bij het ontdekken van funderingsproblematiek. We laten zien hoe gemeenten, zoals Rotterdam, omgaan met funderingsproblemen en wat het funderingslabel inhoudt, dat sinds 2021 verplicht is in taxatierapporten. Daarnaast geven we praktische adviezen voor eigenaars die funderingsproblemen willen aanmelden of onderzoeken.

Verplichtingen bij funderingsproblemen: De rol van verkopers en kopers

Verkopers en meldingsplicht

Een verkoper is wettelijk verplicht om bekende funderingsproblemen te melden aan potentiële kopers. Dit is tevens van toepassing op alle andere technische kenmerken van de woning. De meldingsplicht geldt alleen als de verkoper bewust weet van funderingsproblemen. Als er bijvoorbeeld al eerder onderzoek is uitgevoerd en funderingsproblemen zijn vastgesteld, dient deze informatie tijdens de koopoverdracht openbaar te worden gemaakt.

Deze plicht is van toepassing op zowel particuliere verkoop als via makelaars. Echter, zoals blijkt uit onderzoek van KCAF, negeert ongeveer de helft van de makelaars vragen over funderingsproblemen. Soms worden negatieve funderingsrapporten zelfs achtergehouden of verouderde versies worden voorgeschoteld, waarin de situatie rooskleuriger is voorgesteld. Dit betekent dat kopers vaak zonder voldoende informatie besluiten om een woning te kopen, waardoor zij later met onverwachte kosten te maken kunnen krijgen.

Kopers en onderzoeksplicht

Aan de kant van de koper rust een onderzoeksplicht. Dit betekent dat de koper zelf verantwoordelijk is voor het uitvoeren van een grondig onderzoek naar de staat van de woning, inclusief de fundering. Deze plicht geldt met name als de woning in een risicogebied staat of ouder is. Het is dan verstandig om bijvoorbeeld een bouwtechnische keuring te laten uitvoeren, waarbij eventuele funderingsproblemen kunnen worden geïdentificeerd.

Het is belangrijk om hierbij te beseffen dat funderingsproblemen vaak langzaam ontstaan en niet direct zichtbaar zijn. Ze kunnen bijvoorbeeld worden veroorzaakt door bodemdaling, grondwaterproblemen of onjuiste bouwmethoden. Een tijdig onderzoek kan dure herstelkosten voorkomen.

Aansprakelijkheid bij funderingsproblemen

Als funderingsproblemen worden ontdekt na de levering van de woning, kan het een complex juridisch vraagstuk worden om te bepalen wie verantwoordelijk is voor de herstelkosten. In het algemeen geldt dat de verkoper verantwoordelijk is als het probleem reeds bestond op het moment van de verkoop en als dit niet is gemeld. Dit wordt vaak bepaald met behulp van een deskundigenonderzoek.

Volgens de praktijk is het meestal noodzakelijk om een deskundige in te schakelen die gespecialiseerd is in funderingsgebreken. De deskundige kan onderzoeken wanneer het probleem is ontstaan, waar de oorzaak ligt en wat de omvang van de schade is. Deze informatie is essentieel bij het bepalen van aansprakelijkheid.

Gemeenten en verplichte funderingsmaatregelen: Het voorbeeld van Rotterdam

Onderzoeksplicht voor particuliere eigenaren

Gemeente Rotterdam heeft bepaalde maatregelen genomen om funderingsproblemen aan te pakken. In sommige gevallen is het verplicht voor particuliere huiseigenaren om funderingsonderzoek te laten uitvoeren. Dit gebeurt wanneer er sprake is van duidelijke tekenen van funderingsproblemen, zoals scheefstand of scheurvorming. Als blijkt dat de fundering slecht is en dat hierdoor een gevaar voor de gezondheid en veiligheid ontstaat, dient het probleem hersteld te worden.

Verplichting tot funderingsherstel

Gemeente Rotterdam kan eigenaren verplichten tot funderingsherstel. Dit gebeurt wanneer minimaal 50% van de eigenaren in een blok een verzoek indient voor herstel. Bovendien moet uit onderzoek blijken dat er sprake is van een urgente situatie. Tevens moeten de betrokken eigenaren aantonen dat zij in staat zijn om de herstelkosten te betalen en dat er al een herstelplan is opgesteld.

Deze maatregelen tonen aan dat gemeenten een actieve rol kunnen spelen bij het aanpakken van funderingsproblemen. Het is echter belangrijk om te beseffen dat de verantwoordelijkheid voor herstel in de regel bij de eigenaar ligt, zolang deze niet kan aantonen dat het probleem reeds bestond op het moment van aankoop.

Het funderingslabel: Een verplichte maatregel sinds 2021

Wat is het funderingslabel?

Sinds juni 2021 is het funderingslabel een verplicht onderdeel van elk taxatierapport. Het funderingslabel geeft informatie over de huidige staat van de fundering van een woning en eventuele risico’s op funderingsproblemen in de toekomst. Het label is bedoeld om zowel kopers als verkopers inzicht te geven in de funderingssituatie van een woning, waardoor onverwachte kosten kunnen worden voorkomen.

Waarom is het funderingslabel belangrijk?

Funderingsproblemen worden vaak over het hoofd gezien bij de aankoop van een woning. Dit kan leiden tot hoge onverwachte herstelkosten voor de nieuwe eigenaar. Het funderingslabel helpt om duidelijkheid te creëren over de funderingsrisico's, zodat kopers deze in overweging kunnen nemen bij hun aankoopbeslissing. Het label kan bijvoorbeeld aangeven of er sprake is van een verhoogd risico op bodemdaling of andere funderingsproblemen.

Het KCAF benadrukt dat het funderingslabel een essentieel onderdeel is van het taxatierapport en dat het vanaf 1 juni 2021 verplicht is. Dit betekent dat zowel kopers als verkopers verplicht zijn om het funderingslabel te kennen en in acht te nemen bij de verkoop of aankoop van een woning.

Hoe geef je funderingsproblemen aan: Stappenplan voor eigenaars

Stap 1: Identificatie van funderingsproblemen

Het eerste en belangrijkste is om funderingsproblemen tijdig te herkennen. Typische tekenen van funderingsproblemen zijn:

Scheuren in muren, vloeren of plafonds
Koppelingen of deur- en vensterlijsten die niet goed sluiten
Verzakte vloeren of gevels
Schuin staande muren of deuren
Nieuwe kieren in de grond of muur

Als dergelijke tekens worden geconstateerd, is het verstandig om een onderzoek in te stellen. Een eerste stap kan zijn om een bouwtechnische keuring te laten uitvoeren door een erkende bouwkeurder.

Stap 2: Onderzoek en diagnose

Als funderingsproblemen worden vermoed, dient een grondig onderzoek te worden uitgevoerd. Dit onderzoek kan uitgevoerd worden door een erkende deskundige die gespecialiseerd is in funderingsgebreken. De deskundige kan bepalen of er sprake is van een funderingsprobleem, wanneer het probleem is ontstaan en wat de oorzaak is. Ook kan de deskundige adviseren over mogelijke herstelmaatregelen.

Het is belangrijk om het onderzoek zo snel mogelijk te laten uitvoeren, omdat funderingsproblemen zich snel kunnen verergeren. Bovendien kan een deskundig rapport belangrijk zijn bij juridische aansprakelijkheid of wanneer een verzoek voor funderingsherstel bij de gemeente wordt ingediend.

Stap 3: Aanmelding van funderingsproblemen

Als funderingsproblemen zijn geïdentificeerd en bevestigd, dient dit aan de juiste instanties gemeld te worden. Dit kan bijvoorbeeld bij de gemeente gebeuren, met name als sprake is van urgente situaties of als een verzoek voor verplicht funderingsherstel wordt gedaan. In sommige gevallen kan een verzoek tot funderingsherstel worden ingediend door meerdere eigenaren in een blok.

Het is eveneens verstandig om funderingsproblemen aan te melden bij de makelaar of taxateur, met name als de woning nog in bezit is van de huidige eigenaar. Dit is van belang om eventuele aansprakelijkheid of verkoopproblemen te vermijden.

Stap 4: Aanvragen van subsidies of financiering

Funderingsherstel is meestal een kostbare maatregel. De gemiddelde kosten voor funderingsherstel lopen op tot circa 50.000 euro, afhankelijk van de omvang van de schade. Daarom is het verstandig om subsidies of financiering te verkennen. In sommige gevallen is het mogelijk om een lening af te sluiten via de bank of via het KCAF, afhankelijk van de omstandigheden.

Het is eveneens mogelijk om subsidies te verkennen via de gemeente of andere overheidsinstanties. Dit dient altijd onderbouwd te worden met een deskundig rapport over de funderingsproblemen.

Stap 5: Uitvoering van herstelmaatregelen

Als de oorzaak van de funderingsproblemen is bepaald en de benodigde financiering is verkregen, kan het herstel beginnen. De uitvoering van herstelmaatregelen dient uitgevoerd te worden door een erkende bouwbedrijf of funderingsdeskundige. Het is belangrijk om te zorgen dat alle maatregelen volgens de bouwnormen en veiligheidsregels worden uitgevoerd.

Na afronding van de herstelmaatregelen dient er een verslag opgesteld te worden, dat als bewijs kan dienen in geval van juridische aansprakelijkheid of verkoopproblemen.

Conclusie

Funderingsproblemen kunnen zowel voor particuliere woningeigenaren als voor professionele bouwpartijen serieuze gevolgen hebben. Het is daarom van groot belang om funderingsproblemen op tijd te herkennen, te melden en eventueel te herstellen. De wettelijke plichten van zowel verkopers als kopers zijn duidelijk geregeld, waarbij de verkoper verantwoordelijk is voor het melden van bekende funderingsproblemen en de koper verantwoordelijk is voor het uitvoeren van een grondig onderzoek.

Bij het ontdekken van funderingsproblemen is het verstandig om een deskundig onderzoek in te stellen, de problemen aan de juiste instanties te melden en, indien nodig, herstelmaatregelen te overwegen. Gemeenten zoals Rotterdam spelen een actieve rol bij het aanpakken van funderingsproblemen, en het funderingslabel biedt kopers en verkopers een waardevolle tool om de funderingsrisico's van een woning te begrijpen.

Het is verstandig om bij funderingsproblemen juridisch advies in te winnen en een deskundige in te schakelen. Dit zorgt voor duidelijkheid over aansprakelijkheid en helpt om dure herstelkosten of juridische complicaties te voorkomen.